수원지방법원 2025타경51900. 경기도 시흥시 월곶동 승윤노블리안시티 2층 205호입니다. 등기상 소유자는 승윤종합건설주식회사이고, 말소기준권리는 2016.08.24. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 휴먼터치 가압류, 엘제이이엔씨 소유권이전청구권가등기, 정해동 근저당, 다수 가압류·가처분·압류와 경매개시결정이 이어졌지만 제공된 등기분석상 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유와 현황입니다. 현황조사에는 다올이앤씨(주)가 기재되어 있으나 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이는 미상인 임차관계가 확정됐다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51900 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 999-2 승윤노블리안시티 2층 205호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 월곶중앙로14번길 47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 2층 205호 공실 · 206호와 벽체 구분 없는 상태 |
| 소유자 | 승윤종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 84,515,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,024,967,736원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
② 점유자 분석 — 대항력 ‘有’가 아니라 가능·미상
현황조사에서 확인되는 점유자는 다올이앤씨(주) 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에 기재된 점유자이며, 전입·보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아 대항력 판정은 가능·미상으로 두어야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 다올이앤씨(주) | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
③ 현황 리스크 — 205호·206호 벽체가 없다
감정평가 이용상태에 따르면 2층 205호와 206호는 모두 공실이지만 벽체 구분이 없는 상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 2025.10.23.자 감정인 사실조회회신에 따르면 건축물현황도에 의해 복원 가능하다는 내용이 있습니다. 따라서 단순히 등기상 205호 한 호실만 보고 독립된 공간으로 즉시 사용할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
- 이용상태. 2층 205호·206호는 공실이나 벽체 구분 없는 상태입니다.
- 복원. 건축물현황도에 의하여 복원 가능하다는 감정인 사실조회회신이 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,515,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,921,270원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 82,593,730원 |
| 2. 가압류 · 주식회사휴먼터치 | 2,049,754,554원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정해동 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2023제9차유동화전문유한회사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2023제14차유동화전문유한회사 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신보2023제11차유동화전문유한회사 | 312,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 371,790,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 케이비부동산신탁주식회사 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 관련 청구 | 1,024,967,736원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 84,515,000원 가정 시 집행비용 1,921,270원을 제외한 82,593,730원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자 및 소유자에게는 배당이 남지 않는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 8,525,918,560원입니다. 임차인 최우선변제·당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 월곶동 월곶역 남측 인근으로, 주위는 숙박업소·근린생활시설 등이며 배후에 아파트지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 월곶역(수인선)이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 2층 부분이며 공용 위생·급배수·승강기·소화·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부지는 북동측으로 대로와 접하고, 부정형 토지로 인근 토지와 등고평탄합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·대로3류 접합·가축사육제한구역·과밀억제권역입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자부터 확인. 다올이앤씨(주)의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가 확정 금지. 임차관계가 미상인 상태에서는 최저가 84,515,000원을 총 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
- 205호·206호 구획. 벽체 구분 없는 현재 상태와 건축물현황도상 복원 범위, 실제 공사 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 205호와 206호 관련 일괄매각의 정확한 매각대상과 표시를 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 가등기 성격. 엘제이이엔씨 가등기는 순위상 후순위 소멸 분석이지만 담보가등기 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 배당 착시. 배당표상 매수인 인수액 0원이라는 계산과 점유자에 대한 법적 인수 여부는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “24.01%라는 숫자보다 미상 항목이 더 중요하다”
이 사건은 감정가 352,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저가가 84,515,000원까지 내려왔습니다. 등기 순위만 보면 2016.08.24. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸해 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 현황조사상 다올이앤씨(주)의 전입과 보증금이 미상이고, 205호와 206호가 벽체 구분 없는 상태라는 현황이 겹칩니다.
따라서 이 물건은 낮은 최저가를 먼저 볼 사건이 아니라, 점유관계와 공간 구획을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 임차관계가 정리되어 실제 인수액이 0원임이 확인되고 일괄매각·복원 범위까지 명확해진 뒤에야 84,515,000원이라는 가격을 제대로 평가할 수 있습니다. 지금 단계에서 “감정가의 24.01%라 싸다”는 평가는 근거가 부족합니다.
