수원지방법원 2025타경52640. 하남시 풍산동 인스타시티 14층 1405호, 감정평가상 원룸 형태의 오피스텔입니다. 소유자는 김순옥이고, 2020.01.10. 소유권 이전 당시 거래가액은 176,450,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.04.30. 주식회사 에이디시의 가압류 558,179,515원입니다. 이후 강제경매개시결정과 경가영의 주택임차권은 매각으로 등기 자체는 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
하지만 등기가 소멸한다고 보증금 부담까지 사라지는 것은 아닙니다. 경가영은 임대차계약일 2024.01.20., 확정일자 2024.01.22., 주민등록·점유개시일 2024.02.05.로, 말소기준일인 2025.04.30.보다 앞섭니다. 배당표는 경가영의 128,700,000원을 배당 0원·매수인 인수 128,700,000원으로 산정하고 있습니다.
더 큰 변수는 별도의 점유자들입니다. 이하진은 2023.07.24., 남언규는 2024.02.19. 전입으로 두 사람 모두 말소기준일보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 분류됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확인되는 128,700,000원만을 최종 인수한도로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 14층 1405호 · 경기도 하남시 조정대로 71 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 원룸 형태의 오피스텔 |
| 소유자 | 김순옥 · 단독소유 · 2020.01.10. 소유권이전 · 거래가액 176,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 284,567,231원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 말소기준 | 2025.04.30. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 에이디시 · 558,179,515원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유’가 핵심
2020.01.10. 설정된 신한은행 근저당 120,000,000원은 2024.02.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 기준권리는 2025.04.30. 에이디시 가압류입니다. 문제는 임차관계가 이 날짜보다 앞선다는 점입니다. 이하진은 2023.07.24., 경가영은 2024.02.05., 남언규는 2024.02.19. 전입으로 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하진 | 2023.07.24 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 경가영 | 2024.02.05 | 128,700,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 남언규 | 2024.02.19 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도의 임차인으로 확인됩니다. 따라서 실제 임차인 3명으로 봐야 합니다. 경가영의 보증금은 128,700,000원으로 확인되지만, 이하진과 남언규의 보증금은 미상입니다.
③ 실질취득액 — 최저가가 아닌 ‘낙찰가 + 인수’로 봐야 한다
현재 신건 최저가는 132,000,000원입니다. 여기에 배당표상 경가영의 매수인 인수액 128,700,000원을 더하면, 확인 가능한 실질취득액은 260,700,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 132,000,000원 | 128,700,000원 | 260,700,000원+ |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 105,600,000원 | 128,700,000원 | 234,300,000원+ |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 84,480,000원 | 128,700,000원 | 213,180,000원+ |
위 실질취득액은 경가영의 확인된 인수액만 합산한 금액입니다. 이하진·남언규의 보증금이 미상이므로 최종 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 인수 · 임차인 경가영 보증금 | 128,700,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 에이디시 | 558,179,515원 | 129,352,000원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 채권 558,179,515원에 대한 예상배당은 129,352,000원으로, 미배당액은 428,827,515원입니다. 경가영 보증금은 배당액 0원으로 계산돼 매수인 인수 128,700,000원으로 반영됐습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 원룸 형태의 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 하남시 풍산동 황산사거리 북동측 인근이며 업무·상업시설, 오피스텔, 아파트단지, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 21층 건물 내 14층 1405호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 지역난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 50미터, 북동측 폭 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용계획. 감정요항표에는 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경가영 인수 확인. 매각물건명세서상 주택임차권 보증금 128,700,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
- 이하진·남언규 보증금 확인. 두 사람 모두 대항력이 있는 것으로 분류됐으나 보증금이 미상입니다. 최종 입찰가 계산 전 반드시 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 신건 기준 최소 확인액부터 260,700,000원이며, 미상 임차보증금이 더해질 수 있습니다. 최저가 132,000,000원만으로 경제성을 판단하면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 이하진은 2025.08.20., 남언규는 2025.09.15., 경가영은 2026.02.12. 배당요구가 확인됩니다.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약 및 배당요구 관련 원본을 서로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.32억짜리 오피스텔”로 보면 틀린다
표면상 최저가는 132,000,000원이지만, 권리분석을 통과한 뒤 보이는 금액은 전혀 다릅니다. 경가영 보증금 128,700,000원이 전액 인수된다는 현재 계산만 반영해도 실질취득 260,700,000원입니다. 여기에 보증금이 미상인 이하진·남언규까지 모두 말소기준일보다 먼저 전입한 대항력 임차인으로 분류돼 있습니다.
실거래 시세 자료도 없어 이 실질취득액이 시장가 대비 어느 수준인지 가격 메리트를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 유찰률이나 최저가 할인보다 먼저 세 임차인의 실제 계약관계와 보증금, 배당 후 잔존 인수액을 확정하는 것이 선행돼야 합니다. 확인 전 단계에서는 가격보다 권리위험이 훨씬 큰 사건입니다.
