광주지방법원 2026타경50109. 대상은 목포시 상동 860 목포하당중흥에스-클래스센텀뷰 근린생활시설동 1층 120호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며 현 공실입니다. 현재 소유자는 유한회사선경이고, 2024.11.29 소유권이전등기가 접수됐으며 매매 원인일은 2022.06.20, 거래가액은 707,791,124원입니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 2024.11.29 설정된 서창농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 김종희 근저당 240,000,000원, 국의 압류, 서창농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50109 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 860 목포하당중흥에스-클래스센텀뷰 근린생활시설동 1층120호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현 공실) |
| 소유자 | 유한회사선경 · 거래가액 707,791,124원 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 620,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 826,853,673원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 점유·임대 | 현 공실 · 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.11.29 서창농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며 유한회사선경이 채무자입니다. 이 근저당은 같은 단지 근린생활시설동 1층112호와 2층223호를 공동담보로 두고 있습니다. 이후 설정된 김종희의 240,000,000원 근저당과 국 압류, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 주거부 실거래를 근린생활시설 시세로 보면 안 된다
단지 실거래자료에는 2026년 3~4월 12건이 들어 있습니다. 그러나 거래 전용면적은 84.9㎡·85.0㎡·110.97㎡이고, 대상 면적은 43.16㎡로 표시되며 면적 일치 여부도 불일치입니다. 따라서 아래 거래는 같은 단지의 시장 참고자료일 뿐, 1층 근린생활시설 120호의 직접 비교사례로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 85.0㎡ | 32 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 11 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 24 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 24 | 405,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 40 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 31 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 36 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 37 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 11 | 333,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 110.97㎡ | 34 | 680,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 400,250,000원 |
수치상 최저매각가 620,000,000원은 이 주거부 최근 12개월 평균 400,250,000원의 154.9%입니다. 최신 거래는 2026.04의 380,000,000원입니다. 그러나 용도와 면적이 서로 다르므로 이 비율을 근거로 대상 근린생활시설이 “시세보다 비싸다”거나 반대로 “싸다”고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 별도의 근린생활시설 임대료·수익률·동일 상가 거래사례 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 620,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,600,000원 |
| 1. 근저당 · 서창농업협동조합 | 960,000,000원 | 611,400,000원 |
| 2. 근저당 · 김종희 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 1,200,000,000원 중 예상배당은 611,400,000원, 미배당은 588,600,000원입니다. 신청채권자의 청구금액은 826,853,673원이며 신건 가정에서도 전액 충족되지 않습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 자료입니다. 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 제공된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 620,000,000원 | 611,400,000원 | 588,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 496,000,000원 | 488,640,000원 | 711,360,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 396,800,000원 | 390,444,800원 | 809,555,200원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰은 권리구조를 바꾸는 요소가 아니라 낙찰가격을 낮추는 요소입니다. 다만 근린생활시설의 직접 비교사례가 없으므로 496,000,000원이나 396,800,000원이 어느 시점부터 적정가가 되는지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포청호초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 하당지구의 가로망이 정비돼 있고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 도로. 남측 왕복8차선, 서측 왕복4차선, 북측 왕복3차선 아스팔트포장도로와 폭 약 8m의 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 특수도로(보행자전용도로)에 접합니다. 공시지가는 1,981,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 3층 건물이며 일반 급배수·화재탐지 및 경보·스프링쿨러·승강기·에스컬레이트·도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린생활시설 직접 시세 확인. 단지 아파트 실거래 12건은 비교대상이 아닙니다. 같은 상가동·유사 층·유사 면적의 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 수익성 확인. 현 공실이므로 실제 임대 가능 보증금·월세와 공실기간을 기준으로 적정 매입가를 다시 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 서창농업협동조합 근저당은 1층112호와 2층223호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 매각·배당관계를 원본에서 함께 대조해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 자료이므로 배당요구·교부청구 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 현 공실 기재와 별개로 감정평가에는 임대관계 미상이라고 적혀 있으므로 입찰 직전 현장점유와 출입상태를 다시 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 근저당·압류·경매개시결정의 현재 상태를 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리 포인트는 분명합니다. 2024.11.29 서창농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 김종희 근저당과 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현 공실이고 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 단순하게 결론내리기 어렵습니다. 신건 최저가가 620,000,000원이고 단지의 최근12개월 실거래 평균은 400,250,000원이지만, 그 12건은 대상 근린생활시설과 용도·면적이 일치하지 않습니다. 따라서 154.9%라는 숫자를 근거로 곧바로 고평가라고 단정하거나, 유찰 후 가격만 보고 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 권리분석은 비교적 단순하지만 가격검증 난도는 높은 물건으로 보는 것이 이 자료에 맞는 결론입니다.
