광주지방법원 2025타경33737. 광주 광산구 쌍암동의 보이저첨단 지하 1층 S126호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이지만, 등기 대상은 집합건물이며 감정평가상 본 호실은 전유면적 62.13㎡의 일반음식점입니다. 평가 당시 무등왕돈까스라는 상호로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
등기상 소유자는 주식회사투레빗입니다. 2022년 신탁 관련 등기가 정리된 뒤, 2023년 화정신용협동조합 등의 공동담보 근저당권이 설정됐고, 2025년 화정신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기부상 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이번 물건은 등기부만 확인하고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입기록과, 타인 소유 인접 호실까지 연결된 실제 사용 상태를 함께 검토해야 합니다. 네 번 유찰된 가격보다 이 두 가지 문제가 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 지하1층 에스126호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 19-20 |
| 사건 용도 / 실제 이용 | 대지 / 집합상가 일반음식점 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물 · 지하1층 S126호 · 전유면적 62.13㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상5층 · 2022.05.17 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사투레빗 |
| 감정가 | 697,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 249,805,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 화정신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 100,063,418원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.23 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 · 공동담보 |
| 현황상 상호 | 무등왕돈까스 |
| 인접 호실 | 타인 소유 S127호와 경계벽 없이 일체 이용 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.10 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 미확정
말소기준권리는 2023.02.23 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 화정신용협동조합 등을 권리자로 하는 채권최고액 4,200,000,000원의 공동담보 근저당권이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 2025.09.03의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
과거 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2022.06.21 정리된 이력이 있습니다. 이는 매수인이 새롭게 인수하는 신탁권리로 나타난 것이 아니라, 등기상 이미 말소 처리된 과거 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계신고 없음
조사상 실제 임차인으로 기재된 사람은 김효빈과 노해정, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 신고자는 없습니다. 다만 두 사람 모두 임대차 권리와 배당순위를 완전히 확정할 수 있는 상태는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 / 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효빈 | 2022.06.21 사용관계 불명 |
보증금 미상 월차임 미상 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노해정 | 2024.04.04 126호·127호 |
35,000,000원 월 1,300,000원 |
전입 기준 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
우선변제권은 두 사람 모두 확정 판정할 수 없습니다. 확정일자 및 배당요구 여부, 실제 임대차계약 내용의 확인이 필요합니다. 노해정의 보증금 35,000,000원을 S126호에서 전액 배당받는다거나 매수인이 전액 인수한다고 가정하는 것도 적절하지 않습니다.
현재 낙찰가 가정은 249,805,000원입니다. 배당 시뮬레이션의 인수 반영액은 0원이지만, 김효빈의 보증금과 대항력이 확정되지 않아 실제 실질취득액은 산정할 수 없습니다. 취득 관련 비용과 명도·원상회복 비용도 별도로 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰이 곧 시세 할인을 뜻하지 않는다
현재 최저매각가는 249,805,000원입니다. 감정가 697,000,000원의 35.84%까지 떨어진 가격입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 감정가와 현재 시장가격이 같다는 뜻은 아닙니다.
본건은 지하 1층 집합상가이며, 타인 소유 점포와 통합 이용되고 있습니다. 현재의 독립 점포 가치, 임차조건, 실제 매매 가능한 가격을 검증하지 않은 상태에서 감정가 대비 하락률을 시세 대비 할인율로 바꾸어 해석하면 안 됩니다. 특히 실질취득액 자체가 미확정이므로 최저가만 기준으로 투자수익을 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 35.84% |
249,805,000원 | 245,507,730원 | 3,954,492,270원 | 미확정 |
| 5회 유찰 시 28.67% |
199,844,000원 | 196,246,184원 | 4,003,753,816원 | 미확정 |
| 6회 유찰 시 22.94% |
159,875,200원 | 156,836,947원 | 4,043,163,053원 | 미확정 |
회차별 가격은 제시된 유찰 시나리오에 따른 가정입니다. 미배당액은 공동담보 근저당의 채권최고액 4,200,000,000원을 기준으로 계산된 이론상 부족액이며, 본 호실의 독립 채무액이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액 0원은 배당모형상 반영값일 뿐 실제 확정액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (249,805,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,297,270원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 화정신용협동조합 등 |
4,200,000,000원 | 245,507,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 249,805,000원 |
| 근저당권 기준 미배당액 | — | 3,954,492,270원 |
현재 회차에서 집행비용은 4,297,270원, 근저당권자에 대한 예상배당은 245,507,730원이며, 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 배당표에는 임차인의 최우선변제 및 당해세 등이 반영되지 않았고, 실제 채권 신고액과 공동담보 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황 위험 — S127호와 경계벽 없는 일체 이용
이번 사건에서 임차인 문제만큼 중요한 사항은 건물의 독립 이용 가능성입니다. 매각물건명세서에는 본건 S126호가 인접한 타인 소유 S127호와 구분 벽체 없이 일체로 이용되고 있다고 기재되어 있습니다.
