💰 최저 144,200,000원 ✅ 인수 0원 📉 감정가의 70% 🏢 1회 유찰
수원지방법원 2025타경43134. 평택 고덕동 에스비씨비즈니스센터 9층 917호입니다. 감정 이용상태는 지식산업센터로 확인됩니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.07.26. 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 222,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 이후 2025.12.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 206,000,000원에서 1회 유찰된 144,200,000원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다. 가격 판단은 실제 인근 거래와 개별 호실의 임대·점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43134 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-3 에스비씨비즈니스센터 9층 917호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 · 공장(지식산업센터) 및 지원시설 |
| 소유자 | 성은주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 571,241,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2022.07.06. 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되어 있고, 2022.07.26. 성은주 명의로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 222,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰, 감정가의 70%
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 144,200,000원입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 100,940,000원(49%), 3회 유찰 시 70,658,000원(34.3%)으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 222,000,000원 | 141,381,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 국민은행 채권최고액 222,000,000원 가운데 141,381,200원이 배당되고, 미배당액은 80,618,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 점유·명도 리스크
이 사건에서 등기권리보다 더 중요한 확인 포인트는 실제 점유관계입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 내부 확인도 정확히 이루어지지 않았습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도 없고, 반대로 임차인이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 서로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕동행정복지센터 북동측 인근이며, 삼성전자 평택캠퍼스·단독주택·근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 8,413.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 공시지가 2,350,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 기재된 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 어려웠던 물건이므로 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 저렴함은 확인되지 않았습니다.
- 근저당 소멸 확인. 국민은행 근저당 222,000,000원이 말소기준이며 경매개시결정은 그 이후 권리입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 국민은행 채권최고액 대비 80,618,800원이 미배당되지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 이용상태 확인. 감정상 지식산업센터로 이용 중이므로 실제 호실 사용상태와 내부 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 미확인”
이 물건은 등기부만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2022.07.26. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 지식산업센터 호실의 실제 임대관계와 내부 점유 상태가 정확히 확인되지 않았다는 점이 핵심 변수입니다. 또한 실거래 자료가 없어 최저가 144,200,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 현장 점유 확인과 시세 검증이 입찰 판단을 좌우하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
