수원지방법원 2025타경57247. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층 비에스31호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 공장(공장-지식산업센터)이며 조사일 현재 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사알이엘이고, 2024년 11월 거래가액 21,360,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기 구조는 비교적 단순합니다. 2025년 7월 3일 김대아 명의의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이어 2025년 8월 5일 같은 김대아를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 배당 시나리오상 현재 최저가에서도 근저당권 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57247 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층 비에스31호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(공장-지식산업센터) · 공실 |
| 소유자 | 주식회사알이엘 (2024.11.22. 매매 · 거래가액 21,360,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 23,049,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준은 2025.07.03. 설정된 김대아 근저당권이고, 이후 2025.08.05. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 아시아신탁주식회사와 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐으며, 현재 소유자는 주식회사알이엘입니다. 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 흐름 — 감정가 24.01%까지 하락
감정가는 96,000,000원이고 현재 최저매각가는 23,049,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 16,134,299원, 6회 유찰 시 11,294,009원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 23,049,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 16,134,299원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 11,294,009원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 23,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 814,882원 |
| 1. 근저당 · 김대아 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,234,118원 |
현재 최저가 23,049,000원 가정 시 집행비용 814,882원, 김대아 근저당권 10,000,000원이 배당되고 소유자 교부액은 12,234,118원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 성격과 환금성 체크
- 위치. 서천초등학교 남동측 근거리에 위치하며 주변은 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(공장-지식산업센터)이고 조사일 현재 공실입니다.
- 층·구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물의 지1층에 위치합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기설비 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3개 필지가 단지를 이루며 공장(지식산업센터) 및 지원시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,554,000원/㎡이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 상태 확인. 조사일 현재 공실이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 활용 목적에 맞는지 확인이 필요합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 96,000,000원에서 23,049,000원까지 내려온 경위를 물건 자체의 수요와 함께 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2025.07.03. 김대아 근저당권이며 매수인 인수 계산은 0원입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 조건 확인. 매각물건명세서상 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 관리·보유비용 확인. 공실 상태의 지식산업센터 물건인 만큼 관리비와 장기 보유 시 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 환금성이 더 중요한 물건
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 김대아 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가에서도 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 96,000,000원에서 4회 유찰 후 23,049,000원까지 내려왔고, 지1층·공실·지식산업센터 성격이라는 조건이 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 할인폭만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 수요와 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
