제주지방법원 2025타경1704. 제주시 외도일동 우령2길 56에 소재한 집합건물의 제2층 제201호입니다. 물건종류는 오피스텔이며, 감정평가상 이 건물의 평가 대상 호실들은 사무소 또는 오피스텔로 이용되고 있습니다. 소유자는 일반적인 개인 단독소유 형태가 아니라 황지영 수탁자 명의의 신탁 소유권으로 기재되어 있습니다. 여기서 가장 먼저 살펴볼 것은 감정가에서 얼마나 할인됐느냐가 아니라, 낙찰 후 소유권을 온전하게 취득할 수 있는지입니다.
등기에는 2024.07.29 접수된 소유권이전청구권 가등기가 있습니다. 그보다 앞선 2024.07.26 설정 근저당권에는 이미 말소되었다는 표시가 있고, 현재 권리 계산상 말소기준은 2025.09.23 임의경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 따라서 가등기는 그 계산상 기준일보다 앞서는 권리입니다. 다만 가등기 자체는 매매예약에 따른 소유권이전청구권 가등기로 기재되어 있으면서 별도로 담보가등기 여부를 확인해야 한다는 경고도 있어, 그 법적 성격과 경매에서의 소멸·인수 여부를 최종 확정하지 못한 상태입니다. 이 판단이 입찰의 전제조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 제2층 제201호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 우령2길 56 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 2024.01.17 |
| 감정 이용상태 | 평가대상 기호(1,2)는 사무소, 기호(3)는 오피스텔로 이용 중. 201호와 평가 기호의 대응관계는 확인 필요 |
| 등기상 소유자 | 황지영 (수탁자 · 단독소유) |
| 신탁원부 | 제2024-1774호 |
| 감정가 | 354,000,000원 |
| 최저매각가 | 173,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 신청채권자 | 세종부강신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 739,768,544원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 가등기와 신탁이 핵심
근저당권 처리도 재확인이 필요합니다. 세종부강신용협동조합의 2024.07.26 근저당권은 채권최고액 269,500,000원으로 설정되었고, 등기 처리상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 한편 2026.02.23에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 제시됩니다. 원 근저당권의 말소 표시와 이후 이전등기의 관계, 현재 유효한 담보권 및 경매신청채권의 관계를 등기사항전부증명서와 사건기록에서 대조해야 합니다. 특히 2024년 가등기의 소멸·인수 판단에 영향을 줄 수 있는 사항입니다.
② 임차인 분석 — 401호와 201호가 다르다
현황조사에 실제 임차인으로 기재된 사람은 방지민 1명입니다. 그러나 점유 부분은 경매 대상인 제2층 제201호가 아니라 제4층 제401호로 되어 있습니다. 이 차이를 무시하고 해당 임차인의 보증금이나 대항력을 201호에 그대로 적용할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방지민 | 제4층 제401호 | 2024.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 확인 불가 | 승계 아님 |
방지민은 보증기관의 대위·승계 신고인이 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있으며, 실제 임차인으로 조사된 인원은 1명입니다. 다만 그 점유 부분은 401호이므로, 201호에 실제 점유자가 누구인지와 별도 임대차가 존재하는지는 아직 확정할 수 없습니다. 보증금이 알려져 있지 않아 임차인 인수액도 계산할 수 없습니다. 별도의 우선변제권 역시 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 판단을 유보해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인은 안전마진이 아니다
이번 매각의 감정가는 354,000,000원, 현재 최저매각가격은 173,460,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준으로 내려왔습니다. 하지만 같은 용도·입지의 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 173,460,000원 | 49% | 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 121,421,999원 | 34.3% | 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 84,995,399원 | 24.01% | 미확정 |
유찰이 거듭되면 최저매각가격은 내려갑니다. 그러나 선순위 가등기의 법적 위험이나 미확정 임대차가 유찰로 자동 해결되는 것은 아닙니다. 매수인이 인수하는 금전채무가 있다면 입찰가 외에 별도의 비용이 발생할 수 있고, 가등기가 유효하게 존속한다면 취득 소유권 자체에 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가 하락만으로 가격 메리트가 증가한다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 173,460,000원 가정)
현재 최저가를 매각가격으로 가정한 배당 계산에서는 집행비용과 소유자 잔여액만 표시됩니다. 다만 사건의 경매 청구금액이 별도로 존재하므로, 아래 표는 확정적인 법원 배당표가 아니라 제한적인 계산 결과로 해석해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,228,440원 |
| 채권자 배당 반영액 | 0원으로 산정 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 170,231,560원 |
집행비용은 추정치입니다. 소유자 잔여액 170,231,560원은 채권자 배당액이 0원으로 계산된 결과이며, 실제 배당 가능액을 의미하지 않습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 배당요구 및 담보권 관련 금액은 최종 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 외도일동 소재 외도일동마을회관 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스 노선이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형입니다.
