광주지방법원 2025타경33737. 광주 광산구 쌍암동 보이저첨단 지하1층 에스110호입니다. 사건 표시는 ‘대지’이나 감정 이용상태는 집합상가의 일반음식점이고, 전유면적은 62.13㎡입니다. 건물은 2022.05.17 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층이며, 해당 호실은 지하1층에 위치합니다. 현재 감정가 697,000,000원에서 4회 유찰된 최저매각가는 249,805,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2023.02.23 설정된 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.09.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 근저당은 공동담보목록 제2023-157호가 붙어 있어, 채권최고액 자체를 이 호실 하나의 실제 채무액으로 단순 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33737 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 지하1층 에스110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합상가 · 공부상 일반음식점 · 전유면적 62.13㎡ |
| 소유자 | 주식회사투레빗 |
| 감정가 / 최저가 | 697,000,000원 / 249,805,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 최저가율 35.8% |
| 신청채권자 / 청구 | 화정신용협동조합 / 100,063,418원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.02.23 화정신용협동조합 근저당권입니다. 등기부상 과거 신탁은 이미 말소됐고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 등기 권리 자체만 보면 낙찰 후 남는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 조사자 2명
| 이름 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효빈 | 알수없음 | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 노해정 | 126호,127호 | 2024.04.04 | 35,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 후순위 |
노해정은 전입일이 2024.04.04로 말소기준권리인 2023.02.23보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김효빈은 전입이 먼저지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 ‘임차인 인수 0원의 깨끗한 물건’으로 단정하는 유형이 아니라, 김효빈의 실제 임대차관계와 보증금 확인이 선행돼야 하는 유형입니다.
③ 가격 — 4회 유찰은 크지만 시세 판단 근거는 별개
감정가는 697,000,000원, 현재 최저매각가는 249,805,000원으로 감정가의 35.8% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 199,844,000원, 6회 유찰 시 159,875,200원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,805,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,297,270원 |
| 1. 근저당 · 화정신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 245,507,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 근저당 채권 미배당액은 3,954,492,270원, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 미반영됐고, 김효빈의 보증금도 확인되지 않아 실제 낙찰자 부담은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 첨단생활체육공원 북서측 인근의 보이저첨단 집합상가로, 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재하며 제반환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스승강장과 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이며 에스110호는 집기설비가 구비돼 있으나 휴업·폐업 중인 것으로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층, 사용승인일 2022.05.17. 위생·급배수·승강기·소화전·자동화재탐지·스프링클러·냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평탄한 근린생활시설 부지이며 북측·남측·동측으로 왕복 2차로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김효빈 임대차 확인. 2022.06.21 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당표 0원 인수 맹신 금지. 보증금 미상 선순위 점유자가 남아 있어 배당 시뮬레이션과 실제 인수관계가 달라질 수 있습니다.
- 호실 점유 범위 확인. 노해정의 조사상 점유 부분은 126호,127호로 기재돼 있어 본건 에스110호와의 실제 관련성을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 영업 상태 확인. 에스110호는 휴업·폐업 중인 것으로 추정되므로 내부 상태, 집기 귀속, 관리비와 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 4,200,000,000원 근저당에는 공동담보목록 제2023-157호가 있으므로 공동담보 부동산과 실제 채무·배당 구조를 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 249,805,000원이 시장가 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰률보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 697,000,000원에서 4회 유찰돼 249,805,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 2022.06.21 전입한 김효빈의 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없기 때문입니다. 노해정은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 김효빈은 반드시 별도로 확인해야 합니다.
등기 권리는 비교적 단순하고 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 배당표상 인수 0원과 실제 위험 0원은 같은 말이 아닙니다. 여기에 지하층 일반음식점, 휴업·폐업 추정이라는 상가 특성과 실거래 시세 부재까지 겹칩니다. 결론은 가격은 크게 내려왔지만 권리·점유 검증이 끝나기 전에는 저가매수로 단정하기 어렵다입니다.
