대구지방법원 2025타경791. 대구 중구 대신동 서문시장역지웰애비뉴 201동 2층201호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사원풍이고, 2024.04.09. 신탁재산 귀속으로 소유권을 넘겨받은 날 같은 날짜에 화서신용협동조합이 채권최고액 2,340,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 박대호·곽혜영·김남희·김명희 등 공동채권자·현홍경의 가압류와 국세 압류가 붙었지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.04.29. 화서신용협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 836,201,686원입니다. 이후 2025.09.22. 기존 1번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 새 선순위 권리가 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다. 확인된 임차인은 없지만, 감정평가 과정에서는 이해관계인이 부재해 내부를 직접 확인하지 못했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 권리 인수와 별개로 실제 점유·명도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경791 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 대신동 103-9 서문시장역지웰애비뉴 201동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 등기 · 감정 대상에는 근린생활시설(사무실·공실)과 아파트 이용이 함께 기재 |
| 시세 비교 대상면적 | 51.4618㎡ · 실거래 표본 면적과 동일하지 않음 |
| 소유자 | 주식회사원풍 (2024.04.09. 신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 70,253,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 836,201,686원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 점유 확인은 별도
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2024.04.09. 화서신용협동조합 근저당권 이후의 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부현황을 직접 확인하지 못했고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 인수권리 0원과 실제 점유·명도 부담 0은 같은 뜻이 아닙니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘같은 물건’ 비교가 아니다
실거래 표본은 청라힐지웰더센트로의 거래로 집계돼 있고, 본건의 시세 비교 대상면적은 51.4618㎡인 반면 최근 거래는 주로 72.76㎡입니다. 따라서 최저가 70,253,000원이 최근 12개월 평균 370,214,285원의 19.0%라는 수치는 존재하지만, 이를 곧바로 본건의 정확한 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 72.76㎡ | 17 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 72.76㎡ | 26 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 72.76㎡ | 35 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 72.76㎡ | 35 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 72.76㎡ | 25 | 364,000,000원 |
| 2026.02 | 72.76㎡ | 8 | 347,500,000원 |
| 2025.11 | 72.76㎡ | 31 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 370,214,285원 |
최신 거래는 2026.06. 390,000,000원, 최근 12개월 평균은 370,214,285원입니다. 전체 평균은 374,514,166원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 타당합니다. 또 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -2.7%로, 상승장이 아니라 하락 추세로 잡혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,664,554원 |
| 2. 근저당 · 화서신용협동조합 | 2,340,000,000원 | 68,588,446원 |
| 3. 가압류 · 박대호 | 89,604,160원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 곽혜영 | 59,665,920원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김남희 | 35,605,680원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김명희 외 | 666,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현홍경 | 6,197,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,253,000원에서는 집행비용 1,664,554원을 제외한 68,588,446원이 근저당 배당에 투입되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 3,197,573,320원 대비 미배당액은 3,128,984,874원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 70,253,000원 | 68,588,446원 | 3,128,984,874원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 49,177,100원 | 47,891,912원 | 3,149,681,408원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 34,423,970원 | 33,404,339원 | 3,164,168,981원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 대신동 서문시장 북측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·시장·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도 3호선 서문시장역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상에는 근린생활시설 사무실, 근린생활시설 공실, 아파트 이용이 함께 기재돼 있습니다. 본건의 실제 내부 이용상태는 직접 확인이 필요합니다.
- 토지. 14필 일단의 부정형 평지로 근린생활시설 및 아파트부지로 이용 중이며, 동측 왕복 6차선 도로와 북측 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·시가지경관지구 등이 저촉되고, 대로2류에 접합니다. 공시지가는 2,678,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰 상태이며 관련 경매 통계에서도 평균 유찰 4.7회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 가격을 낮춰도 매수층이 제한될 가능성을 경계해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 용도는 대지이고 감정 대상 전체에는 근린생활시설과 아파트가 혼재합니다. 201동 2층201호의 실제 이용·집합건축물대장 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 내부를 직접 확인하지 못한 상태로 평가됐습니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 비교 재검증. 현재 실거래 표본은 본건 51.4618㎡와 다른 72.76㎡ 중심이며 단지명도 다릅니다. 동일 용도·동일 면적·동일 건물 기준의 가격 자료를 확인하지 않고 19.0% 수치를 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 370,214,285원, 최신 거래 390,000,000원이지만 최근 구간 추세는 -2.7%입니다. 과거 전체 평균 374,514,166원만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 유찰 원인 확인. 감정가 418,000,000원에서 5회 유찰된 배경이 단순 가격 문제인지, 용도·점유·환금성 문제인지 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 현재 배당표상 매수인 인수는 0원이지만 관리비·점유 이전 비용·당해세 관련 사항 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·집합건축물대장과 실제 현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “7,025만원”보다 중요한 것은 왜 5번이나 유찰됐는가
권리만 보면 이 물건은 비교적 명료합니다. 2024.04.09. 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 70,253,000원이 그대로 실질취득액에 가까운 구조입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 418,000,000원에서 5회 유찰됐고, 실거래 표본은 본건과 면적·단지 조건이 일치하지 않습니다. 최근 시장 흐름도 -2.7%입니다. 따라서 “감정가의 16.81%”, “최근 평균의 19.0%”라는 숫자만 보고 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건의 실제 용도·점유·환금성을 확인하기 전에는 가격 판단을 보수적으로 해야 하는 사건입니다.
