수원지방법원 2025타경1255. 화성시 향남읍 행정리 508-3, 1동 1층 101호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 해당 호실은 음식점 “또와유”로 이용 중이며, 일반철골구조 평슬라브지붕 4층 건물의 1층에 위치합니다. 현재 소유자는 김수연이고, 2021.02.08 소유권을 이전받으면서 거래가액은 2,100,000,000원으로 등기됐습니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 경기화성새마을금고 근저당권 2,160,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 하나카드 가압류, 국·안산시·화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸만 보고 안전하다고 결론내리면 안 됩니다. 임차관계에서 말소기준보다 앞선 전입 점유자 1명이 확인되기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1255 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-3 1동 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 만세구 향남읍 행정동로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 음식점(상호: 또와유)으로 이용 중 |
| 건물 | 일반철골구조 평슬라브지붕 4층 중 1층 · 사용승인일 2018.07.03. |
| 점유 부분 | 1층 101호 231.6400㎡ |
| 소유자 | 김수연 · 2021.02.08 소유권이전 · 거래가액 2,100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,951,000,000원 / 1,365,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 경기화성새마을금고 / 1,838,788,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
말소기준은 2021.02.08 경기화성새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 2,160,000,000원이며, 3층 301호와 4층 401호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.05.26 임의경매개시결정 이후 하나카드 가압류 9,013,853원과 국·안산시·화성시 압류가 추가됐고, 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정종욱 | 2019.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태오 1층 101호 231.6400㎡ | 2025.05.29 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이태오는 2025.05.29 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 보증금 100,000,000원, 월세 5,000,000원이 확인되지만 대항력은 없습니다. 반면 정종욱은 전입시점이 앞서면서도 보증금이 확인되지 않았으므로, 권리분석의 가장 큰 미확정 변수입니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 1,951,000,000원, 현재 최저매각가는 1,365,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않으므로, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,365,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,057,000원 |
| 2. 근저당 · 경기화성새마을금고 | 2,160,000,000원 | 1,349,643,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,013,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 2,169,013,853원 중 1,349,643,000원이 배당되고, 미배당은 819,370,853원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 정종욱의 보증금이 미상인 만큼 임차보증금 인수 위험까지 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 일련번호 1은 음식점 또와유로 이용 중이며, 일련번호 2·3은 주차장으로 이용 중입니다.
- 입지. 행정초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 주상용건물, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 주변에 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 남측 약 15미터, 서측 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 940.3㎡, 공시지가 1,215,000원/㎡, 지목은 주차장, 평지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(향남1지구)·성장관리권역이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 현황 확인. 점유자의 폐문부재로 이용상태 등은 집합건축물대장 현황도, 외관조사, 탐문조사 및 일반적·표준적인 상태를 기준으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정종욱 보증금 확인. 2019.02.28 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인이 최우선입니다.
- 실질취득가 재산정. 정종욱의 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 최저가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 이태오 임대차 확인. 보증금 100,000,000원·월세 5,000,000원, 전입 2025.05.29로 확인되며 말소기준 이후입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 경기화성새마을금고 근저당은 3층 301호·4층 401호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 현장 재확인. 감정 당시 폐문부재가 있었으므로 음식점 이용상태와 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔지만, 아직 가격보다 권리가 먼저다”
현재 최저가는 감정가 1,951,000,000원의 70%인 1,365,700,000원입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 정종욱의 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건은 “한 번 유찰돼 싸졌다”는 관점보다 선순위 점유자의 대항력과 인수 가능액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 이 부분이 해소되기 전에는 낙찰가만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차관계의 미확정 위험이 남아 있으므로 권리 확인이 선행돼야 하는 근린시설입니다.
