수원지방법원 2025타경1255. 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-3 소재 집합건물 1동 1층 101호입니다. 감정평가상 음식점 ‘또와유’로 이용 중인 근린시설이며, 김수연 소유입니다. 김수연은 2021.02.08 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 2,100,000,000원입니다.

같은 날 경기화성새마을금고의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞서 전입한 점유자 문제는 별개의 검토 대상입니다. 따라서 이 사건을 단순히 ‘후순위 등기가 모두 지워지는 안전한 경매’로 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 확인 필요

말소기준권리는 2021.02.08 설정된 경기화성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고, 공동담보로 같은 건물의 3층 301호와 4층 401호가 기재되어 있습니다. 앞선 근저당권과 신탁등기는 이미 말소된 내역이 있으므로 현재 권리관계와 구별해야 합니다.

후순위에는 하나카드 주식회사의 가압류 9,013,853원과 국세·지방세 관련 압류가 있습니다. 화성시의 2021.12.07 압류는 2022.04.04 말소되었고, 이후 등록된 국·안산시·화성시 압류는 매각소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 별개입니다. 당해세 등 우선 차감액이 확인되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명 기재

대항력 표시는 전입일과 말소기준권리의 선후관계 및 확인된 점유관계를 기초로 한 분석입니다. 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 순위를 확정하지 않습니다.

감정평가 과정에서는 점유자의 폐문부재로 내부 확인에 제약이 있었으며, 외관조사와 탐문조사 등을 기초로 음식점 이용상태가 파악되었습니다. 따라서 실제 영업자, 점유 부분, 임대차계약 당사자 및 영업시설 인도 범위를 매각물건명세서 원본과 현장조사로 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다

이 물건은 감정가 1,951,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 955,990,000원입니다. 감정가 대비 49%로 숫자상 할인폭은 상당하지만, 인근 유사 근린시설의 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가격 대비 저렴한지는 판정할 수 없습니다.

* 인수액 0원은 각 배당 시나리오에 반영된 계산상 가정입니다. 정종욱의 대항력 및 보증금 인수 여부가 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수액 0원을 보장하지 않습니다. 미래 유찰 회차는 가정이며 실제 진행이 확정된 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 955,990,000원 가정)

현재 최저가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 11,959,900원을 공제한 944,030,100원이 경기화성새마을금고에 배당되는 계산입니다. 하나카드에는 배당되지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권총액 2,169,013,853원 대비 예상 미배당액은 1,224,983,753원입니다.

이 배당표는 제공된 계산 시나리오이며, 국세·지방세의 법정 우선순위, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 선순위 임차보증금은 확정 반영되지 않았습니다. 공동담보 및 실제 채권잔액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권최고액은 실제 확정 채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 행정초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 주상용건물, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 20m, 남측 약 15m, 서측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 일반철골구조 평슬라브지붕의 4층 건물이며 사용승인일은 2018.07.03입니다. 외벽은 판넬 마감 등이고 위생·급배수, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 1층 음식점 ‘또와유’로 이용 중입니다. 감정평가상 별도 일련번호의 이용상태에는 주차장도 포함됩니다. 정확한 매각 대상과 전유·공용부분의 범위는 원본 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 향남1지구 지구단위계획구역, 주차장 등으로 기재되어 있으며 상대보호구역과 성장관리권역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,215,000원/㎡입니다.
• 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 영업 및 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 영업수익, 임차계약, 상권과 용도 적합성에 따라 가치가 달라집니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 49% 최저가만으로 환금성이나 저평가 여부를 판정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정종욱의 임차관계 확인. 2019.02.28 전입과 관련해 계약서, 보증금, 실제 인도·점유 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력 및 인수액 판단의 출발점입니다.
• 실질취득비용 재계산. 정종욱의 인수 대상 보증금이 확인되면 최저가 또는 낙찰예정가에 미배당 인수액을 합산하여 시세 및 수익가치와 비교해야 합니다.
• 이태오의 임대차 확인. 보증금 100,000,000원, 월세 5,000,000원 및 점유 부분을 계약서와 대조하고 배당요구 및 점포 인도 조건을 점검해야 합니다.
• 공동담보 확인. 경기화성새마을금고 근저당의 공동담보 대상인 3층 301호와 4층 401호의 권리·경매 진행상황, 실제 채무액을 확인해야 합니다.
• 체납 조세 확인. 국세·지방세 압류의 원인채권과 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 예상배당표를 재검토해야 합니다.
• 영업시설·인도 범위 확인. 음식점 ‘또와유’의 실제 운영자, 설치된 영업시설의 소유관계, 점포 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각범위 확인. 1층 101호, 관련 주차장 부분 및 전유·공용부분의 관계를 감정평가서·집합건축물대장·매각목록에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 인근 유사 근린시설의 최근 거래가격과 임대수익을 조사한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 인수액 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 대비 할인폭이 큰 근린시설 경매이지만, 권리와 가격을 모두 확인한 안전형 물건으로 볼 수는 없습니다. 말소기준 이후의 근저당 관련 후순위 권리와 압류등기는 원칙적으로 매각소멸 대상으로 분류되는 반면, 2019.02.28 전입한 정종욱의 임차관계는 여전히 핵심 변수입니다.

실거래 시세가 확인되지 않았고, 선순위 점유자의 인수 대상 보증금도 산정되지 않았습니다. 따라서 최저가 955,990,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 실제 인수액이 존재하면 실질취득비용이 올라가고, 일부 구조에서는 낙찰가 하락 효과가 상쇄될 수 있습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 정종욱의 대항력·보증금·배당관계를 먼저 확정하고, 조세 우선배당과 실제 매각범위를 점검한 다음, 근린시설의 최근 시세 및 수익가치와 실질취득비용을 비교해야 합니다. 이 사건에서 우선할 것은 낮은 최저가에 대한 기대가 아니라 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는지를 밝히는 일입니다.