수원지방법원 2025타경43134. 경기도 평택시 고덕동 에스비씨비즈니스센터 9층 919호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이며, 건물은 지하 3층·지상 10층 규모의 공장(지식산업센터) 및 지원시설로 구성됩니다. 등기상 소유자는 성은주이고, 국민은행이 2022년 7월 26일 설정한 채권최고액 222,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건의 눈에 띄는 부분은 가격 하락 폭입니다. 감정가 206,000,000원이 2회 유찰되면서 현재 최저매각가가 100,940,000원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가의 절반 이하라는 사실과 실제 시장에서 싸게 산다는 판단은 다릅니다. 지식산업센터의 거래·임대 수요와 개별 호실의 실제 사용 상태를 확인하지 않으면, 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리의 중심은 2022년 7월 26일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원이고, 이 권리가 말소기준에 해당합니다. 2025년 12월 4일 국민은행의 임의경매개시결정은 그 이후에 접수된 권리로, 매각 시 소멸할 예정입니다.

2022년 7월 6일 주식회사무궁화신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌으나, 해당 신탁등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 성은주입니다. 확인된 등기상 근저당권은 국민은행 1건이며 별도 압류는 확인되지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%가 시세의 49%는 아니다

현재 최저매각가는 100,940,000원으로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오에는 70,658,000원과 49,460,600원이 제시돼 있습니다. 그러나 이 금액들은 경매 회차별 최저가격이지, 해당 호실의 적정 시장가치나 실제 매매 가능 가격을 뜻하지 않습니다.

회차별 가격과 미배당은 제시된 경매 시나리오에 따른 값입니다. 추가 유찰과 해당 가격으로의 매각이 보장되는 것은 아니며, 실제 배당과 인수관계는 매각조건 및 확인되는 권리에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 매각대금 100,940,000원에서 추정 집행비용 2,213,160원을 제외한 98,726,840원이 국민은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 222,000,000원과의 차액인 123,273,160원은 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 국민은행의 경매 신청 청구액은 571,241,276원이지만, 배당 시나리오의 근저당 채권 기준액은 채권최고액 222,000,000원입니다. 서로 다른 금액을 동일한 확정 배당채권으로 취급해서는 안 됩니다. 실제 채권액과 배당순위는 배당절차에서 확정됩니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 기준의 시나리오상 차액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 실제 배당액과 잔여액은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 평택시 고덕동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 삼성전자 평택캠퍼스, 단독주택, 근린생활시설과 지식산업센터 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 지하 3층·지상 10층의 철근콘크리트 건물이며, 페어글래스 및 석재붙임 외벽, 페어글래스 창호 등이 적용돼 있습니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 주차장 등이 있습니다.
• 도로. 북서측 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형이며 지식산업센터와 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
• 용도·규제. 준주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 지식산업센터의 취득·입주·사용 및 전매·임대 관련 적용 제한은 실제 이용계획에 따라 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당 사항이 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 업무·산업시설로서의 사용 가능성, 입주자격, 임차 수요와 공실 기간에 따라 처분 여건이 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 재매각 가격을 추정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 확인. 에스비씨비즈니스센터 내 유사 층·면적·용도의 거래와 인근 지식산업센터 실거래를 확인해 적정 입찰가를 설정하세요. 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율을 구분해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가 당시 폐문 등으로 내부와 임대관계를 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 사용자가 소유자인지, 임차인인지, 공실인지부터 확인하세요.
• 임대차·인수 가능성 점검. 점유자의 임대차계약, 보증금, 사업자등록 관련 사항, 대항력·우선변제·배당요구 여부를 검토해야 합니다. 현재의 인수 0원은 확인된 권리에 따른 예상치입니다.
• 업종 및 이용 제한. 지식산업센터의 입주 가능 업종과 사용 조건을 확인하고, 본건 919호의 실제 이용계획에 제약이 없는지 점검하세요.
• 명도 및 시설 상태. 내부 확인이 제한된 만큼 실제 점유 및 시설 상태, 원상복구 필요성, 인도 관련 비용과 소요 절차를 확인하세요.
• 관리비·세금. 관리단을 통해 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하고, 취득세 등 거래부대비용을 입찰가와 별도로 산정하세요.
• 채권·배당 관계. 국민은행의 신청 청구액 571,241,276원과 근저당 채권최고액 222,000,000원의 차이를 구분하고, 실제 배당관계와 소멸·인수 권리를 원본에서 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 100,940,000원, 추가 유찰 시 제시된 70,658,000원 및 49,460,600원을 비교하되, 낮아진 가격 자체보다 실거래 시세와 임대 수익 가능성을 우선하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일·매각조건의 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치다

이 물건은 권리구조와 가격 판단을 분리해서 봐야 합니다. 등기상으로는 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 권리분석 측면에서 긍정적입니다.

하지만 감정가 206,000,000원에서 최저가 100,940,000원으로 내려온 사실이 곧 안전마진을 뜻하지는 않습니다. 2회 유찰된 지식산업센터이며, 임대관계와 내부 상태는 미상이고, 현재 확인된 실거래 비교가격도 없습니다. 따라서 가격이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

더 낮은 회차로 진행되더라도 실제 거래 가능한 가격, 임대·사용 가능성, 공실 위험을 확인하지 못한다면 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 등기상 권리 정리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·환금성 판단은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.

결론은 ‘권리조건부 검토, 가격 매력 판단 보류’입니다. 현재 최저가에 응찰하기 전에 실제 임대차관계와 비교 가능한 거래가격을 확보하는 것이 우선입니다. 낮은 감정가 대비 비율만을 이유로 입찰가를 높이거나 가격 가점을 주는 판단은 적절하지 않습니다.