부산지방법원 2025타경5912. 부산 해운대구 재송동 ‘시영아파트’ 47동 511호로, 등기상 소유자는 박정순입니다. 이번 경매는 2024년 3월 8일 설정된 을구 14번 근저당권(주식회사부산은행, 채권최고액 60,500,000원)을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 15번 근저당권(88,000,000원)도 같은 날 설정되어 있고 역시 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 앞선 점유 관계입니다. 현황조사에서 박옥자는 2015.11.09, 이문재는 2015.10.12 전입한 것으로 확인되어 둘 다 2024.03.08 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정될 수 있고, 보증금이 얼마인지가 매수인 실질취득액을 좌우합니다. 현재 보증금과 우선변제 관련 금액은 미상이므로, 최저가 118,300,000원만 보고 싸다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1155-3 시영아파트 47동 5층511호 |
| 물건종류 | 아파트 + 토지 |
| 소유자 | 박정순 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,090,102,624원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워지지만 임차인은 남을 수 있다
등기부상 2024.03.08의 을구 14번 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있으며, 이후의 을구 15번 근저당권과 갑구 8·9·10·11·12번 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 전입일은 이 기준권리보다 빠릅니다. 따라서 등기부 권리의 소멸과 별개로 임차인의 대항력 문제를 반드시 따져야 합니다.
② 임차인 분석 — 두 명 모두 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박옥자 | 2015.11.09 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이문재 | 2015.10.12 | 有 | 미상 | 미상 | 가능성 있음 |
두 임차인은 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음은 확인되지만 실제 배당액과 잔존 보증금, 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다. 특히 두 사람의 보증금을 임의로 합산해 인수액으로 계산해서는 안 되며, 매각물건명세서와 배당요구관계까지 확인한 뒤 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 60,500,000원 | 60,500,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 88,000,000원 | 55,343,800원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 경남신용보증재단 | 37,916,646원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 부산신용보증재단 | 17,266,642원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 수협은행 | 124,740,616원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 6,677,528원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총청구액은 335,101,432원, 총배당액은 115,843,800원, 미배당액은 219,257,632원으로 제시되어 있습니다. 다만 임차인 최우선변제와 당해세 등이 반영되지 않았고, 임차보증금이 미상인 상태이므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
④ 시세·환금성 메모
현재 실거래 비교 자료는 확인되지 않아 감정가 169,000,000원 또는 최저매각가 118,300,000원이 시장가치 대비 저렴한지 여부는 이 리포트만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 시세 차익보다 임차인 인수금액의 확정입니다.
- 입지. 평가대상은 재송동의 주거지역에 위치하며 부근은 아파트·연립주택·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적은 7,974.6㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다. 제3종일반주거지역 등이 포함되고 정비구역이 포함되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·지구단위계획구역 등이 표시되어 있어 관련 제한을 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 가격 시나리오 — 유찰 후에도 임차인부터 확인
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 핵심 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 118,300,000원 | 115,843,800원 | 219,257,632원 | 임차인 인수액 확인 우선 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 254,182,012원 | 가격↓ · 인수위험 별도 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 278,577,838원 | 보증금 확인 없이는 판단 불가 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확정. 박옥자·이문재의 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당예상액을 매각물건명세서에서 반드시 확인하세요.
- 인수액 계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가 외에 매수인 부담이 발생할 수 있으므로, 최저가만으로 상한가를 정하지 마세요.
- 두 임차인 개별 검토. 임차인별 보증금을 임의로 합산하지 말고 각자의 권리관계와 배당액을 따로 계산하세요.
- 등기 권리. 을구 14·15번 근저당권은 매각으로 소멸하고 갑구 8·9·10·11·12번 권리도 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 별개입니다.
- 현장 확인. 소유자 및 임차인의 실제 점유관계, 전입상태와 현황을 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당표를 직접 대조한 후 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수액이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2024.03.08의 을구 14번 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재 회차 최저매각가는 118,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 임차인 박옥자와 이문재가 모두 말소기준권리 이전 전입으로 대항력을 갖고 있고, 두 사람의 보증금이 미상이라는 점이 결정적입니다.
따라서 지금 단계에서 이 물건을 ‘1회 유찰로 30% 내려온 저가 물건’이라고 평가하는 것은 위험합니다. 낙찰가 118,300,000원보다 먼저 확인해야 할 것은 두 임차인의 실제 보증금과 미배당액입니다. 실질취득액이 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 결론은 “가격은 내려왔지만, 임차인 확인 전에는 입찰가를 정하지 않는다”입니다.
