수원지방법원 2025타경1255. 화성시 향남읍 행정리 508-3, 1동 4층401호입니다. 용도 표기는 ‘기타’이고, 감정 관련 자료와 매각물건명세서 비고에는 주차장으로 이용 중인 내용이 확인됩니다. 소유자 김수연은 2021.02.08 거래가액 400,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 경기화성새마을금고가 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보면 단순한 사건과 달리, 점유관계가 결론을 바꿉니다. 정종욱은 2019.02.28 전입해 말소기준보다 앞서 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 ‘있다’고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 보증금·점유관계·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득비용을 277,900,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1255 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-3 1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 향남읍 행정동로 13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 주차장으로 이용 중 |
| 소유자 | 김수연 · 2021.02.08 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 277,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기화성새마을금고 / 1,838,788,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 940.3㎡ · 지목 주차장 · 공시지가 1,215,000원/㎡ · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2018.08.03 설정된 경기화성새마을금고 600,000,000원, 경기서부새마을금고 2,600,000,000원의 기존 근저당권은 2021.02.08 각각 일부포기로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 경기화성새마을금고 채권최고액 2,160,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 하나카드 가압류와 국·안산시·화성시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정종욱 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이태오 | 1층 101호 231.6400㎡ | 2025.05.29 | 100,000,000원 / 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
정종욱은 전입이 말소기준보다 선행하지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 반면 이태오는 2025.05.29 전입으로 말소기준 2021.02.08보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 또한 이태오의 점유부분은 1층 101호 231.6400㎡로 기재돼 본건 4층401호와 다르므로, 실제 본건 점유관계와의 연결 여부를 매각물건명세서와 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 397,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 277,900,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 정종욱의 선순위 전입과 보증금 미상 문제가 있으므로 가격 판단은 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 승계되는 미배당 임차보증금을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,690,600원 |
| 2. 근저당 · 경기화성새마을금고 | 2,160,000,000원 | 273,209,400원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,013,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 2,169,013,853원, 채권자 예상배당은 273,209,400원, 미배당은 1,895,804,453원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 행정초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 주상용건물, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 관련 감정 자료에는 음식점과 주차장 이용이 함께 확인되며, 매각물건명세서 비고에는 본건이 주차장으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2018.07.03입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전설비가 있습니다.
- 도로·규제. 동측 약 20미터, 남측 약 15미터, 서측 약 12미터 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(향남1지구)·주차장·성장관리권역 등으로 지정돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 940.3㎡, 지목 주차장, 공시지가 1,215,000원/㎡이며 토지이용상황은 주차장등입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정종욱 보증금 확인. 2019.02.28 전입은 말소기준 2021.02.08보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득비용 재계산. 정종욱에게 승계되는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 이태오 점유부분 대조. 임차 내역은 1층 101호 231.6400㎡로 기재돼 있어 본건 4층401호와 다른 부분입니다. 현장과 매각물건명세서로 실제 연관성을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·안산시·화성시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 본건은 주차장으로 이용 중입니다. 내부 이용상태와 실제 사용 가능 범위를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “70% 유찰보다 선순위 전입이 먼저다”
현재 최저가는 277,900,000원으로 감정가 397,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 할인율이 아닙니다. 2019.02.28 전입이라는 정종욱의 선순위 점유 시점입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력은 가능·미상으로 관리해야 하고, 실제 승계액이 확인되기 전에는 실질취득가격도 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 주차장 이용이라는 용도와 선순위 전입자의 미상 보증금, 실거래 비교자료 부재가 동시에 남습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 내려왔으니 싸다”가 아니라 “임차보증금을 확인한 뒤 총 취득비용으로 판단해야 한다”는 사건입니다.
