광주지방법원 2025타경33737. 광주광역시 광산구 쌍암동 보이저첨단 지하1층 에스110호에 대한 임의경매입니다. 소재 토지의 지목은 대지이지만, 실제 분석 대상은 집합건물 내 지하 상가로, 감정평가상 일반음식점으로 이용되는 호실입니다. 건물은 지하2층·지상5층 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2022.05.17입니다. 소유자는 주식회사투레빗, 경매 신청채권자는 화정신용협동조합입니다.
이 사건에서 먼저 눈에 들어오는 숫자는 감정가와 최저가의 차이입니다. 감정가 697,000,000원에 출발한 물건이 5번 유찰되면서 199,844,000원까지 내려왔습니다. 하지만 지하 상가의 매매가치는 임대수익, 영업 가능성, 공실 기간, 상권 수요 등에 크게 영향을 받습니다. 특히 본건은 감정평가 당시 집기설비가 있으나 휴업 또는 폐업 중인 것으로 추정됐습니다. 유찰로 낮아진 최저매각가가 실제 시장가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 지하1층 에스110호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 19-20 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 내 상가 · 공부상 일반음식점 · 소재 토지 지목 대지 |
| 전유면적 / 층 | 62.13㎡ · 지하1층 (지하2층·지상5층 건물) |
| 이용상태 | 일반음식점 시설 · 집기설비 구비 · 휴업(폐업) 추정 |
| 소유자 | 주식회사투레빗 |
| 감정가 | 697,000,000원 |
| 최저매각가 | 199,844,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 화정신용협동조합 / 100,063,418원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.23 화정신용협동조합 등 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
등기상 말소기준권리는 2023.02.23 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이며 화정신용협동조합을 비롯해 광주중부신용협동조합, 삼애신용협동조합, 북광주신용협동조합, 빛고을신용협동조합이 기재돼 있습니다. 공동담보목록은 제2023-157호입니다.
이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후인 2025.09.03 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 따라서 등기된 담보권의 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다.
② 임차·점유 조사 — 선순위 전입자의 실체가 핵심
조사상 이름이 확인되는 점유 관련자는 김효빈과 노해정입니다. 다만 두 사람 모두 본건 에스110호의 확정된 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 특히 노해정의 조사 대상은 126호·127호로, 본건 에스110호와 구분해야 합니다.
| 성명 / 조사 범위 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효빈 점유공간 미확정 |
2022.06.21 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 불가 | 확인 없음 |
| 노해정 126호·127호 관련 |
2024.04.04 | 35,000,000원 1,300,000원 |
후순위 전입 | 미확정 | 확인 없음 |
김효빈은 현황조사·매각물건명세서, 노해정은 현황조사에 기재된 내용을 기준으로 정리했습니다. 대항력 판정에는 실제 점유관계, 계약 내용 및 적용 법률의 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰이 저가 매수를 보장하지 않는다
현재 최저매각가 199,844,000원은 감정가 697,000,000원의 약 28.67%입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭이 크지만, 이를 실거래 시세 대비 할인율과 혼동해서는 안 됩니다. 본건의 시장가격을 판단하려면 동일 건물·유사 지하층 상가의 실제 거래가격과 임대수익, 공실 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 199,844,000원 | 28.67% | 4,003,753,816원 |
| 6회 유찰 시 | 159,875,200원 | 22.94% | 4,043,163,053원 |
| 7회 유찰 시 | 127,900,160원 | 18.35% | 4,074,690,442원 |
회차별 미배당액은 공동담보 근저당 채권최고액 4,200,000,000원을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 대출 잔액이나 본건만의 확정 채무액을 의미하지 않으며, 다른 공동담보의 배당 결과는 반영하지 않았습니다. 미배당 근저당채권을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻도 아닙니다.
결국 감정가 대비 71% 이상 낮아졌다는 사실과 실제 투자수익이 확보된다는 판단은 별개입니다. 다섯 차례 유찰은 매수자 수요와 적정가격을 추가로 검증할 필요가 있다는 신호입니다. 다른 지하 상가와 비교한 객관적인 거래가격 및 임대수익 검증 없이 최저매각가만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,844,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,597,816원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화정신용협동조합 등 | 4,200,000,000원 | 196,246,184원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 199,844,000원 |
현재 회차의 배당 추정에서는 집행비용 3,597,816원을 공제하고 근저당권에 196,246,184원을 배당합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 이때 채권최고액 기준 미배당 추정액은 4,003,753,816원입니다.
