수원지방법원 2025타경52026. 안산 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-164호로, 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 2023.12.08 주식회사성일전자산업이 거래가액 395,259,000원으로 소유권을 취득했고, 2024.05.23 중소기업은행이 채권최고액 1,086,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 김범과 주식회사 이지일렉트론이 확인되며, 이지일렉트론은 2024.05.01 전입으로 말소기준권리보다 앞서고 보증금 20,000,000원·월세 1,000,000원으로 조사돼 대항력 있음·보증금 전액 매수인 인수로 배당표에 반영돼 있습니다. 반면 김범은 점유부분·전입신고일·보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52026 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-164호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(휴게음식점) · 현재 공실이거나 단기 임대상태 |
| 소유자 | 주식회사성일전자산업 · 2023.12.08 소유권이전 · 거래가액 395,259,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 135,142,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 · 1,022,836,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
등기상 핵심은 2024.05.23 중소기업은행 근저당권입니다. 이전 주식회사우리은행 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐고, 말소기준 이후 기술보증기금 가압류 250,000,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상의 후순위 권리 인수 문제보다는 임차·점유관계가 핵심입니다.
② 임차인·점유관계 — 20,000,000원 인수 + 미상 점유
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김범 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이지일렉트론 | 리드스마트스퀘어 지식산업센터 씨에이174호 | 2024.05.01 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 394,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 135,142,000원, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 확인된 대항력 임차인 보증금 20,000,000원을 더하면 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 155,142,000원입니다.
문제는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거가 없습니다. 특히 김범의 보증금·대항력 여부도 미상인 만큼 실제 취득비용은 추가로 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,691,988원 |
| 임차인 주식회사 이지일렉트론 보증금 · 매수인 인수 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,086,000,000원 | 132,450,012원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용을 제외한 132,450,012원이 중소기업은행에 배당되고, 기술보증기금과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권 미배당은 1,203,549,988원이며, 이지일렉트론 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이며 현재는 공실이거나 단기 임대상태인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 지하철4호선 안산역 남서측 인근 신길동에 위치하고 주변은 지식산업센터·공구상가·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 안산역·버스정류장과 평택시흥고속도로 남안산IC가 있어 대중교통과 물류교통 상황은 양호한 편입니다.
- 토지·도로. 도시지역·일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역 등에 포함되고, 동측으로 폭 약 40M의 포장도로에 접합니다.
- 위반건축물 표시. 가격기준시점 당시 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재돼 있으나, 감정평가 내용상 본건과 관계없는 다른 호수의 무단증축에 따른 것으로 평가에는 구애받지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 씨에이-164호·씨에이174호 불일치 확인. 이지일렉트론의 현황조사상 점유부분과 본건 호수가 다른 이유를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 김범 점유관계 확인. 점유부분·전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 20,000,000원 인수 반영. 현재 배당표 기준으로는 이지일렉트론 보증금 전액이 매수인 인수이므로 최저가만으로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 실거래 시세 별도 검증. 감정가 34.3%라는 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교값 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 근린시설 환금성 확인. 제2종 근린생활시설(휴게음식점)로 조사된 물건이므로 실제 임대수요와 공실·단기 임대상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 임차관계가 먼저”
감정가 394,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 135,142,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 분명합니다. 그러나 이 사건에서 먼저 해결해야 할 것은 할인율이 아니라 임차관계의 불확실성입니다. 배당표상 이지일렉트론 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 확인 가능한 취득부담은 155,142,000원이고, 김범의 보증금·전입신고일·점유부분은 아직 미상입니다.
등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 씨에이-164호와 씨에이174호의 점유표기 불일치까지 남아 있습니다. 실거래 시세 비교값도 확인되지 않아 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 호수별 실제 점유·임대차를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
