118,300,000원
부산지방법원 2025타경5912. 부산 해운대구 재송동 시영아파트 47동 5층 509호입니다. 현재 소유자는 박정순이고, 2015.07.31. 소유권을 취득한 날 하나은행 명의의 채권최고액 96,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당 2건과 경남신용보증재단·부산신용보증재단· 신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 관계에서는 박옥자·이문재 두 사람이 확인됩니다. 전입일은 각각 2015.11.09., 2015.10.12.로 말소기준일인 2015.07.31.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 말소기준권리에 앞서는 대항력을 갖지 못합니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시나리오가 계산한 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5912 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1155-3 시영아파트 47동 5층509호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 소유자 | 박정순 (2015.07.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비오일유동화전문유한회사 / 1,090,102,624원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.31. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 과거 부산직할시 근저당, 2010.12.29. 하나은행 근저당, 2020.09.08. 아이비케이저축은행 근저당도 나타나지만 이들은 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2015.07.31. 설정된 하나은행 근저당입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박옥자 | 2015.11.09 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이문재 | 2015.10.12 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 확인되며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 선순위 대항력 임차인은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순위·최우선변제 여부는 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다. 이 불확실성은 배당액에는 영향을 줄 수 있지만, 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 118,300,000원으로 감정가 169,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제공되지 않아 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지는 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 200,000,000원 | 19,843,800원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 37,916,646원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 17,266,642원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 6,333,346원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 467,516,634원 중 115,843,800원이 배당되고 351,672,834원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 118,300,000원 | 115,843,800원 | 351,672,834원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 386,597,214원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 410,993,040원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지 정보 기준)
- 입지. 재송여자중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·연립주택·다세대주택·단독주택 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 아파트 단지 내 진출입로와 주차장시설, 가로망이 정비되어 있습니다.
- 토지. 토지 정보에는 제3종일반주거지역, 정비구역, 지구단위계획구역 등이 표시되어 있고 공시지가는 1,443,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 및 중로3류 관련 사항이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박옥자·이문재의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준일은 2015.07.31.이며 두 임차인의 전입일은 2015.10.12., 2015.11.09.입니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율 대신 동일 단지·인근 유사 아파트의 최신 거래가격을 기준으로 응찰가 상한을 잡아야 합니다.
- 일괄매각 확인. 매각조건이 일괄매각으로 기재되어 있으므로 매각 대상 전체의 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2015.07.31. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 박옥자·이문재의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 두 임차인은 선순위 대항력 임차인이 아니며, 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 따로 봐야 합니다. 현재 최저가 118,300,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순하지만, 가격 매력은 실거래 확인 전까지 유보”입니다.
