142,860,000원
대구지방법원 2025타경791. 등기상 현재 소유자는 주식회사원풍입니다. 2024.04.09 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소되고 같은 날 주식회사원풍으로 소유권이 귀속된 뒤, 화서신용협동조합이 채권최고액 2,340,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 박대호·곽혜영·김남희·임성미·조말순·김명희 측 가압류와 국의 압류, 화서신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 가장 중요한 변수는 권리보다 가격 검증과 물건 성격 확인입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고 감정평가 이용상태에는 기호별로 근린생활시설(사무실·공실)과 아파트가 함께 기재되어 있습니다. 따라서 아파트 실거래만 단순 대입해 142,860,000원을 곧바로 저가라고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경791 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 대신동 103-9 서문시장역지웰애비뉴 201동 1층116호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설(사무실·공실) 및 아파트 이용상태 포함 |
| 소유자 | 주식회사원풍 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 142,860,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 836,201,686원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.09 화서신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 | 대 · 평지 · 부정형 · 토지면적 2,068.0㎡ · 공시지가 2,678,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024.04.09 근저당권 설정 이후의 가압류 6건과 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 등기에는 2025.09.22 화서신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 있습니다. 이는 기존 2024.04.09 근저당권의 이전으로, 말소기준 날짜 자체가 새로 생기는 구조는 아닙니다.
② 가격 비교 — 38.6%지만 직접 시세 비교는 곤란
청라힐지웰더센트로 실거래 자료의 전체 12건 평균은 374,514,166원, 최근 12개월 7건 평균은 370,214,285원, 최신 거래는 2026.06 390,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 -2.7% 낮아 하락 추세가 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 72.76㎡ | 17 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 72.76㎡ | 26 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 72.76㎡ | 35 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 72.76㎡ | 35 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 72.76㎡ | 25 | 364,000,000원 |
| 2026.02 | 72.76㎡ | 8 | 347,500,000원 |
| 2025.11 | 72.76㎡ | 31 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 370,214,285원 |
산술적으로 현재 최저가 142,860,000원은 최근 12개월 평균의 38.6%입니다. 그러나 대상 비교면적은 44.515㎡인데, 위 실거래는 주로 72.76㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 나타납니다. 여기에 사건 용도가 대지이고 감정 이용상태가 근린생활시설과 아파트를 함께 포함하므로 “최근 시세의 38.6%라 매우 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 이 숫자는 주변 단지 거래 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 이 호실의 적정 낙찰가를 직접 계산하는 기준으로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,800,040원 |
| 1. 근저당 · 화서신용협동조합 | 2,340,000,000원 | 140,059,960원 |
| 2. 가압류 · 박대호 | 89,604,160원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 곽혜영 | 59,665,920원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김남희 | 35,605,680원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 임성미 | 115,958,320원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 조말순 | 3,520,820원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김명희 | 666,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,310,854,900원 중 예상 채권자 배당은 140,059,960원, 미배당액은 3,170,794,940원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 2,800,040원으로 계산되어 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 142,860,000원 | 140,059,960원 | 3,170,794,940원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 100,002,000원 | 97,801,972원 | 3,213,052,928원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 70,001,400원 | 68,341,375원 | 3,242,513,525원 | 0원 |
추가 유찰되어 매각가가 내려가면 선순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 5회·6회·7회 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 미배당 채권을 매수인에게 떠넘기는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서문시장 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 시장, 단독주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 3호선 서문시장역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1은 근린생활시설 사무실, 기호 2·3은 근린생활시설 공실, 기호 4·5는 아파트로 이용 중입니다.
- 토지. 14필 일단의 부정형 평지로 근린생활시설 및 아파트부지로 이용 중이며, 동측 왕복 6차선 도로와 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역과 제2종일반주거지역이 포함·저촉되며 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역 및 대로2류 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 호실 이용상태 확인. 사건 용도는 대지이고 감정평가에는 근린생활시설과 아파트 이용상태가 함께 나타납니다. 201동 1층116호의 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 별도의 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 38.6% 숫자 오독 금지. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 38.6%인 것은 산술비율일 뿐입니다. 대상 비교면적 44.515㎡와 실거래 72.76㎡가 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래군은 이전 거래군 대비 -2.7%입니다. 오래된 전체 평균 374,514,166원보다 최근 자료를 우선해서 보되, 이 역시 직접 비교가격으로 쓰지 마세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 850,000,000원에서 142,860,000원까지 내려왔습니다. 반복 유찰 원인이 가격 외에 이용·점유·수익성·환금성 문제인지 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.09.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 기록이 있으므로 최신 등기와 배당요구 관계를 원본에서 대조하세요.
- 세금·관리 관련 원본 확인. 국의 압류가 등기되어 있으며 실제 조세채권의 배당순위와 금액은 원본 배당요구·교부청구 자료를 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 5번 유찰됐는가’를 봐야 한다
이 사건은 등기 순위만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.04.09 화서신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 측면에서는 단순히 “8.5억이 1.43억이 됐다”거나 “최근 실거래 평균의 38.6%다”라고 평가하기 어렵습니다. 실거래 표본의 면적이 대상 비교면적과 맞지 않고, 사건 용도는 대지이며 감정 이용상태도 근린생활시설과 아파트가 함께 나타납니다. 최근 시장 흐름 또한 -2.7% 하락입니다.
권리상 인수 부담은 낮지만 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 물건. 이미 5회 유찰된 만큼 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 실제 이용상태·점유·수익성·면적·환금성을 확인해 반복 유찰의 이유가 해소 가능한지 판단하는 데 있습니다.
