제주지방법원 2025타경1704. 제주시 외도일동 645-4 제4층 제401호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자 황지영으로 표시되어 있고, 2024.07.26. 이재관의 소유권보존과 같은 날 황지영 앞으로의 소유권이전 신탁이 이어집니다. 신탁 등기에는 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁원부에서 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재돼 있습니다.
가격은 감정가 206,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 144,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 2024.07.29. 김태원·박미영과 관련된 소유권이전청구권가등기가 2025.09.23. 임의경매개시결정보다 앞서 있으며, 권리판정상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 별도 주의사항에도 이 가등기의 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1704 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 제4층 제401호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 우령2길 56 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 현재 소유자 | 황지영 (수탁자 · 단독소유) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층/지상5층 · 사용승인일 2024.01.17 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종부강신용협동조합 / 739,768,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
권리판정 기준은 2025.09.23. 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.07.29. 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 가등기권자는 김태원과 박미영으로 각 지분 2분의 1이 기재돼 있으며, 2024.07.26. 매매예약이 원인입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방지민 | 제4층 제401호 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024.10.11.은 권리판정 기준인 2025.09.23.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 우선변제 여부와 배당 후 잔존 보증금도 현재 금액으로 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 206,000,000원, 현재 최저매각가는 144,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 100,940,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 70,658,000원입니다.
다만 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 특히 이 사건은 금액이 확인되지 않은 임차보증금과 선순위 가등기가 있어, 단순한 최저가 할인율보다 실질취득비용 확정이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 신청채권자 · 세종부강신용협동조합 | 739,768,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,381,200원 |
현재 매각가 시나리오에서는 집행비용 2,818,800원, 소유자 잔여 141,381,200원으로 산정돼 있습니다. 금액으로 확정된 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 갑구 3번 가등기 인수와 임차보증금 미상 위험은 별도입니다. 따라서 이 표만으로 실제 인수부담이 없다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 외도일동 소재 외도일동마을회관 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 258.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 공시지가는 887,600원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기. 2024.07.29. 소유권이전청구권가등기의 실제 성격과 본등기 가능성, 경매 후 존속 여부를 원본으로 확인하세요.
- 신탁원부. 황지영 명의의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 확인하세요.
- 방지민 임대차. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 잔존 인수액을 다시 계산하세요.
- 실질취득액. 최저가 144,200,000원에 선순위 가등기 및 임차보증금 관련 부담이 더해질 수 있으므로 최저가만을 취득원가로 보지 마세요.
- 시세 대조. 오피스텔의 최신 매매·임대 시세를 별도로 확인한 뒤 권리 위험을 반영한 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 감정가 206,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 144,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 70% 할인이 아닙니다. 2024.07.29. 선순위 소유권이전청구권가등기가 매수인 인수로 판정돼 있고, 실제 임차인 방지민은 2024.10.11. 전입했으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 낙찰가가 아니라 가등기와 임차관계의 실체를 먼저 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전에는 실질취득액도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 열려 있다. 이 사건은 그 문장을 기준으로 접근해야 합니다.
