수원지방법원 2025타경52026. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-174호로, 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 현재 감정평가 조사에서는 공실이거나 단기 임대상태인 것으로 확인됐지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 서로 다른 점유·임차 관련 기재가 존재합니다. 특히 주식회사 이지일렉트론은 2024.05.01 전입으로 말소기준권리인 2024.05.23 중소기업은행 근저당보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
그 밖에 김범, 씨에이에 관한 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 두 건은 주식회사 이지일렉트론의 20,000,000원 인수와 별개의 위험입니다. 따라서 현재 계산된 107,808,000원은 어디까지나 확인된 인수액까지만 반영한 최소 실질취득으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52026 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-174호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(휴게음식점) · 현재 공실이거나 단기 임대상태 |
| 소유자 | 주식회사성일전자산업 · 거래가액 247,710,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 87,808,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,022,836,310원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.23 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,086,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 임차인 인수는 별개
말소기준은 2024.05.23 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부상 권리가 소멸하는 것과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수는 별개입니다. 주식회사 이지일렉트론은 말소기준보다 앞선 2024.05.01 전입으로 대항력이 인정돼 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
임차·점유 현황
| 성명·법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이지일렉트론 | 리드스마트스퀘어 지식산업센터 씨에이174호 | 2024.05.01 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 20,000,000원 인수 |
| 김범 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 씨에이 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
② 가격 구조 — 3회 유찰보다 ‘실질취득’이 먼저다
감정가는 256,000,000원이고 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 표시된 최저매각가 87,808,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 확인 인수액 20,000,000원이 있어, 입찰가격만 놓고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않아, 현재 자료만으로 107,808,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래만으로 가격을 단순 비교하기 어려운 만큼, 최저가 하락 자체와 시장가치를 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,980,544원 |
| 인수 · 주식회사 이지일렉트론 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,086,000,000원 | 85,827,456원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 1,980,544원을 제외한 85,827,456원이 중소기업은행에 배당되고, 채권자 전체 미배당은 1,250,172,544원입니다. 주식회사 이지일렉트론 보증금 20,000,000원은 배당액 0원으로 계산되며 전액 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이며, 감정평가 조사에서는 현재 공실이거나 단기 임대상태인 것으로 확인됐습니다.
- 입지. 안산역 남서측 인근 신길동에 위치하고, 주변은 지식산업센터·공구상가·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 안산역과 버스정류장이 있으며, 남안산IC가 소재해 대중교통과 물류교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 국가산업단지, 재생사업지구, 산업시설구역 등에 포함됩니다. 동측으로 폭 약 40m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지의 사다리형이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조의 13층 건물이며 사용승인일은 2010.09.27입니다.
- 위반건축물 표시. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있으나, 감정평가 내용상 본건과 관계없는 다른 호수의 무단증축에 따른 것으로 평가에는 구애받지 않았습니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 87,808,000원에 확인된 보증금 인수 20,000,000원을 더한 최소 107,808,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 김범 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 씨에이 기재 확인. 매각물건명세서상 주거로 기재됐지만 전입일·보증금이 없어 추가 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 주식회사 이지일렉트론 확인. 2024.05.01 전입, 보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원이며 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
- 시장가격 별도 조사. 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 근린시설 수요 점검. 현재 공실 또는 단기 임대상태 조사 결과와 3회 유찰 이력을 함께 보고 실제 임대수요·매매수요를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표제부 확인. 감정평가상 본건과 무관한 다른 호수 사유로 설명돼 있으므로 입찰 전 해당 표제부와 본건 전유부분 관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수와 미상 점유다
감정가 256,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 87,808,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 하지만 이 물건은 확인된 대항력 임차인의 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 최소 실질취득은 107,808,000원입니다. 더 중요한 문제는 김범과 씨에이 관련 전입일·보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
말소기준 이후의 등기 권리는 소멸 구조가 명확하지만, 임차·점유 관계는 완전히 정리되지 않았습니다. 게다가 근린시설이고 이미 3회 유찰된 상태이며, 비교할 최근 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 확인 인수액과 미상 점유를 먼저 해소한 뒤 실질취득가와 실제 시장가치를 비교해야 하는 유형입니다.