경매 신청 청구액 100,063,418원과 공동담보 근저당의 채권최고액 4,200,000,000원은 서로 다른 개념입니다. 특히 공동담보 근저당의 채권최고액 전체가 본건 한 호실의 실제 잔존채무라고 볼 수는 없습니다. 다른 담보물건, 실제 채권 잔액, 배당순위 및 비용을 확인해야 최종 배당 구조가 확정됩니다.
⑤ 입지·상권·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 첨단생활체육공원 북서측 인근에 위치합니다. 첨단택지개발지구 내 상가지대로 근린생활시설과 오피스텔, 아파트 등 주거용 부동산이 혼재합니다. 주변 환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 간선도로망이 정비되어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 2022.05.17 사용승인된 지하2층·지상5층 철근콘크리트 건물입니다. 전면 강화유리, 석재 및 타일 마감, 시스템 창호 등이 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 공동승강기, 소화전, 자동화재탐지설비, 스프링클러, 냉난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 본건 에스110호는 일반음식점으로 조사됐으며, 집기설비는 구비되어 있으나 휴업 또는 폐업 중인 것으로 추정됩니다. 내부 시설의 현재 상태와 재영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 및 도로. 대지권의 목적 토지는 인접지·도로와 대체로 평탄하며, 북측·남측·동측으로 아스팔트 포장 왕복 2차로에 접합니다. 토지면적은 2,664.7㎡, 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 사항으로 본건 전유부분의 단독 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 국가산업단지, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 지하층 상가는 접근성, 가시성, 업종 제한, 공실과 임대수익에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다. 본건의 5회 유찰과 휴업 추정 상태를 고려하면 실제 임대수요와 재매각 가능성에 대한 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 김효빈의 실제 점유 확인. 2022.06.21 전입자의 실제 점유 호실, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다. 본건 에스110호에 적용되는 선순위 임대차인지가 핵심입니다.
- 매수인 인수액 재계산. 김효빈의 대항력과 우선변제권, 배당요구 및 예상 미배당 보증금을 확인한 뒤 낙찰대금과 인수액을 합산해 실질취득 부담을 산정해야 합니다. 선순위 임대차가 확정되기 전에는 인수액 0원으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 호실별 점유 관계 분리. 노해정의 126호·127호 임대차를 본건 에스110호의 보증금으로 합산하지 않아야 합니다. 건축물 현황, 점유범위, 상가 경계 및 계약 목적물을 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2023-157호에 속한 다른 부동산과 채권최고액 4,200,000,000원의 실제 피담보채무 관계를 확인해야 합니다.
- 휴업·폐업 및 명도 확인. 감정평가 당시 추정된 휴업 상태가 현재도 이어지는지, 내부 집기설비의 소유와 인도 범위, 실제 영업자 및 점유자를 확인해야 합니다.
- 관리비·영업비용 확인. 상가 공용관리비 체납, 공용부분 관련 승계 가능액, 냉난방 및 설비 유지비, 재영업에 필요한 비용을 별도로 조사해야 합니다.
- 가격의 적정성 확인. 최저가가 감정가의 약 29%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 유사 지하 상가의 실제 매매사례와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 매각 서류 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁 관련 이력과 공동담보목록을 대조하고 매각기일 및 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “29% 가격”보다 먼저 확인할 것은 인수 위험
광주 보이저첨단 에스110호는 겉으로 보면 감정가 697,000,000원에서 최저가 199,844,000원까지 내려온, 가격 하락 폭이 매우 큰 물건입니다. 하지만 가격이 많이 내려왔다고 해서 위험이 그만큼 줄어든 것은 아닙니다.
등기상 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 과거 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 그러나 근저당보다 먼저 전입한 김효빈의 보증금과 점유관계는 확정되지 않았습니다. 이는 낙찰자가 부담할 실질취득금액을 바꿀 수 있는 중요한 변수입니다.
더구나 본건은 지하1층 일반음식점으로 휴업 또는 폐업 중인 것으로 추정되고, 이미 5회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인폭을 근거로 가격 가점을 부여하기보다, 실제 상가 거래가와 임대수익, 점유·명도 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
종합 결론은 입찰 보류·정밀 확인 우선입니다. 선순위 전입자의 임대차관계와 인수액을 확정하고, 에스110호의 실제 상권 가치 및 수익성을 확인하기 전에는 현재 최저가를 안전한 취득가격으로 볼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고, 어떤 상태의 상가를 인도받는가입니다.
