광주지방법원 2025타경33737. 광주 광산구 쌍암동 ‘보이저첨단’ 지하 1층 에스111호입니다. 물건 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기상 집합건물에 속하며 감정평가상 전유면적 62.13㎡의 일반음식점 상가로 확인됩니다. 건물은 지하 2층·지상 5층 규모이고, 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 상업시설입니다.

소유자는 주식회사투레빗입니다. 최초 소유권보존 이후 우리자산신탁주식회사로 신탁등기가 이루어졌으나, 신탁재산 귀속으로 해당 신탁등기는 말소되었습니다. 이후 2023년 2월 화정신용협동조합 등 신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,200,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐고, 화정신용협동조합의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다.

이 물건에서 가장 중요한 것은 근저당 금액이 아니라 근저당보다 앞선 전입자입니다. 김효빈은 말소기준권리 설정 전인 2022년 6월 21일 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 임대차계약 및 본건 호실에 대한 실제 점유관계가 확인되지 않아, 대항력 성립 여부와 인수금액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 확인 필요

말소기준권리는 2023년 2월 23일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되어 현재 유효한 신탁등기로 보지는 않습니다.

다만 등기부의 말소만으로 모든 점유관계가 정리되지는 않습니다. 김효빈의 전입일은 말소기준일보다 빠릅니다. 본건 호실에 대한 임대차와 점유 요건을 충족하는 경우 매수인에게 대항할 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 미배당 보증금과 인수 위험을 계산할 수 없는 상태입니다.

② 임차·점유관계 — 김효빈과 노해정은 구분해야 한다

특히 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조라면, 최저가가 내려가더라도 실질취득금액은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 199,844,000원이라는 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 71% 할인도 투자수익을 보장하지 않는다

이 물건의 감정가는 697,000,000원입니다. 그러나 다섯 차례 유찰되면서 최저매각가는 199,844,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 28.67% 수준입니다.

문제는 가격의 기준점입니다. 감정평가액은 존재하지만, 동일 상가의 실거래 시세나 최근 거래 추세를 확인할 수 있는 비교값이 없습니다. 따라서 감정가에서 크게 할인되었다는 사실만으로 시장가치보다 싸다거나 수익성이 높다고 판단할 근거는 부족합니다.

6회·7회 유찰 시 금액은 회차별 가격 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저가 변경 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다. 낮은 최저가는 선순위 임차보증금 인수 위험을 자동으로 없애지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,844,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 계산으로, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세·임차인 최우선변제 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다.

채권최고액 4,200,000,000원은 공동담보 근저당에 기재된 금액으로, 본건 한 호실에 실제로 배분될 채무액이나 확정 채권잔액과 동일하다고 볼 수 없습니다. 현재 회차 계산상 근저당권자에게 196,246,184원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다.

또한 이 계산의 미배당 4,003,753,816원은 매수인이 그대로 인수하는 채무가 아닙니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 선순위 임차인이 대항력을 갖춘 경우의 미배당 보증금은 별개의 인수 위험이므로 구분해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

회차가 내려갈수록 매각가와 근저당권 배당 예상액도 감소합니다. 하지만 근저당 채권최고액 기준의 미배당 증가가 매수인 채무 승계를 의미하지는 않습니다. 실질취득비용에 직접 영향을 줄 수 있는 것은 별도로 성립하는 임차보증금 인수 등입니다.

⑥ 입지·상가 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단생활체육공원 북서측 인근입니다. 첨단택지개발지구 내 상가지대로서 근린생활시설과 오피스텔·아파트 등 주거시설이 혼재하고 있으며, 주변 환경은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스승강장이 있습니다. 간선도로망이 정비되어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 2022.05.17 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 전면 강화유리, 공동승강기, 위생·급배수, 소화전, 자동화재탐지, 스프링클러, 냉난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 본건 에스111호는 일반음식점으로서 집기설비가 있으나 휴업 또는 폐업 중인 것으로 추정됩니다. 기존 시설을 활용할 수 있는지는 설비 상태와 영업 관련 조건을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역 등에 속합니다. 대지권 목적 토지는 근린생활시설 부지이며, 북측·남측·동측 도로와 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,565,000원/㎡, 전체 토지면적 2,664.7㎡입니다. 이는 본건 전유부분의 독립적인 시장가격이나 매수인이 취득하는 토지면적을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 지하층 상가이고 현재 휴업 상태로 추정되며 5회 유찰 이력이 있습니다. 실제 유동인구, 공실률, 신규 임차수요, 적정 월세를 확인하지 않으면 재매각 가능성과 수익성을 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 김효빈 확인. 2022.06.21 전입의 정확한 대상 호실, 임대차계약 체결 여부, 실제 점유 및 대항력 성립 요건을 확인해야 합니다.
• 보증금 및 배당요구 확인. 김효빈의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 서류로 확인하고 매수인에게 승계될 미배당 보증금이 있는지 계산해야 합니다.
• 타 호실 임대차 혼동 금지. 노해정의 에스126호·에스127호 임대차를 에스111호에 적용하지 않도록 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 화정신용협동조합 등 근저당권자와 공동담보목록 제2023-157호, 실제 채권잔액 및 다른 공동담보물의 배당관계를 확인해야 합니다.
• 상가 현장조사. 에스111호의 출입·점유상태, 내부 시설, 실제 영업 가능성, 건물 내 공실 및 유동인구를 확인해야 합니다.
• 적정 임대료·시장가격 검증. 같은 건물과 주변 지하상가의 실거래가, 임대보증금, 월세, 공실 기간을 조사해 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 관리비·시설비 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 냉난방·급배수·주방설비 등 재가동 비용을 확인해야 합니다.
• 매각대상 확인. 전유부분과 대지권의 구체적인 범위, 집합건축물대장, 등기부, 매각물건명세서의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 검증. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부, 최저가, 매각조건과 점유 현황을 법원 원본 자료로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “29%의 가격보다, 확인되지 않은 인수가 더 중요하다”

광주 보이저첨단 에스111호는 감정가 697,000,000원에서 최저가 199,844,000원으로 내려온 5회 유찰 물건입니다. 숫자로만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 저렴한 낙찰가와 저렴한 실질취득비용은 같은 개념이 아닙니다.

등기상 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 그 이전 전입자인 김효빈의 임차관계는 아직 확정되지 않았습니다. 보증금과 점유관계가 밝혀지기 전에는 인수 0원도, 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.

여기에 지하 1층 일반음식점이라는 용도, 휴업 추정 상태, 5회 유찰이라는 시장 반응, 확인되지 않은 현재 시세가 겹칩니다. 감정가 대비 할인율만으로 높은 점수를 줄 수 없는 구조입니다.

결론은 권리·점유관계 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전입자의 대항력 및 인수 가능성이 해소되고, 현장 점검과 실제 임대·매매시장 검증을 거친 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 현재의 낮은 최저매각가만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.