대전지방법원 2025타경502294. 대전 서구 둔산동 1082 그린코아상가 5층 물건입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태에서는 5층·6층이 근린생활시설이며 현황 공실로 조사됐습니다. 감정가는 1,040,000,000원, 현재 최저가는 356,720,000원으로 3회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이번 자료에는 실거래 비교값이 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.

권리관계는 오래되고 복잡합니다. 말소기준권리는 1999년 1월 8일 농업협동조합중앙회의 근저당으로, 등기 내용상 채권최고액은 700,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·근저당이 여러 차례 이어졌고, 국세·지방세 압류와 한국자산관리공사 공매공고도 존재합니다. 다만 제공된 권리판정에서는 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 말소기준과 다수의 후순위 권리

말소기준은 1999.01.08. 농업협동조합중앙회 근저당입니다. 등기 원문에는 채권최고액 700,000,000원으로 기재돼 있지만 현재 예상배당 계산에서는 해당 채권액이 미상으로 처리돼 배당액 0원으로 제외돼 있습니다. 따라서 아래 예상배당은 선순위 근저당의 실제 채권액이 확인되면 크게 달라질 수 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 1999년 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 임차인은 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 1,040,000,000원의 34.3%인 356,720,000원입니다. 4회 유찰 시 249,703,999원, 5회 유찰 시 174,792,799원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이번 자료에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.

특히 감정평가상 실제 이용상태가 근린생활시설이고 일부는 공실로 조사됐기 때문에, 주거용 가격지표를 단순 대입하는 것도 적절하지 않습니다. 응찰 전에는 그린코아상가 동일·유사 층의 매매사례와 임대수익, 공실률을 별도로 대조해야 현재 최저가의 의미가 생깁니다.

④ 예상배당표 (매각가 356,720,000원 가정)

현재 계산상 채권자 배당 합계는 350,925,920원, 미배당은 790,369,450원입니다. 다만 말소기준 근저당의 실제 채권액이 배당 계산에서 제외돼 있고, 국세·지방세 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 둔산동 물건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 향촌아파트 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 5층·6층은 근린생활시설로 조사됐으며 현황은 공실입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕, 지하 2층·지상 6층 건물이며 사용승인일은 1995.09.14입니다.
• 도로. 북측 약 25m 내외, 서측 약 10m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,246,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 대로3류 및 소로1류에 접합니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 근저당 실제 채권 확인. 1999년 농업협동조합중앙회 근저당은 등기상 채권최고액 700,000,000원이지만 현재 배당표에서는 채권액 미상으로 빠져 있습니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라집니다.
• 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있으므로 공매 진행 여부와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
• 임차인 원본 대조. 실제 임차인은 3명이고 대항력은 없지만, 보증금 미상 2건과 확정일자 미상 건이 있어 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
• 현황 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표시와 감정평가상 근린생활시설 이용상태가 함께 나타나므로 실제 매각대상과 이용상태를 정확히 대조해야 합니다.
• 가격 비교. 최저가가 감정가의 34.3%여도 최근 실거래 자료가 없으므로 할인율만으로 저평가라고 단정하지 말고 동일 상가의 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 숫자보다, 확인해야 할 권리가 더 많다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 3회 유찰로 최저가가 356,720,000원까지 내려왔고, 조사된 임차인 3명 모두 대항력이 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론 내리기에는 확인할 것이 많습니다.

말소기준 근저당의 실제 채권액이 배당표에서 빠져 있고, 국세·지방세 압류와 공매공고가 함께 존재합니다. 여기에 최근 실거래 비교값이 없어 최저가 34.3% 자체를 가격 메리트로 평가하기도 어렵습니다. 감정평가상 이용상태도 근린생활시설·공실입니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원”은 장점이지만, 배당·세금·공매·현황용도·시세를 원본으로 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 C급 검토형 물건으로 보는 것이 맞습니다.