수원지방법원 2025타경51900. 경기도 시흥시 월곶동 999-2 승윤노블리안시티 2층 203호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 제공되어 있고, 사건 용도 라벨은 대지입니다. 감정 요항상 본건 빌딩은 숙박업소·근린생활시설 등이 있는 지역에 위치하며, 2층 203호와 204호는 공실이나 벽체구분 없는 상태로 표시되어 있습니다. 명세서 비고도 일괄매각 및 203호·204호의 기준 벽체 구분 부재, 건축물현황도에 의한 복원 가능성을 언급합니다.
권리 흐름만 놓고 보면 말소기준은 2016.08.24 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 뒤에 붙은 가압류, 가등기, 후순위 근저당, 근저당권가처분, 경매개시결정, 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 난점은 “등기상 소멸”보다 점유·물리상태·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51900 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 999-2 승윤노블리안시티 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 라벨 대지 · 감정 이용상태상 2층 203호·204호 공실이나 벽체구분 없는 상태 |
| 소유자 | 승윤종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 587,000,000원 / 140,938,000원 (4회 유찰) |
| 사건 청구금액 | 1,024,967,736원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급일 / 등기소 | 2026.07.04 / 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 우리은행 근저당
등기상 핵심은 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 접수일은 2016.08.24입니다. 이후 갑구 4번 휴먼터치 가압류, 갑구 5번 가등기, 을구 2번 정해동 근저당, 각종 가처분·가압류·경매개시결정·압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
② 임차인·점유 — 실제 점유자 1명, 대항력은 단정 불가
제공된 임차인 데이터에는 다올이앤씨(주) 1건이 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 또는 점유자로 집계되는 1명입니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 모두 미상입니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 인수 없음으로 확정할 수도 없습니다.
| 임차인/점유자 | 점유부분 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 다올이앤씨(주) | 미상 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.0%
현재 회차 최저매각가는 140,938,000원입니다. 감정가 587,000,000원 대비 24.0% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 제공 데이터에는 동일 물건 또는 인근 실거래 비교표가 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 사실만 말할 수 있을 뿐, 시세 대비 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 140,938,000원 | 138,164,868원 | 8,470,347,422원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 98,656,600원 | 96,480,781원 | 8,512,031,509원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 69,059,620원 | 67,416,547원 | 8,541,095,743원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,773,132원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 138,164,868원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사휴먼터치 | 2,049,754,554원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 정해동 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신보2023제9차유동화전문유한회사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신보2023제14차유동화전문유한회사 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 신보2023제11차유동화전문유한회사 | 312,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 371,790,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 주식회사휴먼터치 | - | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 케이비부동산신탁주식회사 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 중앙농업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 13번 경매개시결정 | 1,024,967,736원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 8,608,512,290원, 총 배당액은 138,164,868원, 미배당은 8,470,347,422원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 배당 부족액입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 월곶동 소재 월곶역 남측 인근에 위치합니다. 주위는 숙박업소, 근린생활시설 등으로 이루어져 있고 배후지는 아파트지대입니다.
- 교통. 본건 빌딩까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 월곶역(수인선)이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 2층 203호와 204호는 공실이나 벽체구분 없는 상태입니다. 명세서 비고에는 건축물현황도에 의하여 복원 가능하다는 감정인 사실조회회신이 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 16층 건물입니다. 공용 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 소화설비, 지하주차장설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역, 일반상업지역, 대로3류 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사상 다올이앤씨(주)가 확인되나 보증금과 전입 관련 정보는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 다올이앤씨(주)의 실제 점유 여부, 점유 원인, 보증금, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 명세서와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 벽체 복원 비용 확인. 203호와 204호가 벽체구분 없는 공실로 표시되어 있으므로, 건축물현황도 기준 복원 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 5번 가등기는 notes상 담보가등기 종류 확인 필요 항목입니다. 말소기준 이후라도 원본에서 말소 대상 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 제공 데이터에는 실거래 비교가 없습니다. 최저가가 140,938,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 말할 수 없습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 미배당 8,470,347,422원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 채권 정리가 크게 부족한 사건이라는 점은 경매 진행 배경과 환금성 판단에 참고해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물현황도를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확인할 리스크”가 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 강하게 눈길이 갑니다. 감정가 587,000,000원이 4회 유찰되어 140,938,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 가격표 하나가 아니라 그 가격이 왜 만들어졌는지입니다. 이 물건은 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 구조이지만, 다올이앤씨(주)의 대항력 가능·미상, 203호·204호의 벽체구분 없는 공실, 갑구 5번 가등기 종류 확인 필요가 동시에 남아 있습니다. 결론은 단순합니다. 등기 권리는 비교적 정리되지만, 점유와 물리상태를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C급 검토 물건입니다.
