제주지방법원 2025타경1704. 제주시 외도일동 645-4 제2층 제201호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자 황지영이고, 2024.07.26 이재관 명의 소유권보존과 같은 날 황지영 앞으로 소유권이전 신탁이 이루어졌습니다. 신탁 등기에는 이 부동산의 임대차 등 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2024-1774호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항도 기재돼 있습니다.
권리상 가장 중요한 등기는 2024.07.29 접수된 소유권이전청구권가등기입니다. 원인은 2024.07.26 매매예약이고, 가등기권자는 김태원과 박미영이 각 지분 2분의 1입니다. 이 가등기는 이 사건에서 산정된 말소기준인 2025.09.23 임의경매개시결정보다 앞서 있어 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분류돼 있습니다. 동시에 가등기가 담보가등기인지 여부는 별도 확인이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 제2층 제201호 · 도로명 우령2길 56 |
| 용도 | 오피스텔 · 감정 이용상태에는 사무소 및 오피스텔 이용이 기재됨 |
| 등기상 소유자 | 황지영 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 247,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종부강신용협동조합 / 739,768,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2024.01.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 결론을 바꾼다
이 사건에서 말소기준으로 산정된 권리는 2025.09.23 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2024.07.29 소유권이전청구권가등기는 현재 권리판정상 매수인 인수입니다. 가등기는 금액 채권처럼 단순히 “얼마를 더 내면 끝나는 권리”가 아니므로, 아래 배당표에서 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있다는 사실과 가등기 인수 위험은 별개의 문제로 봐야 합니다.
② 임차인·점유 확인 — 201호와 401호를 혼동하면 안 된다
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방지민 | 제4층 제401호 | 2024.10.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 방지민이 2024.10.11 전입한 것으로 기재돼 있으나 점유 부분은 제4층 제401호입니다. 경매 대상은 제2층 제201호이므로, 이 기재만으로 방지민을 본건 201호의 실제 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 또한 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 “있다”고 볼 수 없고 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
감정가는 354,000,000원, 현재 최저매각가는 247,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰만 놓고 보면 가격이 크게 낮아 보일 수 있지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 247,800,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
게다가 금액으로 환산되지 않는 선순위 가등기 인수 문제가 남아 있으므로, 이 사건의 실질취득 부담을 단순히 최저가 247,800,000원으로 볼 수도 없습니다. 가등기의 법적 효과를 정리한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 신청채권액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 247,800,000원 | 739,768,544원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 173,460,000원 | 739,768,544원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 121,421,999원 | 739,768,544원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 247,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,269,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 243,530,800원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,269,200원을 제외한 243,530,800원이 소유자 교부 잔여로 계산되고, 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 신청채권액 739,768,544원과 배당표의 배당 구조 사이에 큰 차이가 있으므로 실제 배당순위와 채권계산서는 반드시 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 외도일동 소재 외도일동마을회관 남동측 인근으로, 부근은 단독주택·공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 총 3개 호 가운데 기호(1,2)는 사무소, 기호(3)는 오피스텔로 이용 중이며, 사건의 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 건물이며 사용승인일은 2024.01.17입니다. 기본 위생·급배수설비와 승강기설비가 있고 일부 기호에는 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역, 고도지구(35m 이하), 방화지구, 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 해당하고 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 258.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가 자료는 887,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기의 피담보채권 여부, 본등기 가능성, 말소 가능성을 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-1774호에서 신탁 목적, 수익자, 임대차·처분 권한과 가등기 관련 조항을 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2024.07.26 세종부강신용협동조합 근저당 설정과 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기재가 있으므로, 2025.09.23 경매개시결정이 말소기준으로 산정된 경위를 등기 원본과 사건기록에서 다시 확인하세요.
- 점유 호수 확인. 현황조사 기재 방지민의 점유 부분은 401호이고 본건은 201호입니다. 201호의 실제 점유자와 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 방지민의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
- 가격 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 247,800,000원이 최근 시세보다 낮은지 별도 검증이 필요합니다.
- 배당 원본 대조. 신청채권액은 739,768,544원인데 현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 채권계산서와 배당순위를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 가등기가 먼저다”
이 물건은 감정가 354,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 247,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 단계에서 가장 중요한 숫자는 70%가 아닙니다. 2024.07.29 선순위 소유권이전청구권가등기가 매수인 인수 대상으로 분류돼 있고, 그 성격 자체도 추가 확인이 필요합니다. 여기에 신탁원부 확인, 201호와 401호가 다른 점유관계, 신청채권액과 배당구조의 불일치까지 겹칩니다.
실거래 자료도 없어 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “가격이 내려왔으니 매력적”인 물건이 아니라, 가등기와 신탁·점유·배당을 먼저 해소해야 가격을 논할 수 있는 물건입니다. 권리 확인 전 단계의 평가는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
