수원지방법원 2025타경52640. 하남 풍산동 인스타시티 13층 1308호로, 감정평가상 원룸 형태의 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.04.30. 주식회사 에이디시의 가압류입니다. 이 가압류와 2025.07.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 시점에 전입한 임차인들입니다. 이하진은 2023.07.24. 전입·확정일자를 갖춘 보증금 150,000,000원의 임차권자이고, 경가영은 2024.02.05., 남언규는 2024.02.19. 전입해 모두 말소기준보다 빠릅니다.
특히 이하진의 보증금은 현재 최저가 132,000,000원보다 큽니다. 제공된 배당계산에서는 집행비용 2,648,000원을 먼저 제외한 뒤 이하진에게 129,352,000원이 배당되고, 부족분 20,648,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차에서 알려진 비용만 합쳐도 132,000,000원 + 20,648,000원 = 152,648,000원입니다. 임차보증금이 매각가보다 큰 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가하므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 13층1308호 · 경기도 하남시 조정대로 71 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 원룸 형태의 오피스텔 |
| 소유자 | 김순옥 · 2020.01.17. 소유권이전 · 거래가액 176,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 284,567,231원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 과거 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2023.08.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 기준권리는 2025.04.30. 주식회사 에이디시 가압류이며, 이후 경매개시결정과 2025.09.17. 등기된 이하진의 주택임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기 자체의 말소와 별개로, 이하진은 전입일과 확정일자가 2023.07.24.로 말소기준보다 먼저이므로 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 미상 보증금 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하진 | 2023.07.24 | 2023.07.24 | 150,000,000원 | 2025.09.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 경가영 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2025.08.05 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 남언규 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.09.15 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 유찰돼도 ‘실질취득’이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 이하진 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 132,000,000원 | 20,648,000원 | 152,648,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 105,600,000원 | 46,678,400원 | 152,278,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 84,480,000원 | 67,440,640원 | 151,920,640원 |
표의 핵심은 매각가가 132,000,000원에서 84,480,000원까지 떨어져도, 알려진 실질취득액은 약 152,000,000원 수준에 머문다는 점입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커집니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰되어 84,480,000원이 됐으니 싸다”는 식으로 평가하면 안 됩니다. 더구나 경가영·남언규의 보증금은 아직 확인되지 않아 위 실질취득액도 최종 상한이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 임차인 이하진 보증금 | 150,000,000원 | 129,352,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에이디시 | 558,179,515원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사에이디시 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 이하진의 보증금 중 20,648,000원이 미배당되어 매수인에게 인수될 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 경가영·남언규의 보증금은 확인되지 않아 별도 인수위험이 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 원룸 형태의 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 하남시 풍산동 황산사거리 북동측 인근으로, 업무·상업시설과 오피스텔·아파트단지·공원이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 21층 건물 내 13층 1308호이며, 급배수·위생·지역난방·승강기·화재경보·옥내소화전·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 50미터, 북동측 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 감정평가 기재상 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이하진 보증금. 150,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당 20,648,000원을 매수인이 인수할 가능성을 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.
- 경가영·남언규 확인. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 두 사람의 임대차계약서·점유범위·보증금·확정일자를 확인하기 전 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 매각가 105,600,000원, 2회 유찰 시 84,480,000원으로 낮아져도 이하진 인수액이 각각 46,678,400원·67,440,640원으로 증가합니다.
- 실질취득 기준. 현재 152,648,000원, 1회 유찰 시 152,278,400원, 2회 유찰 시 151,920,640원이 알려진 최소 부담입니다. 별도 임차인 위험은 여기에 추가될 수 있습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기부와 각 임차인의 배당요구 및 임대차 증빙을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “84,480,000원에 받아도 84,480,000원짜리가 아니다”
이 물건의 함정은 최저가 숫자입니다. 이하진의 보증금 150,000,000원이 매각가보다 크고 대항력이 있어, 현재 신건에서는 알려진 실질취득이 152,648,000원, 1회 유찰 시 152,278,400원, 2회 유찰 시에도 151,920,640원입니다. 즉 유찰로 법원 최저가가 내려가도 부담의 상당 부분이 임차보증금 인수로 이동합니다.
더 큰 변수는 경가영과 남언규입니다. 두 사람 모두 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 실거래 시세도 확인되지 않는 상황이므로 현재 자료만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 최저가보다 임차인 확인이 먼저인 사건이며, 미상 보증금까지 확정되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
