수원지방법원 2025타경43134. 평택 고덕동 에스비씨비즈니스센터 9층 919호로, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2022.07.06 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2022.07.26 성은주 명의로 소유권이 이전된 같은 날 국민은행이 채권최고액 222,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.12.04 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가의 70%인 144,200,000원입니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 배당표상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 과정에서 이해관계인의 폐문 등으로 내부 확인이 불가능했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기만 보고 임차관계까지 깨끗하다고 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-3 에스비씨비즈니스센터 9층 919호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 공장(지식산업센터) 및 지원시설 |
| 소유자 | 성은주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 571,241,276원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.26 국민은행 근저당권 · 채권최고액 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2022.07.26 국민은행 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하고, 2025.12.04 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2022.07.06의 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 이후 회차까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 206,000,000원이고, 현재 회차 최저매각가는 144,200,000원입니다. 즉 1회 유찰을 거쳐 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 100,940,000원, 3회 유찰 시 70,658,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 144,200,000원 | 80,618,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 100,940,000원 | 123,273,160원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 70,658,000원 | 153,013,844원 |
현재 매각가에서는 국민은행 근저당 채권최고액 222,000,000원 중 141,381,200원이 배당되고 80,618,800원이 미배당으로 남습니다. 유찰이 더 진행되면 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당은 배당계산상 채권자에게 남는 부족액이며, 현재 시나리오에서는 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 222,000,000원 | 141,381,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,818,800원과 국민은행 근저당에 141,381,200원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 국민은행 근저당의 미배당액은 80,618,800원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 행정복지센터 북동측 인근으로, 삼성전자 평택캠퍼스·단독주택·근린생활시설·지식산업센터가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중이며, 건물은 지하3층·지상10층 공장(지식산업센터) 및 지원시설입니다.
- 도로. 북서측으로 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 2,350,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 매각 관련 원본을 통해 실제 점유자·임차관계를 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 임차인이 확인되지 않았다는 이유만으로 대항력 위험이 없다고 단정하지 말고, 전입·사업자등록·점유 관계를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 에스비씨비즈니스센터 및 인근 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
- 채권 구조. 현재 회차에서 국민은행 근저당은 80,618,800원 미배당입니다. 배당 부족액 자체는 현재 계산상 매수인 인수액이 아니지만 배당표 원본과 권리관계를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 미확인”
이 물건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2022.07.26 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 144,200,000원 기준 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않아 임대관계가 미상입니다. 또한 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 실제 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 명확합니다. 등기 권리는 단순하지만, 점유·임차관계와 실제 시세를 확인하기 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다. 현재 회차의 승부처는 할인율 자체가 아니라 “누가 점유하고 있는가, 그리고 144,200,000원이 실제 시장가 대비 어느 위치인가”입니다.
