대구지방법원 2025타경791. 대구 중구 대신동 서문시장역지웰애비뉴 201동 3층 302호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 기호(1)가 근린생활시설(사무실), 기호(2,3)가 근린생활시설(공실)로 기재돼 있습니다. 토지는 14필 일단의 부정형 토지로 근린생활시설 및 아파트부지로 이용 중입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.09 설정된 화서신용협동조합 근저당권 채권최고액 2,340,000,000원이 말소기준이고, 이후 박대호·곽혜영·김남희·김명희·이기은의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 해당 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 그 이전은 기존 말소기준 근저당권의 권리자 변경입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경791 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 대신동 103-9 서문시장역지웰애비뉴 201동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태상 근린생활시설(사무실) 및 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사원풍 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 41,682,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 836,201,686원 |
| 말소기준 | 2024.04.09 화서신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2023.10.16 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.04.09 주식회사원풍으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 화서신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류 5건, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만, 비교표본이 맞지 않는다
현재 최저매각가는 41,682,000원으로 감정가 248,000,000원의 약 17% 수준입니다. 단순 할인율만 보면 매우 크게 낮아졌지만, 제공된 실거래 자료는 본건 목표면적 37.3514㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 표본은 주로 72.76㎡이고, 한 건은 84.94㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 72.76㎡ | 17 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 72.76㎡ | 26 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 72.76㎡ | 35 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 72.76㎡ | 35 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 72.76㎡ | 25 | 364,000,000원 |
| 2026.02 | 72.76㎡ | 8 | 347,500,000원 |
| 2025.11 | 72.76㎡ | 31 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 7건 | 370,214,285원 |
최신 거래는 2026.06 390,000,000원, 최근 12개월 평균은 370,214,285원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -2.7%의 하락 추세입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 11.3%로 계산되지만, 본건과 거래표본의 면적이 일치하지 않으므로 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,150,276원 |
| 1. 근저당 · 화서신용협동조합 | 2,340,000,000원 | 40,531,724원 |
| 2. 가압류 · 박대호 | 89,604,160원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 곽혜영 | 59,665,920원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김남희 | 35,605,680원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김명희 | 666,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이기은 | 3,315,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 3,194,691,660원, 총 배당액은 40,531,724원이며 미배당은 3,154,159,936원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 41,682,000원 | 40,531,724원 | 3,154,159,936원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 29,177,400원 | 28,252,207원 | 3,166,439,453원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20,424,180원 | 19,656,545원 | 3,175,035,115원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자의 청구액은 836,201,686원이고 예상 배당은 40,531,724원으로 전액 충족되지 않습니다. 6회·7회 유찰 시에도 신청채권자는 각각 28,252,207원, 19,656,545원을 배당받는 시나리오입니다. 이 미배당 규모는 채권자의 회수 문제이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서문시장 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·시장·단독주택 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장 및 도시철도3호선 서문시장역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 14필 일단의 부정형 토지로 인접지와 등고평탄하며 근린생활시설 및 아파트부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 중심상업지역과 제2종일반주거지역이 확인되며, 방화지구·시가지경관지구(중심)·상대보호구역·대로2류 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,678,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확정. 사건상 용도는 대지이고 감정 이용상태에는 근린생활시설이 포함돼 있으므로 아파트 기준으로 수익성·환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 동일 면적 시세 재확인. 제공 실거래 표본은 목표면적 37.3514㎡와 일치하지 않습니다. 72.76㎡·84.94㎡ 거래가를 본건의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 248,000,000원에서 최저가 41,682,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보지 말고 반복 유찰의 원인을 현장·점유·용도·수요 측면에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조해 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.09.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부에서 현재 권리자와 경매 진행관계를 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당 및 인수관계는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 비교 가능한 시세가 먼저”
이 사건의 등기상 구조는 단순한 편입니다. 2024.04.09 화서신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 41,682,000원이라는 낮은 최저가를 어떻게 해석하느냐입니다.
감정가 248,000,000원 대비 이미 5회 유찰됐다는 사실은 강한 할인으로 보이지만, 제공된 실거래 자료는 목표면적 37.3514㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 370,214,285원이나 최신 거래 390,000,000원을 본건과 그대로 비교해 ‘11.3% 가격’이라고 평가하는 것은 무리입니다. 게다가 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 -2.7%입니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 이 물건은 낮아진 최저가보다 동일 용도·동일 면적의 실제 시장가와 점유상태를 먼저 확정해야 판단할 수 있습니다.
