광주지방법원 2025타경33737. 광주 광산구 쌍암동 ‘보이저첨단’ 지하1층 S126호로, 감정평가상 전유면적 62.13㎡의 일반음식점 집합상가입니다. 소유자는 주식회사투레빗이고, 2023.02.23 설정된 화정신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 4,200,000,000원이며 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있습니다. 2025.09.03 화정신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정이 정리되는 단순한 흐름이지만, 점유관계는 별개입니다. 실제 임차인은 2명으로 조사됐고, 특히 김효빈은 말소기준보다 앞선 2022.06.21 전입입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만을 근거로 매수인 부담이 없다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 지하1층 에스126호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지권 포함 집합상가 · 공부상 일반음식점 · 현황 일반음식점(무등왕돈까스) · 전유면적 62.13㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상5층 · 사용승인일 2022.05.17 |
| 소유자 | 주식회사투레빗 |
| 감정가 / 최저가 | 697,000,000원 / 312,256,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화정신용협동조합 / 100,063,418원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.23 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저
2022.05.27 우리자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 됐지만, 2022.06.21 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐고 주식회사투레빗 소유로 정리됐습니다. 이후 2023.02.23 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준입니다. 등기부상 후순위 인수권리는 확인되지 않지만, 말소기준보다 앞선 전입자 김효빈의 임차관계는 등기와 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 인수 가능성 미상
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효빈 | 사용관계 알 수 없음 | 2022.06.21 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 노해정 | 126호, 127호 | 2024.04.04 | 35,000,000원 / 1,300,000원 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 44.8%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 312,256,000원으로 감정가 697,000,000원의 44.8%까지 내려왔습니다. 3회 유찰이라는 외형만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 메리트로 해석할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 김효빈의 미확정 임차보증금입니다. 해당 임차인이 실제로 대항력을 갖고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 매수인의 실질취득은 낙찰가 + 승계되는 미배당 보증금이 됩니다. 현재는 그 보증금 자체가 미상이므로, 최저가 312,256,000원만 놓고 ‘저가 매수’라고 결론낼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,171,584원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화정신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 307,084,416원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 3,892,915,584원, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 김효빈의 보증금·확정일자도 미상이므로 실제 인수위험이 0원이라고 확정하는 자료로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 ‘첨단생활체육공원’ 북서측 인근의 보이저첨단 집합상가로, 첨단택지개발지구 내 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 간선도로망이 정비돼 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 공부상 일반음식점이며 현황도 일반음식점 ‘무등왕돈까스’로 조사됐습니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 소화전, 자동화재탐지, 스프링클러, 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구에 속하고 북·남·동측 도로에 접합니다. 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지하층 일반음식점 집합상가이고 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 S127호와의 일체 이용 상태까지 겹쳐, 가격보다 독립 사용 가능성과 실제 점유관계가 환금성 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김효빈 임대차 원본 확인. 2022.06.21 전입의 실제 점유개시 시점, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- S126·S127 경계 확인. S127호는 타인 소유인데 현재 경계벽 없이 일체 이용 중입니다. 현장과 도면을 대조해 독립 출입·설비·경계 복원이 가능한지 확인해야 합니다.
- 노해정 점유 범위 확인. 보증금 35,000,000원, 차임 1,300,000원이고 점유 부분이 126호·127호로 함께 조사됐습니다. 실제 계약 상대방과 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 실거래 비교 수치가 없어 44.8%라는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
- 배당표의 인수 0원과 실질 인수 구분. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 김효빈의 미상 임차보증금 위험은 별개로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가의 점유·경계·임대차 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 물건은 감정가 697,000,000원에서 최저가 312,256,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 자료만으로는 시세보다 싸다는 판단을 할 수 없고, 오히려 두 가지 미해결 문제가 더 중요합니다. 첫째, 말소기준보다 빠른 전입자 김효빈의 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 매수인 인수금액이 확정되지 않습니다. 둘째, S126호가 타인 소유 S127호와 경계벽 없이 일체로 사용되고 있어 낙찰 후 독립 사용과 명도·경계 복원 문제가 남습니다.
등기상 말소관계는 비교적 읽기 쉽지만, 실제 취득비용과 점포 사용 가능성은 아직 고정되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 순서는 “최저가 확인 → 입찰”이 아니라 “임차보증금 확인 → 127호 분리 가능성 확인 → 그 다음 가격 판단”입니다.
