광주지방법원 2025타경33737. 광주 광산구 쌍암동 보이저첨단 지하1층 에스111호, 공부상 일반음식점으로 표시된 집합상가입니다. 감정가 697,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 249,805,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준은 2023.02.23 설정된 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권이고, 그보다 앞선 2022.06.21 전입자 김효빈이 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다.
따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 35.8%라 싸다”가 아니라, 낙찰가 249,805,000원에 추가로 얼마가 붙을 수 있는지가 먼저입니다. 보증금 미상 점유자가 말소기준보다 먼저 전입한 구조에서는 실질취득액이 최저가로 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 지하1층 에스111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합상가 · 공부상 일반음식점 · 현황 휴업 또는 폐업 추정 |
| 소유자 | 주식회사투레빗 |
| 감정가 / 최저가 | 697,000,000원 / 249,805,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화정신용협동조합 / 100,063,418원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 전입자가 핵심
말소기준권리는 2023.02.23 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김효빈의 전입일은 2022.06.21로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 우선변제권까지 단정할 수는 없지만, 대항력 가능 점유으로 보수적으로 보아야 합니다. 노해정은 126호·127호로 표시되어 있고 전입일도 2024.04.04로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 인수 0원으로 확정할 수 없다
| 이름 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효빈 | 알수없음 | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 노해정 | 126호,127호 | 2024.04.04 | 35,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 249,805,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,297,270원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 4,200,000,000원 | 245,507,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권에는 245,507,730원이 배당되고, 미배당은 3,954,492,270원입니다. 이 표의 매수인 인수액은 확정 인수권리만 반영한 값이며, 김효빈 점유의 보증금 미상 리스크는 별도 확인 전까지 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 첨단생활체육공원 북서측 인근의 집합상가로, 첨단택지개발지구 내 상가지대입니다. 주변은 근린생활시설 등 상업용 부동산과 오피스텔, 아파트 등 주거용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 있으며 간선도로망이 정비되어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점, 전유면적 62.13㎡입니다. 이 호실은 집기설비가 구비되어 있으나 휴업 또는 폐업 중인 것으로 추정됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상5층 건물로 사용승인일은 2022.05.17입니다. 위생·급배수설비, 공동승강기, 소화전, 자동화재탐지, 스프링클러, 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 국가산업단지, 중점경관관리구역에 포함되고 소로1류 및 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,565,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김효빈 보증금 확인. 말소기준 전 전입자입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 노해정 점유 범위 확인. 126호·127호로 표시되어 있어 이 호실과 직접 관련되는지 확인이 필요합니다. 대항력은 없지만 보증금 35,000,000원, 월차임 1,300,000원이 확인됩니다.
- 휴업·폐업 상가 리스크. 일반음식점 시설이 있더라도 영업 중 물건으로 볼 수 없습니다. 원상복구, 시설 인수, 업종 변경 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 관리비·공용비 확인. 집합상가의 공용부분 관리비, 장기 미납금, 상가 운영비 부담은 매수 후 현금흐름에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 최저가 착시 금지. 4회 유찰로 249,805,000원까지 내려왔지만, 인수 가능액이 미상인 구조에서는 최저가만으로 수익률을 계산하면 안 됩니다.
맺으며 — “감정가 35.8%”보다 “인수 미상”이 먼저다
이 사건의 겉모습은 매력적입니다. 감정가 697,000,000원짜리 상가가 4회 유찰되어 249,805,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 보수적이어야 합니다. 말소기준 전 전입자 김효빈의 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 실제로 얼마에 취득하는지 확정할 수 없습니다. 지하1층 일반음식점이고 현황도 휴업 또는 폐업 추정이므로 환금성도 단순 주거용보다 무겁습니다. 가격은 낮아졌지만, 실질취득액은 아직 열려 있습니다. 이 물건은 입찰가를 낮추는 것보다 먼저 점유관계와 보증금 확인이 선행되어야 합니다.
