수원지방법원 2025타경43134. 경기도 평택시 고덕동 에스비씨비즈니스센터 제9층 제918호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이며, 건물은 지하 3층·지상 10층 규모입니다. 소유자는 성은주, 말소기준권리는 2022년 7월 26일 설정된 주식회사국민은행 근저당권(채권최고액 222,000,000원)입니다.

국민은행의 임의경매개시결정은 2025년 12월 4일 등기됐습니다. 이후 매각절차에서 근저당권과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 단순하다는 사실과 점유자·임차관계까지 안전하다는 판단은 별개입니다. 현장 내부 확인이 이뤄지지 않아 실제 임대관계는 다시 확인해야 합니다.

가격도 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 지식산업센터의 가치는 실제 거래가격·공실 여부·임대수익·매각 가능성에 영향을 받습니다. 감정가 대비 인하율을 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대관계는 확인 필요

등기상 권리의 중심은 2022.07.26 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

앞선 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 성은주로 표시됩니다. 따라서 신탁등기가 그대로 존속하는 물건과는 구분해야 합니다.

② 가격 분석 — 49%는 감정가 대비 수치일 뿐

감정가 206,000,000원에서 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 100,940,000원으로 조정됐습니다. 현재 가격은 감정가 대비 49%입니다.

그러나 이 수치는 과거 감정평가액과 현재 경매 최저가의 관계를 보여줄 뿐입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격과 비교한 결과가 아니므로, 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 일반 주거용 아파트와 거래·임대수요 및 환금성 특성이 다를 수 있어, 매각 가능한 실제 가격을 확인하는 과정이 중요합니다.

추가 유찰 가격은 가정 시나리오이며, 실제 다음 매각기일이나 매각조건의 확정을 뜻하지 않습니다. 인수액은 기존 배당 시뮬레이션 기준으로, 미확인 임차관계에 따른 위험은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,213,160원을 제외한 98,726,840원이 국민은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 222,000,000원 기준 미배당액은 123,273,160원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.

경매 신청 청구액은 571,241,276원으로, 배당 시뮬레이션에서 사용한 근저당 채권최고액과 구분해야 합니다. 위 미배당액은 채권최고액을 기준으로 산정된 금액이며, 신청 청구액 전체의 미회수액을 뜻하지 않습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 채권자의 미배당액 자체가 매수인 인수채무를 의미하지는 않습니다.

④ 추가 유찰 시 배당 변화

추가 유찰로 가정 매각대금이 감소하면 국민은행에 대한 배당액도 줄고 미배당액은 증가합니다. 다만 해당 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조인 만큼, 채권자가 전액 배당받지 못한다는 이유만으로 그 부족액을 낙찰자가 인수하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 삼성전자 평택캠퍼스, 단독주택, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 페어글래스 및 석재붙임 마감 등이 적용됐고 승강기, 위생·급배수설비, 소화전 및 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있습니다. 차량 접근성과 별개로 해당 호실의 사용 편의성 및 실제 임대수요는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,350,000원/㎡이며, 토지거래계약허가구역 관련 표기도 있으므로 본건 취득에 대한 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 지식산업센터로 이용되는 건물입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 주변 산업시설 및 업무시설의 입지 여건은 검토 요소이지만, 해당 호실의 실제 수요·임대료·공실률·재매각 가격은 별도 검증이 필요합니다. 2회 유찰 사실만으로 적정가격이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.
• 점유 현황. 이해관계인의 폐문 등으로 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 낙찰 전 실제 점유자와 사용 상태에 대한 재확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 재확인. 내부 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다. 현재는 신고된 임차인이 없더라도 임대관계가 확인된 상태는 아닙니다.
• 신탁등기 확인. 주식회사무궁화신탁 명의의 최초 신탁등기는 말소된 것으로 표시됩니다. 최종 등기사항과 관련 신탁등기 말소 내역을 원본으로 대조하세요.
• 말소기준권리 확인. 2022.07.26 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 매각물건명세서와 최신 등기사항을 대조해 매수인 인수권리 여부를 최종 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 조사. 동일 건물 또는 인근 유사 지식산업센터의 거래가격과 실제 처분 가능한 가격을 확인하세요. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 투자수익이 보장되지 않습니다.
• 임대수익·공실 확인. 실제 임대료, 임차수요, 공실 상태, 사용 가능한 업종 및 건물 관리조건을 확인하고 보수적인 취득가격을 설정해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 체납관리비 중 승계 가능 항목, 공용부분 관리비, 명도비용, 취득 관련 비용 등을 확인해 최저가 외 지출까지 계산하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 70,658,000원, 4회 유찰 시 49,460,600원으로 가정돼 있지만 실제 시세와 비교하지 않은 상태에서 해당 가격을 매수 적정가로 확정해서는 안 됩니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각조건을 직접 확인하고, 실제 점유 상태가 분석과 일치하는지 재점검하세요.

맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”

평택 고덕 에스비씨비즈니스센터 918호는 감정가 206,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가 100,940,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리는 국민은행 근저당으로 명확하며, 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.

하지만 권리관계의 단순함이 매수 안전성을 완전히 보장하지는 않습니다. 감정평가상 임대관계 미상·내부 확인 불가라는 요소가 남아 있고, 지식산업센터의 실제 거래가격과 환금성도 확인되지 않았기 때문입니다.

핵심은 감정가 대비 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 부담할 비용이 얼마인지, 그리고 이 물건을 얼마에 사용·임대·처분할 수 있는지입니다. 현재 가격은 감정가의 49%이지만 시장가격 대비 매력도는 판단을 유보해야 합니다.

등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임대관계와 가격은 미검증. 이 사건은 낮아진 최저가보다 점유관계 확인과 실거래·임대수익 검증이 입찰 판단의 우선순위인 물건입니다.