감정평가의 현황 설명도 동일합니다. 두 호실은 하나의 근린생활시설, 즉 일반음식점으로 이용되고 있습니다. 그러나 경매로 취득하는 대상은 S126호이므로, 현재 하나의 매장처럼 보인다는 사실이 S127호까지 취득한다는 뜻은 아닙니다.
노해정의 임차 부분이 126호, 127호로 표시된 점도 이 문제와 연결됩니다. S126호만 낙찰받는 경우 기존 영업장 전체를 인도받을 수 있는지, 인접 호실 소유자와 임차인 사이의 계약 및 사용 합의가 어떤 형태인지 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단생활체육공원 북서측 인근. 첨단택지개발지구 내 상가지대로, 근린생활시설과 오피스텔·아파트 등 주거용 건물이 혼재합니다. 감정평가상 제반 환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 시내버스승강장이 있습니다. 간선도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.05.17 사용승인된 지하2층/지상5층 철근콘크리트 건물. 위생·급배수, 공동승강기, 소화전, 자동화재탐지, 스프링클러, 냉난방 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. S126호는 일반음식점 무등왕돈까스로 조사됐으며, S127호와 경계벽 없이 연결되어 이용 중입니다. 현재의 개별 영업상태·임대수익 및 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 일반상업지역에 속하며 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다. 토지 전체면적은 2,664.7㎡로, 이를 본 호실의 단독 소유 면적으로 보아서는 안 됩니다.
- 도로. 북측·남측·동측으로 아스팔트 포장 왕복 2차로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 국가산업단지, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으나, S127호와의 경계벽 및 실제 시설 이용상태는 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성. 지하 1층 음식점 용도의 집합상가는 영업환경, 임차수요, 관리비, 출입 동선과 독립 사용 가능성에 따라 매매가격과 매수층이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 4회 유찰과 인접 호실 통합사용 이력이 있어 일반적인 주거용 집합건물과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김효빈의 권리 확인. 2022.06.21 전입 경위, 실제 점유·사용 여부, 임대차계약의 존재, 보증금과 임대차 목적물, 상가임대차 대항요건 및 우선변제 요건을 확인해야 합니다. 이 사항이 확인되기 전에는 인수액 0원으로 입찰가를 계산하지 마세요.
- 노해정의 임대차계약 확인. 보증금 35,000,000원과 월차임 1,300,000원의 계약 대상이 S126호와 S127호에 어떻게 걸쳐 있는지, 확정일자·사업자등록·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- S127호 소유자 및 사용관계. S127호는 타인 소유입니다. 인접 호실 소유권, 두 호실의 임대차관계, 경계벽 복구 가능성 및 독립 출입·영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리단 및 인허가 확인. 경계벽 설치·철거 관련 승인, 공용부분 사용, 설비 분리, 소방 및 음식점 영업 관련 인허가 사항을 관리단과 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공동담보 원본 확인. 공동담보목록 제2023-157호, 실제 피담보채무, 다른 담보목적물과의 관계 및 배당 가능액을 확인해야 합니다. 채권최고액 4,200,000,000원을 본 호실 단독 채무로 계산하면 안 됩니다.
- 실제 매입가 검증. 최저가 249,805,000원은 감정가의 35.84%이지만, 실제 시장가격보다 낮다는 근거가 되지는 않습니다. 유사한 지하 상가의 거래가격·임대수익 및 공실 위험을 확인하고, 인수 가능 금액과 분리사용 비용까지 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도와 운영비 확인. 현재 점유자의 인도 가능성, 장기 미납 공용관리비, 영업시설의 소유관계, 원상회복 부담 및 경계벽 관련 예상 비용을 별도로 조사해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 매각목록, 임대차계약과 경매기록의 최신 내용을 확인하세요. 매각조건과 점유·권리관계의 변동 여부도 점검해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 35.84% ≠ 안전한 저가 매수”
광주 보이저첨단 S126호는 4회 유찰로 최저가가 249,805,000원까지 내려왔지만, 현재 확인되는 내용만으로 가격 매력이 충분하다고 평가하기 어렵습니다.
등기상 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이것이 곧 매수인 인수액이 확정적으로 0원이라는 뜻은 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 김효빈의 보증금과 실제 대항요건이 확인되지 않았고, 노해정의 임차범위는 두 호실에 걸쳐 있습니다. 여기에 타인 소유 S127호와 경계벽 없이 일체로 사용되는 문제까지 겹쳐 있습니다.
감정가 대비 가격 하락은 크지만, 실질취득액도 아직 계산할 수 없고 독립 점포의 시장가치도 충분히 검증되지 않았습니다. 지하 1층 상가의 환금성 문제와 반복 유찰까지 고려하면 현재 판단은 고위험·입찰 보류가 타당합니다.
이 사건의 승부처는 다음 유찰가격이 아니라, 김효빈의 법적 지위와 S126호의 독립 인도·사용 가능성을 입찰 전에 확정할 수 있느냐에 있습니다. 그 두 문제가 해결되고 실질취득액을 산정한 뒤에야 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다.