- 건물. 2024.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 1층·지상 5층입니다. 기본 위생·급배수설비와 승강기설비가 기재돼 있으며 난방설비는 평가대상 기호(3)에 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 평가대상 기호(1,2)는 사무소, 기호(3)는 오피스텔로 이용 중입니다. 경매 대상 201호와 평가 기호의 대응관계를 확인해야 실제 사용상태와 환금성을 정확히 판단할 수 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며, 고도지구(35m 이하)·방화지구·공항소음 관련 제3종 구역·장애물제한표면구역 등 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 258.7㎡이며, 공시지가는 887,600원/㎡입니다. 이는 필지 정보로 해당 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 사항. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주변에 주거·근린생활시설이 혼재하고 건물 내 사무소·오피스텔 이용상태가 함께 확인됩니다. 동일 용도와 유사 입지의 최근 거래가격이 확인되지 않아 실제 환금성과 적정 매각가격은 판단을 유보해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기의 법적 성격. 갑구 3번 가등기가 매매예약에 따른 소유권이전청구권 보전인지, 담보가등기인지 확인합니다. 가등기권자 김태원·박미영의 권리와 본등기 가능성, 경매로 인한 소멸 여부가 가장 중요한 판단사항입니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-1774호를 열람해 수탁자 황지영의 처분 권한, 수익자, 임대차 관련 조항과 경매에 미치는 영향을 검토합니다.
- 근저당권 상태 대조. 2024.07.26 설정된 세종부강신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 확인합니다. 정확한 말소기준권리 및 가등기 순위 판단에 필요합니다.
- 201호 실제 점유 조사. 임차인 방지민의 조사상 점유 부분은 401호입니다. 201호의 실제 점유자·점유 원인·임대차 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 대상 호실에 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 미배당 보증금 인수 여부와 실질취득비용을 다시 계산합니다.
- 실제 배당순위 확인. 사건 청구금액 739,768,544원과 예상배당 계산에 반영된 채권액 0원이 일치하지 않습니다. 배당요구·채권양도·담보권 및 배당순위를 법원 사건기록으로 확인합니다.
- 호실별 용도 확인. 건축물대장, 집합건축물대장 및 감정평가서의 기호별 호실을 대조해 201호의 법적 용도와 실제 이용상태를 확인합니다.
- 실거래 비교. 동일 용도·유사 규모의 최근 거래가격을 확인한 뒤 최저매각가격이 아니라 확정된 인수액을 포함한 실질취득비용으로 가격을 비교합니다.
- 관리비·명도 비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 여부와 점유자 명도에 필요한 절차를 확인합니다.
- 매각물건명세서 원본. 선순위 가등기, 신탁, 점유관계 및 매수인 인수사항을 최종 매각물건명세서·등기부·신탁원부·현황조사 원본과 대조합니다.
맺으며 — “반값 오피스텔이 아니라 권리 확인이 먼저인 물건”
이 사건은 감정가 354,000,000원에서 최저가 173,460,000원으로 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 외형적으로는 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 정작 중요한 매수인의 실제 취득권리와 최종 비용이 확정되지 않았습니다.
2024.07.29 가등기는 현재 계산상 말소기준일보다 앞서 있으며, 소유권은 신탁 명의입니다. 원 근저당권의 말소 표시와 이후 이전등기 사이의 관계도 검토해야 합니다. 현황조사상 임차인은 1명이지만 기록된 점유 호실은 401호로, 경매 대상 201호와 다릅니다. 보증금과 확정일자도 알려져 있지 않습니다.
여기에 경매 청구금액 739,768,544원이 존재함에도 배당 계산에는 채권자 배당액이 0원으로 반영돼 있어, 계산상 소유자 잔여액을 실제 배당 결과로 받아들일 수도 없습니다. 최근 실거래 비교가격도 확정되지 않아 최저가의 시세상 유불리 역시 판단할 수 없습니다.
결론은 보수적입니다. 가등기의 소멸·인수 여부, 신탁관계, 근저당권의 현재 상태, 201호의 실제 점유관계가 명확해지기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 권리위험이 해소되지 않는다면 가격 할인만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 안전한 소유권 취득 가능성과 실질취득비용의 확정입니다.
