부산지방법원 2025타경5912. 부산 해운대구 재송동 시영아파트 52동 4층 404호와 토지지분이 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 153,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 107,100,000원입니다. 등기상 소유자는 박정순이며, 2022.07.06. 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 부산은행 추가 근저당, 경남신용보증재단·부산신용보증재단·신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사에는 박옥자가 2015.11.09., 이문재가 2015.10.12. 전입한 것으로 나타납니다. 두 전입일 모두 2022.07.06. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 두 사람의 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로, 이 자료만으로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정하거나 낙찰자가 부담할 금액을 계산해서는 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1146-1 시영아파트 52동 4층404호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 재반로118번길 71 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 + 토지 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 면적 / 층 | 50.31㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 박정순 · 2015.10.15. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,090,102,624원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 선순위 전입 확인이 먼저
말소기준은 2022.07.06. 부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 200,000,000원으로 등기됐고, 2024.05.27. 채권최고액 77,000,000원으로 변경된 내역이 함께 존재합니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권 110,000,000원·200,000,000원, 가압류 37,916,646원·17,266,642원·6,677,528원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 실제 전입자 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박옥자 | 2015.11.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
| 이문재 | 2015.10.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 전입자로 조사된 2명입니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 선순위이지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 “인수 없음”이 아니라 인수 가능 금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
재송그린 동일·유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 122,666,666원, 최근 12개월 5건 평균은 123,000,000원입니다. 현재 최저가 107,100,000원은 최근 12개월 평균의 87.1%로 낮지만, 가장 최근인 2026.06. 전용 50.31㎡ 4층 거래는 100,000,000원입니다. 현재 경매 최저가는 이 최신 거래보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 50.31㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 47.79㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2025.08 | 47.79㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 2025.07 | 47.79㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 50.31㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 50.31㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 47.79㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 47.79㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2025.02 | 50.31㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2024.12 | 47.79㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.03 | 47.79㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 2023.12 | 47.79㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 123,000,000원 |
최근 거래 추세는 과거 구간 대비 +0.5%입니다. 최근 12개월 평균만 보면 현재 최저가가 낮지만, 동일 면적·동일 4층의 최신 실거래가 100,000,000원이라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 현재 최저가만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 확인되어 인수액이 발생한다면 실제 취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 200,000,000원 | 104,800,600원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 37,916,646원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 부산신용보증재단 | 17,266,642원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 6,677,528원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 571,860,816원 중 배당액은 104,800,600원, 미배당은 467,060,216원으로 계산되어 있습니다. 이 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있으나, 현황조사상 선순위 전입자 2명의 보증금이 미상입니다. 따라서 임차관계가 확인되기 전까지 이를 실제 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 467,060,216원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 498,640,276원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 520,726,438원 |
유찰이 이어지면 매각가와 채권자 배당액은 낮아지고 미배당은 커집니다. 다만 이 물건에서 입찰자의 핵심은 채권자의 미배당 규모가 아니라 선순위 전입자의 실제 임대차 보증금입니다. 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송여자중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·연립주택·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물의 4층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 등입니다. 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 공동주택의 건부지로 이용 중이며 아파트 단지 내 진출입로·주차장시설·가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 정비구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등의 지정·저촉 내역이 있습니다.
- 공시지가. 1,534,000원/㎡.
- 단지. 재송그린 560세대, 1984.04.23. 준공. 동일·유사 면적 최근 거래는 99,000,000원부터 164,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 박옥자·이문재의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금이 인수되는 경우 시세 비교는 최저가 107,100,000원이 아니라 낙찰가와 인수금을 합친 금액으로 해야 합니다.
- 최신 실거래 확인. 최근 12개월 평균은 123,000,000원이지만 최신 2026.06. 동일 50.31㎡·4층 거래는 100,000,000원입니다.
- 말소기준권리 변경 확인. 부산은행 을구 7번 근저당권은 2022.07.06. 채권최고액 200,000,000원 설정 후 2024.05.27. 77,000,000원 변경 내역이 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 아파트와 토지지분이 일괄매각되는 사건이므로 매각목록과 토지지분 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 배당 계산상 인수액 0원이라는 숫자만으로 선순위 전입자의 임차보증금 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 전입 2명이 먼저다
감정가 153,000,000원에서 한 번 유찰되어 107,100,000원까지 내려온 숫자만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 실제로 최근 12개월 평균 123,000,000원 대비 87.1%입니다. 그러나 가장 최근 동일 면적·동일 4층 거래가 100,000,000원이고, 무엇보다 말소기준보다 앞선 전입자 박옥자·이문재 2명의 보증금이 미상입니다.
후순위 등기권리는 소멸하지만 선순위 임차관계는 별개의 문제입니다. 지금 단계에서는 대항력 가능·미상, 실질 인수액 미상으로 보아야 하며, 보증금이 확인되기 전에는 최저가만 놓고 시세차익을 계산할 수 없습니다. 이 사건의 순서는 분명합니다. 먼저 임차관계를 확정하고, 그 다음 실질취득액을 계산한 뒤, 마지막에 시세와 비교해야 합니다.
