대전지방법원 2025타경502294. 등기상 물건은 대전 서구 갈마동 위너스빌2 제2층 제203호이며, 사건상 용도는 도시형생활주택입니다. 다만 감정평가 이용상태에는 대상 호실이 근린생활시설인 세무법인 세로 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 공부상 용도와 현황 이용이 일치하는지, 영업시설 인도와 원상회복 문제가 있는지는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
가격은 감정가 237,000,000원에서 두 차례 유찰돼 116,130,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 판단 순서는 가격보다 점유관계 확인이 먼저입니다. 203호 관련 조사에는 동일 법인으로 보이는 복수 표기와 전입일·보증금이 확인되지 않은 기재가 함께 있어, 단순히 “인수 0원”만 보고 권리분석을 끝내기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502294 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 1437 위너스빌2 제2층 제203호 도로명: 대전광역시 서구 대덕대로168번길 22 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 / 근린생활시설(세무법인 세로) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층, 지상12층 · 사용승인일 2004.01.14 |
| 소유자 | 신현상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 116,130,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구액 | 676,891,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 2004년 근저당이 기준
말소기준권리는 2004.05.31. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 273,000,000원이며, 2004.10.20. 변경등기에는 채권최고액 123,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 농협은행 근저당과 세금 압류, 경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 인수 0원 확정 전 확인
| 점유 관련 기재 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 세무법인 세로 | 203호 | 2018.04.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 세무법인 세로(갈마지점) | 203호 | 2018.04.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 세무법 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
2018.04.09. 전입 기재가 있는 세무법인 세로 관련 항목은 2004.05.31. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 명칭이 유사한 기재가 중복돼 실제 점유 주체의 수를 그대로 단정하기 어렵고, 별도의 “세무법” 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 81.5%라는 숫자의 한계
위너스빌2의 최근 12개월 실거래는 2건으로, 평균은 142,500,000원이고 최신 거래는 2026.05.의 135,000,000원입니다. 최저가 116,130,000원은 최근 12개월 평균의 81.5%입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 42.4% 상승으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.91㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.01 | 59.91㎡ | 7 | 142,000,000원 |
| 2023.12 | 55.45㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 28.54㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.07 | 28.54㎡ | 5 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 2건 | 142,500,000원 |
문제는 면적 일치 여부입니다. 비교 기준 면적은 136.88㎡로 잡혀 있지만 최근 실거래는 59.91㎡ 중심이며, 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 28.54㎡·55.45㎡·59.91㎡ 거래가 섞인 전체 평균 107,166,666원은 대상 호실의 직접 시세로 쓰기 어렵습니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 81.5%라는 사실은 참고 지표일 뿐, 즉시 가격 메리트로 확정할 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,425,820원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 273,000,000원 | 113,704,180원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 357,000,000원 중 113,704,180원이 배당되고, 미배당액은 243,295,820원입니다. 신청채권 청구액은 676,891,460원이며 해당 배당 가정에서 신청채권자 변제액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 243,295,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 277,572,238원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,903,700원 | 55,479,433원 | 301,520,567원 | 0원 |
제시된 회차별 계산에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이고, 채권자의 미배당만 증가합니다. 다만 이는 전입일 미상 점유자의 대항력과 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 배당 가정이므로, 최종 매각물건명세서에서 인수 조건이 추가되는지 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전 서구 갈마동 큰마을아파트 북측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 노선과 배차간격을 고려할 때 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 동측 노폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 토지 공시지가는 2,647,000원/㎡입니다.
- 규모. 위너스빌2는 42세대이며 사용승인일은 2004.01.14입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 도시형생활주택 표기와 근린생활시설 이용이 함께 존재하고 비교 실거래 면적도 일치하지 않아, 일반 주거용 실거래만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호 점유자 특정. 세무법인 세로·갈마지점·세무법 기재가 동일 점유자를 뜻하는지 현장과 사업자등록으로 확인하세요.
- 대항력 미상 항목. 전입일 미상 점유자의 사업자등록 신청일, 점유개시일, 보증금과 확정일자를 확인하세요.
- 용도 일치 여부. 사건상 도시형생활주택과 감정상 근린생활시설 이용 사이의 관계를 건축물대장·집합건축물대장으로 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 273,000,000원과 변경 후 123,000,000원의 관계, 실제 채권 잔액을 확인하세요.
- 시세 재산정. 59.91㎡ 주거형 실거래가 아니라 대상 호실과 면적·용도·층이 유사한 근린생활시설 거래와 임대수익 자료를 확인하세요.
- 명도·원상회복. 영업 중인 사무실이라면 집기 철거, 간판, 내부시설, 원상회복과 인도 일정까지 비용에 반영하세요.
- 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납, 당해세 및 부가가치세 적용 여부를 별도로 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 확인되지 않은 점유가 먼저다
이 물건은 감정가 237,000,000원에서 116,130,000원까지 내려와 표면적인 할인폭이 큽니다. 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 가정상 매수인 인수액도 0원이어서 등기 구조만 보면 단순한 편입니다. 그러나 전입일·보증금 미상 점유 기재, 도시형생활주택과 근린생활시설 현황의 차이, 면적이 맞지 않는 실거래 비교가 동시에 남아 있습니다.
따라서 결론은 “싸다”가 아니라 “점유와 용도를 확인하면 검토할 수 있다”입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 81.5%라는 수치만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 임차·용도·면적이 정리되지 않은 상태에서는 추가 유찰 여부보다 원본 확인이 우선입니다. 등기상 인수는 0원 가정, 실무상 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 확인되지 않은 점유관계입니다.
