수원지방법원 2025타경52026. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-163호로, 집합건축물대장상 이용은 제2종 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 감정평가 당시에는 공실이거나 단기 임대상태인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사성일전자산업이며, 2023.11.22 매매를 원인으로 2023.12.08 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 395,259,000원입니다.

현재 최저매각가는 135,142,000원으로 감정가 394,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 실거래 평균만 보고 가격을 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 동일 물건군의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 위험합니다. 특히 임차인 관련 기록이 서로 맞지 않는 부분부터 해결해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준권리는 2024.05.23 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,086,000,000원이며, 본건 외에 씨에이-164호와 씨에이-174호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 기술보증기금 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차관계 — 20,000,000원보다 ‘호수 불일치’가 먼저다

주식회사 이지일렉트론은 2024.05.01 전입으로 말소기준권리인 2024.05.23 중소기업은행 근저당보다 앞섭니다. 제시된 배당 시나리오는 우선변제권 없이 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 135,142,000원에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득 155,142,000원으로 봐야 합니다.

반대로 김범은 점유 부분이 미상이고 전입신고일과 보증금도 확인되지 않았습니다. 이 경우 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 실제 인수금액 역시 확인 전에는 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다

감정가는 394,000,000원, 현재 최저매각가는 135,142,000원으로 3회 유찰 상태입니다. 수치상 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 동일 용도·입지의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

더구나 배당 시나리오상 이지일렉트론 보증금 20,000,000원을 인수하면 실질취득은 155,142,000원입니다. 따라서 가격 비교를 할 때도 135,142,000원만 보는 것이 아니라 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,142,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 1,336,000,000원 중 132,450,012원이 배당되고, 미배당은 1,203,549,988원입니다. 배당 시나리오상 주식회사 이지일렉트론 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 해당 임차인의 씨에이174호 기재가 본건에 실제 적용되는지는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산역 남서측 인근 신길동에 위치하며, 주변은 지식산업센터·공구상가·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 안산역과 버스정류장이 있으며, 평택시흥고속도로 남안산IC도 인근에 소재합니다.
• 용도. 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이며, 감정평가 당시 공실이거나 단기 임대상태로 조사됐습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 40m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 반월국가산업단지 재생사업지구·국가산업단지·산업시설구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 공장용지, 공업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
• 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일은 2010.09.27입니다.
• 위반건축물 표시. 집합건축물대장 표제부에는 위반건축물로 등재되어 있으나, 감정평가서상 본건이 아니라 다른 호수의 무단증축에 따른 것으로 평가에는 구애받지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 대비 수준은 정량 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 씨에이163호·씨에이174호 대조. 주식회사 이지일렉트론의 점유 부분이 씨에이174호로 기재되어 있으므로 본건과의 관계를 현황조사·매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 김범의 대항력 확인. 전입신고일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정 전에는 인수 0원으로 보면 안 됩니다.
• 실질취득액 기준. 현재 배당 시나리오대로 20,000,000원을 인수한다면 135,142,000원이 아니라 155,142,000원을 취득원가의 출발점으로 봐야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 씨에이164호·씨에이174호와 공동담보입니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 결과와 잔존채권을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물 1층 근린시설·휴게음식점의 실거래와 임대사례를 직접 대조해야 합니다.
• 공실·임대 상태 확인. 감정평가 당시 공실 또는 단기 임대상태로 조사된 만큼 실제 점유자와 영업·인도 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 위반건축물 원인 확인. 표제부 위반건축물 사유가 다른 호수의 무단증축이라는 감정평가 내용을 건축물대장 원문과 함께 대조해야 합니다.

맺으며 — “34% 유찰가보다 임차관계 확인이 먼저”

이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 394,000,000원 대비 최저가 135,142,000원, 즉 3회 유찰 후 34.3% 수준이라는 점입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 임차관계의 불확실성이 먼저입니다. 배당 시나리오는 주식회사 이지일렉트론의 보증금 20,000,000원 전액 인수를 전제로 하지만, 그 점유 부분은 본건 씨에이163호가 아니라 씨에이174호로 기재되어 있습니다. 동시에 김범은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

따라서 현재 단계에서는 등기 후순위 권리는 소멸하지만 임차인 인수는 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다. 배당 시나리오를 그대로 적용하면 실질취득은 155,142,000원이고, 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 입찰 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 씨에이163호·씨에이174호 임차관계 대조, 김범의 대항력 확인, 그리고 실제 근린시설 시세 검증입니다.