제주지방법원 2025타경1704. 제주시 외도일동 우령2길 56에 있는 제4층 제401호 오피스텔입니다. 감정가 206,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 100,940,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하에서 취득할 기회처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 확인할 권리가 많습니다. 신탁으로 소유권이 이전된 뒤 가등기가 설정되었고, 경매개시결정 이전에 전입한 임차인까지 존재하기 때문입니다.
특히 2024.07.29. 접수된 소유권이전청구권가등기는 경매개시결정일인 2025.09.23.보다 앞섭니다. 가등기권자는 김태원과 박미영으로 각 지분 2분의 1입니다. 매수인이 가등기와 관련한 권리를 인수하는지, 가등기가 담보 목적이어서 매각으로 정리될 수 있는지는 원본 확인이 필수입니다. 기존 근저당권의 말소 표시와 이후 근저당권 이전 기재도 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 제4층 제401호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 우령2길 56 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 2024.01.17. |
| 감정 이용상태 | 평가대상 중 일부는 사무소, 일부는 오피스텔로 이용 중. 제401호의 실제 이용상태 별도 확인 필요 |
| 소유자 | 황지영 (수탁자 · 단독소유) |
| 최초 소유권보존 | 이재관 · 2024.07.26. |
| 신탁등기 | 2024.07.26. · 수탁자 황지영 · 신탁원부 제2024-1775호 |
| 감정가 | 206,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,940,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 세종부강신용협동조합 |
| 청구금액 | 739,768,544원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 실제 임차인 | 방지민 · 1명 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기부터 확인해야 한다
현재 경매개시결정일인 2025.09.23.을 말소기준으로 계산한 권리 흐름에서는 이전에 접수된 가등기가 매수인 인수 가능 권리로 남습니다. 다만 선행 근저당권의 말소 여부와 가등기의 성격에 따라 실제 말소기준 및 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 경매개시결정이 최종적인 말소기준권리라고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수액 확정 불가
제4층 제401호에는 방지민의 전입 내역이 확인됩니다. 전입일은 2024.10.11.로 경매개시결정일보다 앞서지만, 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확인된 사항만으로 보증금 인수액이나 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방지민 제4층 제401호 |
2024.10.11. | 미상 | 가능·미상 전입 선행 |
미상 확정일자 미상 |
인수 위험 미배당 보증금 확인 필요 |
실제 임차인 1명. 전입일이 경매개시결정일에 앞서지만, 대항력은 주택의 인도·점유와 적용 법률 및 선순위 권리관계를 함께 확인해야 합니다. 확정일자, 배당요구 및 임차보증금은 미확인 상태입니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 100,940,000원으로 감정가 206,000,000원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰에 따라 경매 최저가격이 낮아졌지만, 이 가격이 주변 실거래 시세보다 저렴하다는 근거는 아닙니다. 특히 선순위 가등기 및 임차보증금 승계 위험이 정리되지 않은 상황에서는 낙찰가만으로 수익성이나 안전마진을 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 인수위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 100,940,000원 | 확정 불가 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 70,658,000원 | 확정 불가 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 49,460,600원 | 확정 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
현재 회차의 배당계산에는 집행비용과 소유자 잔여금이 표시되어 있지만, 신청채권자의 청구액 및 임차보증금 등 주요 채권관계가 실제 배당에 충분히 반영된 것으로 볼 수 없습니다. 따라서 아래 금액은 실제 법원 배당 결과가 아니라 제한적인 계산 예시입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,213,160원 |
| 1. 세종부강신용협동조합 · 신청채권 | 739,768,544원 | 미반영 |
| 2. 임차인 방지민 · 임차보증금 | 미상 | 산정 불가 |
| 3. 선순위 가등기 관련 권리 | 미상 | 성격 확인 필요 |
| 계산상 소유자 잔여 | — | 98,726,840원 |
집행비용 2,213,160원과 소유자 잔여 98,726,840원은 매각가 100,940,000원을 전제로 한 제한적 계산값입니다. 신청채권액 739,768,544원, 근저당권 관련 채권, 임차보증금, 당해세 및 우선변제 등을 확정적으로 배당한 결과가 아닙니다. 소유자에게 실제로 98,726,840원이 교부된다는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 외도일동마을회관 남동측 인근. 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층. 2024.01.17. 사용승인되었으며 외벽 타일마감, 샷시창호, 기본 위생·급배수설비 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 평가대상 중 사무소 이용 부분과 오피스텔 이용 부분이 구분됩니다. 제401호의 실제 점유·사용형태 및 주거용 이용 여부를 확인해야 합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구(35m 이하), 방화지구, 공항소음 관련 제3종 구역, 장애물제한표면구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 258.7㎡, 공시지가 887,600원/㎡입니다. 이는 대지 전체에 관한 정보로 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거·업무 이용형태, 임대수요, 관리비와 실제 매매가격에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 매각 용이성을 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 갑구 3번 가등기의 계약서, 등기 원인, 담보 목적 여부와 매각 후 말소 가능성을 확인하세요. 인수 가능성이 남는다면 입찰을 보류해야 합니다.
- 신탁원부 열람. 제2024-1775호의 신탁 목적, 수익자, 임대차 권한, 신탁재산 처분 및 경매 관련 조항을 확인하세요.
- 최신 등기 대조. 세종부강신용협동조합의 채권최고액 143,000,000원 근저당권과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 기재가 현재 어떤 법적 상태인지 확인하세요.
- 임차인 보증금. 방지민의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유를 조사하세요. 미배당 보증금의 매수인 승계 여부가 핵심입니다.
- 말소기준권리 재판정. 경매개시결정일만으로 선순위 권리 소멸을 단정하지 말고, 담보권·가등기·신탁등기의 효력과 관계를 종합적으로 검토하세요.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가에 인수보증금, 명도비용, 체납관리비 및 취득 관련 비용을 반영한 다음 실거래 시세와 비교하세요.
- 배당표 검증. 신청채권액 739,768,544원과 실제 배당요구 채권, 우선순위, 당해세 등을 반영한 배당표를 재확인하세요.
- 현장 및 시세 조사. 제401호 실제 용도·점유상태, 관리비, 주변 오피스텔 실거래 및 임대수익 수준을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 신탁원부, 감정평가서 및 법원 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 인수할 권리
제주 외도일동 제401호는 가격보다 권리관계가 우선인 물건입니다. 감정가 206,000,000원에서 최저매각가 100,940,000원까지 내려온 사실은 분명하지만, 2024.07.29. 가등기와 2024.10.11. 전입한 임차인이 남아 있습니다. 신탁등기와 근저당권 이전 기재까지 고려하면 단순한 근저당 말소형 경매로 취급하기 어렵습니다.
특히 보증금이 미상인 임차인의 인수 가능성을 배제할 수 없고, 실거래 시세도 확정되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다거나 실질취득비용에 안전마진이 있다고 평가할 근거가 부족합니다. 종합 등급은 D. 현재는 입찰 보류, 선순위 가등기·신탁·임차인 인수 문제를 해소한 뒤 재평가하는 것이 타당합니다.
