수원지방법원 2025타경43134. 평택시 고덕동 에스비씨비즈니스센터 9층 917호로, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터입니다. 감정가 206,000,000원에서 두 차례 유찰됐고, 현재 최저매각가는 100,940,000원입니다.

등기부를 보면 과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 성은주 앞으로 소유권이 이전되면서 해당 신탁등기는 말소됐습니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 222,000,000원)이 말소기준권리이며, 국민은행의 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

따라서 확인된 등기상 권리만 놓고 보면 인수할 근저당권은 없습니다. 다만 감정평가 과정에서 이해관계인의 폐문 등으로 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 실제 점유자가 있는지, 임차인의 대항력이 성립하는지 확인되지 않았으므로 인수액 0원을 최종 확정된 비용으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

등기상 핵심은 2022.07.26 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원이며, 해당 근저당권을 기준으로 매각에 따른 권리 소멸 여부를 판단합니다. 이후 등기된 국민은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세는 별개

감정가는 206,000,000원이지만 두 차례 유찰로 현재 최저매각가는 100,940,000원입니다. 감정가 대비 가격 수준이 49%까지 낮아졌다는 점은 분명합니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

같은 지식산업센터 내 유사 호실의 최근 거래가격과 임대수익 수준이 확인되지 않았으므로 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지, 매각 후 재매각이 가능한 가격인지 평가하기 어렵습니다. 특히 지식산업센터라는 비주거용 용도와 이미 진행된 2회의 유찰을 함께 고려해, 실제 거래수요와 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

회차별 인수액은 확인된 권리와 예상배당을 기준으로 한 추정치입니다. 임대관계 미확인에 따른 추가 위험 및 취득 부대비용은 포함되지 않았습니다. 추가 유찰 시나리오는 가정이며 실제 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,213,160원을 제외한 98,726,840원이 국민은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 222,000,000원 기준 미배당액은 123,273,160원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액이 서로 다르다는 것입니다. 국민은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 근저당권에 대한 미배당액 123,273,160원을 낙찰자가 추가로 갚는 구조가 아닙니다. 확인된 등기상 권리에 따른 인수액 추정은 0원입니다.

④ 추가 유찰 시 배당 변화

유찰이 거듭되면 매각대금이 감소하고 국민은행에 대한 예상배당액도 줄어듭니다. 그 결과 채권최고액 기준 미배당액은 현재 123,273,160원에서 추가 유찰 시 153,013,844원, 173,829,691원으로 증가합니다.

다만 이 미배당액은 배당받지 못하는 채권 금액을 의미하며, 매각으로 소멸하는 근저당권의 채무를 매수인이 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 회차별 예상 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 이 판단은 미확인 임대차와 기타 법률상 부담까지 없다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변에 삼성전자 평택캠퍼스, 단독주택, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층부터 지상 10층 규모의 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건물입니다. 본건은 9층 917호이며 위생·급배수, 승강기, 소화전 및 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지 이용. 준주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 고시가 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 확인이 이뤄지지 않아 현황 및 실제 이용상태를 추가로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 아파트와 거래수요 및 이용조건이 다를 수 있습니다. 같은 건물의 거래가격과 공실·임대 현황을 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유부터 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 사용자와 점유원인을 확인하고, 임차인이 있을 경우 대항력·배당요구·보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 근저당권 말소 확인. 2022.07.26 국민은행 근저당권을 말소기준으로, 매각 후 소멸 여부와 다른 인수권리 존재 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 경매 청구액 검증. 청구금액 571,241,276원과 근저당 채권최고액 222,000,000원이 다릅니다. 실제 채권계산서, 신고채권 및 예상배당표를 대조해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 같은 에스비씨비즈니스센터 내 유사 호실의 최근 매매사례를 확인하고 현재 최저매각가 100,940,000원과 비교해야 합니다. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
• 임대수익과 공실 위험. 실제 임대료, 관리비, 공실 여부와 임대수요를 확인하고 보유비용 및 추후 매각 가능성을 함께 판단해야 합니다.
• 내부 상태. 정확한 내부 확인이 불가능했다는 평가 내용이 있으므로, 실제 사용상태, 설비, 수선 필요성 등을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·부대비용. 체납 관리비, 취득 관련 세금, 집행비용 및 추가 법률상 부담을 확인해야 합니다. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
• 용도 제한 확인. 지식산업센터 입주자격과 허용 업종, 관리규약 및 인허가 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 법원 매각공고, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득 위험

이 물건은 감정가 206,000,000원에서 현재 최저가 100,940,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 상당한 할인처럼 보일 수 있습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

등기상으로는 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 해당 근저당권 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 권리의 매수인 인수액은 0원이고, 국민은행의 예상 미배당액 역시 낙찰자가 그대로 승계하는 금액이 아닙니다.

하지만 실제 임대관계와 내부 이용상태가 확인되지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확보되지 않았습니다. 이미 2회 유찰된 지식산업센터라는 점까지 고려하면, 권리 소멸 구조만을 이유로 높은 투자평가를 부여하기 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 인수 부담은 제한적이나, 가격과 점유 위험은 보류’입니다. 실제 점유관계와 임대차 권리, 동일 건물의 거래가격 및 이용 가능 업종을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 최저가가 낮아 보인다는 사실은 투자 매력의 증거가 아닙니다.