대전지방법원 2025타경502294. 등기상 소유자는 신현상이고, 사건 주소는 대전광역시 서구 둔산동 1082 그린코아상가 6층입니다. 권리분석의 출발점은 1999년 1월 8일 접수된 농업협동조합중앙회 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정·압류·가압류된 권리들은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에서 확인된 주식회사 비에스씨, 조영준, 세무법인 세로(갈마지점)의 전입 기준일 역시 모두 1999년보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
다만 권리가 단순하다는 뜻은 아닙니다. 등기에는 장기간에 걸친 근저당·가압류·국세 및 지방세 압류, 공매공고가 중첩돼 있고, 1999년 선순위 농업협동조합중앙회 근저당 2건은 배당 계산에서 채권액 미상으로 제외돼 있습니다. 또한 2002년 정찬희 명의 근저당은 2005년 이선정에게 이전된 부기가 존재하므로, 실제 배당권자와 채권잔액은 입찰 전 원본 서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502294 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1082 그린코아상가 6층 · 도로명 대전광역시 서구 둔산로 14 |
| 사건상 용도 | 도시형생활주택 · 감정평가 이용상태는 근린생활시설 |
| 소유자 | 신현상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 178,360,000원 |
| 유찰 / 최저가율 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 청구금액 | 676,891,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 감정상 건물 | 일련번호 1,2는 철근콘크리트구조 지하2층·지상6층, 제5층·제6층 · 사용승인일 1995.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준은 1999년, 그 뒤 권리는 소멸 구조
말소기준은 1999.01.08 접수번호 1626 농업협동조합중앙회 근저당입니다. 등기 원문에는 채권최고액 700,000,000원으로 기재돼 있고 같은 날 접수번호 1627의 농업협동조합중앙회 근저당도 채권최고액 140,000,000원으로 존재합니다. 다만 배당 시뮬레이션에서는 이 두 선순위 근저당의 실제 채권액이 확인되지 않아 배당액 계산에서 제외됐습니다. 따라서 아래 배당표는 확정 배당표가 아니라 제공된 계산모형으로 봐야 합니다.
② 임차·점유 분석 — 3건 모두 말소기준일보다 늦다
| 점유자 | 부분 | 전입 기준일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비에스씨 | 501호 | 2022.09.20 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영준 | 102호 | 2018.05.28 | 15,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.04.30 | 없음 |
| 세무법인 세로(갈마지점) | 203호 | 2018.04.09 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유자의 전입 기준일은 2018년 또는 2022년으로, 1999.01.08 말소기준권리보다 모두 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력은 없습니다. 조영준은 2025.04.30 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 주식회사 비에스씨와 세무법인 세로(갈마지점)는 보증금도 확인되지 않았으므로 배당관계는 추가 확인 대상이지만, 말소기준일 후 전입이라는 점 때문에 보증금 승계 위험은 없는 구조로 계산돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가 520,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 178,360,000원, 즉 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만 최근 실거래가 비교 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 178,360,000원 | 175,062,960원 | 966,232,410원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 124,851,999원 | 122,304,071원 | 1,018,991,299원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 87,396,399원 | 85,423,264원 | 1,055,872,106원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대신 배당받지 못하는 채권액은 현재 966,232,410원에서 4회 유찰 시 1,018,991,299원, 5회 유찰 시 1,055,872,106원으로 커집니다. 이는 채권자 측 회수 부족을 보여주는 수치이지 후순위 미배당액 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,297,040원 |
| 2. 농업협동조합중앙회 · 을구 1번 근저당 | 미상 | 0원 계산 제외 |
| 3. 농업협동조합중앙회 · 을구 2번 근저당 | 미상 | 0원 계산 제외 |
| 4. 정찬희 · 을구 7번 근저당 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 5. 신현상 · 갑구 3번 가압류 | 41,820,000원 | 41,820,000원 |
| 6. 양천모 · 갑구 8번 가압류 | 45,232,400원 | 43,242,960원 |
| 7. 국 · 을구 10번 근저당 | 596,000,000원 | 0원 |
| 8. 그린코아상가번영회 · 갑구 10번 가압류 | 29,378,110원 | 0원 |
| 9. 주식회사씨피엘대부 · 을구 11번 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 10. 그린코아상가번영회 · 갑구 16번 가압류 | 238,864,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,141,295,370원, 계산상 채권자 배당액 175,062,960원, 미배당 966,232,410원입니다. 선순위 농업협동조합중앙회 근저당 2건은 실제 채권액이 확인되지 않아 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·공매 리스크 — 매수인 승계와 별개로 교차 확인
등기에는 대전광역시서구 압류가 2012.06.08과 2016.10.27 두 차례, 국 명의 압류가 2018.03.19와 2018.04.25 두 차례 등 국세·지방세 압류 4건이 확인됩니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당액이 변동할 수 있습니다.
또한 2018.12.11과 2023.07.20에는 한국자산관리공사 관련 공매공고가 등기돼 있습니다. 법원경매와 별도로 진행된 공매 절차의 상태를 교차 확인해야 하며, 공매공고의 존재 자체를 현재 법원경매에서 매수인이 금액으로 인수한다고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 둔산동 소재 향촌아파트 남측 인근으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 노선·배차간격을 고려할 때 보통입니다.
- 현황 이용. 감정 일련번호 1,2는 근린생활시설로 현황 공실, 일련번호 3은 노벨공인중개사 사무소, 일련번호 4는 세무법인 세로로 이용 중입니다.
- 건물. 일련번호 1,2는 철근콘크리트구조 지하2층·지상6층 건물의 제5층·제6층으로 사용승인일은 1995.09.14입니다.
- 도로. 둔산동 1082는 북측 약 25m 내외, 서측 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,031.8㎡, 공시지가는 5,246,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 농협 채권잔액. 1999.01.08 농업협동조합중앙회 근저당 2건의 실제 채권잔액과 현재 권리자를 확인하세요. 배당모형에서 빠진 가장 큰 변수입니다.
- 근저당 이전 부기. 2002년 정찬희 근저당은 2005.07.04 이선정에게 이전된 기록이 있으므로 현재 권리관계와 배당요구 주체를 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세 해당액과 법정기일을 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 공매 병행 여부. 2018년·2023년 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매 절차와 법원경매의 진행관계를 확인하세요.
- 임차·점유. 조사된 3건은 대항력이 없지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있으므로 매각물건명세서와 현장점유를 다시 대조하세요.
- 용도 일치 여부. 사건상 도시형생활주택 표기와 감정상 근린생활시설 이용이 다르므로 건축물대장·등기·감정 일련번호를 맞춰보세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 또는 유사 용도의 실제 거래가격·임대수익을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰가”는 다른 문제
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 측면에서는 1999년 말소기준 이후의 임차·점유 3건이 모두 대항력 없는 것으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 놓고 보면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 178,360,000원입니다.
그러나 가격과 실무 확인 난도는 별개입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다. 여기에 선순위 농협 근저당 실제 채권액 미상, 국세·지방세 압류 4건, 공매공고, 근저당 이전 부기, 사건상 용도와 감정 이용상태의 차이까지 겹칩니다. 결론은 “대항력 임차보증금 인수는 없지만, 가격과 선순위 채권·세금·공매·용도 확인을 끝내기 전에는 낮은 최저가만 보고 들어갈 물건은 아니다.”입니다.
