제주지방법원 2025타경1704. 제주시 외도일동 우령2길 56 소재 집합건물의 제1층 제101호입니다. 물건의 표기 용도는 오피스텔이며, 감정평가에서는 조사 대상 일부가 사무소, 일부가 오피스텔로 이용되는 것으로 나타납니다. 대상 호실에 해당하는 감정평가 기호와 실제 이용상태는 별도로 대조해야 합니다. 건물은 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트구조로, 사용승인일은 2024.01.17입니다.

현재 최저매각가는 196,000,000원입니다. 감정가 대비 절반 이하로 내려왔지만, 이 사건은 단순한 할인율보다 매각 후에도 남을 수 있는 권리가 무엇인지를 먼저 판단해야 합니다. 특히 가등기권자의 지위와 신탁원부, 기존 근저당권의 말소 및 이전 관계가 정리되지 않은 상태에서는 매수인의 실질적인 취득비용을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가등기와 신탁이 핵심

등기상 가장 먼저 확인할 사항은 2024.07.29 접수된 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기입니다. 가등기권자는 김태원·박미영이며 각각 지분 2분의 1로 기재돼 있습니다. 원인에는 매매예약이 표시돼 있으나, 별도 분석 주의사항에는 담보가등기 여부를 확인하도록 돼 있습니다.

또 하나의 핵심은 2024.07.26 소유권이전 신탁입니다. 황지영은 수탁자로 등기돼 있고 신탁원부는 제2024-1773호입니다. 등기상 신탁주의사항에도 임대차와 기타 법률행위에 관해 신탁목적, 수익자, 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 신탁원부를 확인하지 않은 상태에서 임대차나 처분 권한을 확정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 101호와 401호의 불일치

현황조사에 기재된 점유자 1명입니다. 경매 대상 제101호의 임차인으로 확인된 것은 아닙니다.

방지민의 전입신고일은 2024.10.11로, 경매개시결정일인 2025.09.23보다 앞섭니다. 다만 기존 근저당권의 설정일은 2024.07.26이고, 조사상 점유 호실도 제401호로서 매각 대상 제101호와 다릅니다. 따라서 전입일이 경매개시결정보다 빠르다는 사정만으로 제101호에 대한 대항력을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가 196,000,000원은 감정가 400,000,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시에는 제시된 회차별 시나리오에 따라 137,200,000원, 96,040,000원으로 내려가는 구조입니다.

그러나 주변 오피스텔의 실제 거래가격과 최근 시세를 확인하지 못한 상태이므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다. 더구나 존속 가능한 가등기가 있는 경우 낙찰가가 낮아져도 매수인의 법률적 위험이 저절로 사라지지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정 · 자동 산식)

표의 0원은 채권자 배당이 실제 없다는 의미가 아니라 현재 계산에 채권이 반영되지 않았다는 의미입니다. 소유자 교부액도 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 외도일동마을회관 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 5층 건물로 2024.01.17 사용승인을 받았습니다. 기본 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 있으며 감정평가 대상 중 일부에는 난방설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 일부 호실을 사무소, 다른 호실을 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사했습니다. 제101호의 정확한 이용상태와 용도 대응은 확인이 필요합니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하며 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 용도지역. 준주거지역이며, 고도지구(35m 이하), 방화지구 및 공항소음 관련 제3종 구역 등 여러 토지이용 제한이 표시돼 있습니다.
• 토지. 전체 토지면적은 258.7㎡이고 공시지가는 887,600원/㎡입니다. 이는 제101호의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대관계와 실제 호실별 이용현황은 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 사무소 이용과 오피스텔 이용이 혼재하는 건물로, 매수수요와 가격은 실제 용도에 영향을 받을 수 있습니다. 최근 실거래가격을 확인해야 환금성과 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 가등기 원인 확인. 갑구 3번 가등기의 원인서류와 매매예약·담보약정 관계를 검토하고, 소유권이전청구권 보전 가등기인지 담보가등기인지 구분해야 합니다.
• 가등기 인수 여부. 가등기권자 김태원·박미영의 권리가 매각 후 존속하는지, 본등기 청구 가능성과 낙찰자 소유권에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-1773호의 수탁자 권한, 수익자, 관리·처분 제한 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
• 기존 근저당 확인. 2024.07.26 설정 근저당의 실제 말소 내역과 2026.02.23 근저당권 이전 기록을 대조하고 말소기준권리를 다시 확정해야 합니다.
• 호실 불일치 확인. 경매 대상은 제101호인데 현황조사상 방지민의 기재 호실은 제401호입니다. 제101호의 실제 점유자 및 임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 임대차계약, 보증금, 확정일자, 전입·점유 요건, 배당요구 및 대항력의 성립·소멸관계를 확인한 후 인수 가능성을 계산해야 합니다.
• 배당표 재검증. 신청채권 739,768,544원이 자동 배당계산에 반영되지 않았으므로 채권 현황과 실제 배당순위를 다시 산정해야 합니다.
• 실거래 비교. 제주시 외도일동의 유사 용도·면적·층수 거래를 확인하고, 낙찰가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 관리비 체납, 실제 이용상태, 명도 가능성 및 관련 비용을 점검해야 합니다.
• 매각서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 원본 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “49%라는 숫자보다 선순위 권리가 중요하다”

제주지방법원 2025타경1704는 감정가 400,000,000원에서 최저매각가 196,000,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 가격만 보면 관심을 끌 수 있지만, 매수 여부를 결정하기에는 권리상 중요한 불확실성이 남아 있습니다.

2024.07.29 설정된 가등기는 경매개시결정보다 앞서 있고, 그 법적 성격 및 존속 여부를 판단해야 합니다. 여기에 신탁원부 확인, 기존 근저당권 기록 대조, 제101호와 제401호의 점유조사 불일치까지 겹칩니다. 신청채권이 배당계산에 반영되지 않은 점도 실제 배당관계를 재검토해야 할 이유입니다.

따라서 현재는 매수인 인수액 및 실질취득금액을 확정할 수 없으며, 실제 거래시세와 비교한 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 권리 문제가 해결되지 않으면 위험은 그대로 남습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 선확인입니다. 가등기의 법적 성격과 신탁 관계, 실제 점유자를 확인하고 매수인에게 남는 권리가 없다는 점이 검증된 후에야 가격과 수익성을 검토할 수 있습니다. 낮은 최저가는 기회일 수 있지만, 불명확한 소유권은 가격으로 해결되지 않습니다.