수원지방법원 2025타경57247. 용인시 기흥구 농서동 ‘프리미엄원희캐슬기흥서천’ 지하 1층 비016호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 공장(공장-지식산업센터)으로 조사일 현재 공실 상태입니다. 현 소유자는 주식회사알이엘이며, 2024년 11월 22일 매매를 원인으로 거래가액 138,840,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 2025년 7월 3일 설정된 김대아의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 8월 5일 김대아가 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57247 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층 비016호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(공장-지식산업센터) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사알이엘 (2024.11.22 매매 · 거래가액 138,840,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 74,911,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대아 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가에서는 조사일 현재 모두 공실 상태라고 기재되어 있으나 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 확인되지 않은 점유·임대차가 없는지는 입찰 전 현황조사와 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다. 등기상 핵심은 2025년 7월 3일 김대아 근저당권이며, 이 권리와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 74,911,000원으로 감정가 312,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰된 결과 숫자만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 지하 1층의 근린시설이면서 공부상 공장(지식산업센터)이고, 감정평가 당시 공실입니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 큰 간극이 있었음을 보여줍니다. 가격 메리트는 실제 임대수요·매매수요·지하층 활용성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,398원 |
| 1. 근저당 · 김대아 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,162,602원 |
현재 최저가 74,911,000원 가정 시 신청채권자 김대아의 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(공장-지식산업센터)이며 조사일 현재 공실 상태입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기설비와 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 3개 필지가 단지를 이루며 사다리형·평탄한 편입니다. 북측·동측·남측으로 중로2류에 접하고 서측은 완충녹지를 경유해 대로에 면합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,554,000원/㎡. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지식산업센터·근린시설 계열이고 지하층·공실 상태이며 이미 4회 유찰됐다는 점을 감안해 실제 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현장 점유 상태와 현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 용도·사용 가능성. 사건상 근린시설, 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 예정한 영업·사무·창고 등 실제 사용이 가능한지 건축물대장과 관리규약을 대조해야 합니다.
- 지하층 환금성. 4회 유찰이라는 시장 반응을 가격 신호로 보고, 지하층 특유의 접근성·채광·환기·수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 제공된 비교 실거래가가 없으므로 주변 동일·유사 용도 매매와 임대 사례를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공실 기간이 길었다면 체납 관리비와 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 현재 예상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 수익성은 현장에서 확인”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 2025년 7월 3일 김대아 근저당권이 말소기준이고, 현재 최저가 74,911,000원 가정에서 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되어 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 4회 유찰된 지하 1층 근린시설이고 공부상 지식산업센터 공장, 감정평가 당시 공실입니다. 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과하되 가격·환금성은 보수적으로 보는 유형입니다. 낙찰가보다 중요한 질문은 “실제로 누가 이 공간을 얼마에 사용할 것인가”입니다.
