광주지방법원 2026타경50109. 목포시 상동 860 ‘목포하당중흥에스-클래스센텀뷰’ 근린생활시설동 1층 112호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현 공실)로 확인됩니다. 현재 소유자는 유한회사선경으로, 2024.11.29 소유권이전등기가 접수됐고 원인은 2022.06.20 매매, 거래가액은 632,203,452원입니다.
권리의 핵심은 같은 날 설정된 서창농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 960,000,000원으로 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 김종희 근저당 240,000,000원, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50109 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 860 목포하당중흥에스-클래스센텀뷰 근린생활시설동 1층112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 3층 건물 중 제1층 112호 |
| 소유자 | 유한회사선경 · 2024.11.29 소유권이전 · 거래가액 632,203,452원 |
| 감정가 / 최저가 | 543,000,000원 / 543,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 826,853,673원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없고 현재 공실입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차인이 확인된 사건은 아니며, 현재 확보된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2024.11.29 서창농업협동조합 근저당이고, 이후 김종희 근저당과 국의 압류, 2026.02.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 135.7%지만 비교 표본 면적이 다르다
단지 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 400,250,000원, 최신 거래는 2026.04 380,000,000원입니다. 신건 최저가 543,000,000원은 최근 12개월 평균의 135.7%로, 제공된 비교치만 놓고 보면 최근 평균보다 높습니다.
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 본건 비교 기준 면적은 36.982㎡인데, 실거래 표본은 84.9㎡·85.0㎡·110.97㎡로 구성돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 135.7%라는 수치를 근거로 본건 근린생활시설의 적정가를 직접 확정할 수는 없습니다. 반대로 면적과 용도가 맞지 않는 단지 주거 실거래 평균만 보고 신건 543,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거도 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 85.0㎡ | 32 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 11 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 24 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 24 | 405,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 40 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 31 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 36 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 37 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 11 | 333,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 110.97㎡ | 34 | 680,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.982㎡ 기준 불일치 | 12건 | 400,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 543,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,830,000원 |
| 1. 근저당 · 서창농업협동조합 | 960,000,000원 | 535,170,000원 |
| 2. 근저당 · 김종희 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,200,000,000원 중 예상배당은 535,170,000원, 미배당은 664,830,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 543,000,000원 | 535,170,000원 | 664,830,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 434,400,000원 | 427,656,000원 | 772,344,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 347,520,000원 | 341,854,720원 | 858,145,280원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 826,853,673원이고, 현재 회차에서도 예상 배당 535,170,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 이는 채권자·채무자 사이의 미회수 문제이지, 제공된 권리관계상 낙찰자가 후순위 근저당 미배당액을 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포청호초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 하당지구 가로망이 정비돼 있고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 4차선, 북측 왕복 3차선 아스팔트포장도로와 폭 약 8m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,981,000원/㎡입니다.
- 시설. 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 스프링쿨러, 승강기, 에스컬레이트, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 현황. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 목포하당중흥S-클래스센텀뷰는 640세대, 사용승인일은 2022.09.26입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린생활시설 실거래 재확인. 제공된 단지 실거래 표본은 84.9㎡·85.0㎡·110.97㎡로 본건 비교 기준 면적 36.982㎡와 일치하지 않습니다.
- 공실·임대관계 확인. 현 공실이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임대차 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.11.29 서창농업협동조합 근저당이 말소기준이며 후순위 김종희 근저당·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 664,830,000원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 회차별 가격 검토. 현재 543,000,000원, 1회 유찰 시 434,400,000원, 2회 유찰 시 347,520,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.11.29 서창농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현 공실이라는 점도 확인됩니다.
반면 가격은 쉽게 낙관하기 어렵습니다. 신건 최저가 543,000,000원은 최근 12개월 단지 실거래 평균 400,250,000원의 135.7%이고 최신 거래 380,000,000원보다 높습니다. 더구나 본건 기준 면적 36.982㎡와 비교 실거래 면적이 맞지 않아 단순 비교 신뢰도도 낮습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적 검토가 핵심입니다.
