광주지방법원 2026타경50109. 목포시 상동 ‘목포하당중흥에스-클래스센텀뷰’ 근린생활시설동 2층 223호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현 공실)입니다. 현재 소유자는 유한회사선경이고, 2024.11.29 소유권을 이전받으면서 거래가액 459,004,050원이 등기돼 있습니다. 같은 날 서창농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 김종희의 채권최고액 240,000,000원 근저당권, 국의 압류, 서창농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리관계상 이들은 모두 매각으로 소멸하며, 매수인이 별도로 승계할 권리는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 근린생활시설의 실제 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50109 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 860 목포하당중흥에스-클래스센텀뷰 근린생활시설동 2층 223호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·근린생활시설 · 근린생활시설(현 공실) |
| 소유자 | 유한회사선경 (2024.11.29 소유권이전 · 등기 거래가액 459,004,050원) |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 454,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서창농업협동조합 / 826,853,673원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
임차인 없음 · 현 공실. 감정평가 이용상태도 근린생활시설 현 공실로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2024.11.29 서창농업협동조합 근저당권이며, 이후의 김종희 근저당권·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 4.54억을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
제공된 최근 거래 자료의 단지명은 목포하당중흥S-클래스센텀뷰이고 최근 12개월 평균은 400,250,000원, 최신 거래는 2026.04의 380,000,000원입니다. 신건 최저가 454,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 85.0㎡ | 32 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 11 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 24 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 24 | 405,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 40 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 31 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 36 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 37 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 11 | 333,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 110.97㎡ | 34 | 680,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 400,250,000원 |
다만 위 거래는 본건 근린생활시설과 같은 용도·면적의 직접 비교사례가 아닙니다. 제공 자료의 대상 면적은 57.46㎡로 표시돼 있으나 거래 표본은 84.9~110.97㎡이고, 본건 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 400,250,000원을 본건의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 그럼에도 최저가 454,000,000원이 해당 참고 평균보다 53,750,000원 높고 최신 거래 380,000,000원보다도 74,000,000원 높다는 점 때문에, 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 454,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,940,000원 |
| 1. 근저당 · 서창농업협동조합 | 960,000,000원 | 447,060,000원 |
| 2. 근저당 · 김종희 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 1,200,000,000원 중 예상배당은 447,060,000원, 미배당은 752,940,000원입니다. 신청채권자 청구액 826,853,673원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 제공된 계산상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 454,000,000원 | 447,060,000원 | 752,940,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 363,200,000원 | 357,315,200원 | 842,684,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 290,560,000원 | 285,692,160원 | 914,307,840원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 가격이 내려가면 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 전형적인 소멸형 구조입니다. 현재 454,000,000원, 1회 유찰 시 363,200,000원, 2회 유찰 시 290,560,000원이 각각 실질취득액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 목포청호초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 하당지구 가로망이 정비돼 있고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 4차선, 북측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로와 폭 약 8m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 1,981,000원/㎡입니다.
- 시설. 일반 급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 에스컬레이터, 도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층 근린생활시설동 중 본건은 제2층 223호이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격의 할인 여부를 별도 검증. 최저가 454,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 참고치 400,250,000원의 113.4%이고, 해당 거래도 본건과 동일용도 사례가 아닙니다. 근린생활시설 자체의 임대료·공실률·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 감정 당시 현 공실로 조사됐으나 실제 인도 시점의 점유상태는 입찰 직전 확인이 필요합니다.
- 공동담보 구조 확인. 서창농업협동조합과 김종희의 근저당에는 제1층 112호·120호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계 원본을 대조해야 합니다.
- 상가 관리비·부가비용 확인. 공실 근린생활시설은 관리비 체납과 실제 사용을 위한 내부공사·설비비용 여부가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2024.11.29 서창농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인은 없고 현 공실이며, 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 실질취득액 454,000,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 400,250,000원의 113.4%이고 최신 거래 380,000,000원보다 높습니다. 더 중요한 점은 그 거래들이 본건과 동일한 근린생활시설 비교사례가 아니라는 것입니다. 따라서 현재 회차에는 할인 근거를 부여하기 어렵고, 공실 근린생활시설의 실제 임대수익과 동일용도 시장가격을 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류.
