수원지방법원 2025타경52640. 하남시 풍산동 인스타시티 7층 721호, 감정평가상 원룸 형태의 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김순옥이며 2020.01.17. 거래가액 171,400,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.04.30. 주식회사 에이디시의 가압류 558,179,515원입니다. 이후 2025.07.24. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 들어왔고, 2026.02.11. 남언규의 주택임차권등기가 등기됐습니다.
문제는 임차권등기의 등기일보다 실제 전입·점유 시점이 훨씬 앞선다는 점입니다. 남언규는 2024.02.19. 전입·확정일자를 갖췄고, 경가영은 2024.02.05., 이하진은 2023.07.24. 전입했습니다. 모두 말소기준 2025.04.30.보다 앞섭니다. 특히 경가영·이하진은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 7층 721호 · 도로명 경기도 하남시 조정대로 71 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 원룸 형태의 오피스텔 · 21층 건물 내 7층 721호 |
| 소유자 | 김순옥 (2020.01.17. 소유권이전 · 거래가액 171,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 284,567,231원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 민간임대주택등기 | 2021.07.29. 등기 존재 — 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 사항 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차 점유가 핵심
등기상 말소기준은 2025.04.30. 가압류입니다. 이 가압류와 2025.07.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.02.11. 등기된 남언규의 주택임차권등기도 등기 자체는 말소기준 이후지만, 남언규의 전입일·확정일자가 모두 2024.02.19.이므로 임차인의 대항력과 우선변제권은 등기일만 보고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 — 알려진 1억 2,600만원보다 ‘미상 보증금’이 더 중요하다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경가영 | 2024.02.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이하진 | 2023.07.24 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 남언규 | 2024.02.19 / 2024.02.19 | 126,000,000원 | 있음 | 있음 | 현재 회차 0원 |
| 공사 | 2024.02.19 / 2024.02.19 | 0원 기재 | 확인 필요 | 있음 표시 | 확인 필요 |
남언규는 제7층 721호 전부에 대해 임차권등기가 있고 보증금은 126,000,000원입니다. 현재 매각가 130,000,000원 가정에서는 집행비용 2,620,000원을 제외한 뒤에도 보증금 126,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이어서 남언규 관련 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 경가영과 이하진은 다릅니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 정확도상 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금 규모가 확인되지 않는 한 매수인의 추가 인수금도 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 남언규 보증금 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에이디시 | 558,179,515원 | 1,380,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사에이디시 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 남언규 보증금 126,000,000원이 전액 배당되고, 주식회사 에이디시에는 1,380,000원만 배당되어 556,799,515원의 미배당이 발생합니다. 경가영·이하진 등 보증금 미상 임차관계는 금액 산정에 포함할 수 없어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 — 남언규 보증금이 낙찰가보다 커지면 실질취득액이 고정된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 130,000,000원 | 0원 | 556,799,515원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 104,000,000원 | 24,256,000원 | 558,179,515원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 83,200,000원 | 44,697,600원 | 558,179,515원 |
더구나 경가영·이하진의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 이들의 실제 임대차보증금과 대항력·배당순위가 확인되면 실질취득액이 추가로 변할 수 있으므로, 유찰가 자체보다 최종 인수액까지 합친 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 원룸 형태의 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 ‘황산사거리’ 북동측 인근이며, 주변에는 업무·상업시설, 오피스텔, 아파트단지, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 50미터, 북동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 지역난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 감정요항표상 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경가영·이하진 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준일보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약·배당요구·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 남언규 미배당 인수 계산. 현재 신건에서는 배당표상 인수 0원이지만, 유찰되어 낙찰가가 126,000,000원 아래로 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
- ‘공사’ 신고 내용 확인. 2024.02.19. 전입·확정일자와 우선변제 표시가 있으나 보증금은 0원으로 기재되고 위험 메모에는 보증금 확인 필요가 남아 있어 원문 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.29. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 경매 후 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 미상 임차보증금이 확정되면 현재의 130,000,000원 배당 구조 자체가 달라질 수 있으므로 입찰 직전 최신 명세서 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 단순해 보입니다. 감정가와 최저가는 130,000,000원이고, 알려진 남언규 보증금 126,000,000원은 현재 배당 시뮬레이션에서 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 뒤에 있습니다.
경가영은 2024.02.05., 이하진은 2023.07.24. 전입해 모두 말소기준인 2025.04.30.보다 앞섭니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 배제한 채 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다. 또한 유찰되면 남언규의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 낙찰가 하락분을 상당 부분 상쇄합니다. 현재 회차 배당표는 0원, 실제 최종 인수 위험은 미확정. 이 사건은 입찰가보다 먼저 미상 임차관계를 확정해야 하는 물건입니다.
