수원지방법원 2025타경43134. 평택 고덕동 에스비씨비즈니스센터 9층 918호로, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2022년 7월 성은주 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 국민은행이 채권최고액 222,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.12.04. 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정평가 조사에서 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 경매 시 재확인이 필요하다고 되어 있습니다. 따라서 임차인 등재가 없다는 사실만으로 실제 점유·임대관계까지 확정해서 볼 수는 없습니다. 또한 지식산업센터이므로 입찰 전 실제 임대료·공실·관리비와 매매가격을 따로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-3 에스비씨비즈니스센터 9층 918호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 성은주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 571,241,276원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.26. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.26. 국민은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 사건 청구액은 571,241,276원으로 제시되어 있지만, 현재 배당 시나리오의 근저당 채권액은 등기상 채권최고액인 222,000,000원을 기준으로 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 144,200,000원으로 감정가 206,000,000원의 70%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 거래시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 물건에서는 현재 회차 가격을 주변 지식산업센터의 실제 매매가·임대수익과 대조한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 144,200,000원 | 70% | 80,618,800원 |
| 2회 유찰 시 | 100,940,000원 | 49% | 123,273,160원 |
| 3회 유찰 시 | 70,658,000원 | 34.3% | 153,013,844원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가와 국민은행 배당액은 줄어들고, 미배당액은 커집니다. 그러나 이 미배당은 현재 계산상 매수인 인수액으로 넘어가지 않습니다. 따라서 2회·3회 유찰 시나리오에서도 실질취득비용은 각 회차 매각가와 동일하게 계산됩니다. 다만 가격이 내려간다는 사실 자체가 투자수익성을 보장하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,818,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 222,000,000원 | 141,381,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 222,000,000원 중 141,381,200원이 배당되고 80,618,800원이 미배당으로 남습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 삼성전자 평택캠퍼스, 단독주택, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층의 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건물이며 위생·급배수, 승강기, 소화전, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가 2,350,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 점검. 현재 이용상태가 주거용이 아닌 지식산업센터이므로 실수요와 임대수요, 공실 여부, 관리비와 실제 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 사용자·점유자를 확인하세요.
- 임대차 재확인. 임차인 등재가 없더라도 폐문으로 내부 조사가 제한된 사정이 있으므로 전입·사업자등록·점유관계 등 원본 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 206,000,000원과 최저가 144,200,000원의 차이만 보지 말고, 인근 지식산업센터의 최근 실매매가와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 임대수익 검증. 지식산업센터는 매매가뿐 아니라 보증금·월세·공실기간·관리비가 실질 수익성에 직접 영향을 주므로 임대조건을 함께 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 국민은행 미배당 80,618,800원은 배당 부족액이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 가격과 점유”
이 사건의 말소기준은 2022.07.26. 국민은행 근저당이며, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 권리구조만 보면 복잡한 물건은 아닙니다. 그러나 현재 최저가 144,200,000원은 어디까지나 감정가 206,000,000원의 70%일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인폭을 뜻하지는 않습니다. 더구나 감정평가에서 임대관계가 미상으로 남아 있어 실제 점유·임대차를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인. 이 물건의 핵심은 지식산업센터의 실제 거래·임대수익과 현장 점유관계를 확인한 뒤 144,200,000원이 충분한 안전마진을 주는지 판단하는 것입니다.
