제주지방법원 2025타경1704. 제주시 외도일동 우령2길 56 소재 집합건물 제1층 제101호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가 내용에는 총 3개호 가운데 기호(1,2)는 사무소, 기호(3)는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이 호실의 실제 이용상태는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 지점은 2024.07.29. 소유권이전청구권가등기입니다. 김태원·박미영이 각 지분 2분의 1로 가등기권자로 기재돼 있고, 자료상 이 권리는 경매개시결정 2025.09.23.보다 앞선 권리로서 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 별도 주의사항에도 “갑구 3번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 명시돼 있으므로, 매매예약 가등기인지 담보가등기인지와 실제 경매에서의 처리 결과를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1704 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 우령2길 56 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건물 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 청구금액 | 739,768,544원 |
| 등기상 소유자 | 황지영 (수탁자 · 단독소유) |
| 사용승인 | 2024.01.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
2024.07.26. 세종부강신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 302,500,000원으로 설정됐지만 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 해당 근저당권은 2026.02.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐다는 기재가 있습니다. 현재 권리분석 자료의 기준 권리는 2025.09.23. 세종부강신용협동조합의 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상, 점유 호수도 대조 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방지민 | 제4층 제401호 | 2024.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 방지민의 전입일은 2024.10.11.로 경매개시결정 2025.09.23.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 “대항력 있음”이라고 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 현황조사상 점유부분은 제4층 제401호로 기재돼 있어, 경매 대상인 제1층 제101호와의 관계를 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 275,280,000원 |
현재 제공된 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았고, 채권자 총 청구액과 별개로 계산된 시뮬레이션입니다. 신청채권자 청구금액은 739,768,544원이며, 각 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 선순위 가등기와 임차 관계의 법적 효과는 이 표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 권리가 먼저
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 280,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 196,000,000원 | 192,456,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 137,200,000원 | 134,479,200원 |
가격은 1회 유찰 현재 280,000,000원, 2회 유찰 시 196,000,000원, 3회 유찰 시 137,200,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 자동으로 안전해지는 구조가 아닙니다. 선순위 가등기가 실제로 인수되는 권리라면 낙찰가와 별개의 법적 부담이 남을 수 있고, 보증금 미상의 점유자도 확인 전까지 금액 위험을 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 외도일동마을회관 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 총 3개호 가운데 기호(1,2)는 사무소, 기호(3)는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하1층·지상5층 건물이며 사용승인일은 2024.01.17입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비가 있고 기호(3)에는 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 고도지구(35M이하), 방화지구, 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 887,600원/㎡, 토지면적 258.7㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 갑구 3번 가등기가 매매예약 가등기인지 담보가등기인지, 매각으로 말소되는지 인수되는지를 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 2024.07.26. 신탁등기가 있고, 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항은 신탁원부 제2024-1773호 확인이 필요합니다.
- 점유 호수 대조. 방지민의 조사상 점유부분은 제4층 제401호입니다. 대상 호수 제1층 제101호와 어떤 관계인지 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력·우선변제 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가상 사무소 이용 호실과 오피스텔 이용 호실이 혼재하므로 101호의 현재 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 최저가 280,000,000원의 시장가격 대비 수준을 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서를 함께 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 가등기 한 줄이 더 중요하다
이 물건은 감정가 400,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 280,000,000원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가의 70%라는 할인율만으로 접근하기에는 권리 변수가 큽니다. 경매개시결정보다 앞선 소유권이전청구권가등기가 자료상 매수인 인수로 표시돼 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 게다가 현황조사상 점유 호수와 경매 대상 호수가 서로 달라 추가 대조가 필요합니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 열려 있습니다. 가등기의 성격과 임차관계를 해소하기 전에는 실질취득비용도, 안전한 입찰가도 확정하기 어렵습니다.
