수원지방법원 2025타경1255. 화성시 향남읍 행정리 소재 집합건물 1동 4층 401호입니다. 감정가 397,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 194,530,000원입니다. 등기부상 소유자는 김수연이며, 2021.02.08 소유권이전 당시 거래가액은 400,000,000원입니다. 같은 날 경기화성새마을금고가 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당에는 다른 호수인 1층 101호와 3층 301호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
등기상 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 문제는 등기부에 드러나지 않는 점유관계입니다. 현황조사에는 말소기준보다 앞서 전입한 정종욱이 등장하지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 특정되어 있지 않습니다. 반면 이태오는 1층 101호의 점유자로 기재되어 있어 매각대상 401호와 구분하여 보아야 합니다. 이 둘을 확인하지 않고 단순히 배당표상의 인수액 0원을 믿는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1255 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-3 1동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 향남읍 행정동로 13 (등기부 표기) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 매각물건명세서상 주차장 이용 |
| 건물 | 일반철골구조 · 평슬라브지붕 · 4층 건물 · 사용승인 2018.07.03 |
| 소유자 | 김수연 (2021.02.08 소유권이전, 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 194,530,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경기화성새마을금고 / 1,838,788,670원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.08 경기화성새마을금고 근저당권 (을구 2번) |
| 공동담보 | 1동 제1층 제101호 · 제3층 제301호 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 전입이 변수
말소기준은 2021.02.08 설정된 경기화성새마을금고 근저당권입니다. 이 권리와 이후 설정된 하나카드 가압류, 경매개시결정, 국세·지방세 압류등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 과거 설정된 신탁등기와 종전 근저당권들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
다만 등기 말소와 배당순위는 별개의 문제입니다. 국세·지방세 중 법정 우선순위가 높은 조세가 있으면 근저당권자에게 돌아갈 배당액이 달라질 수 있으며, 말소기준보다 앞선 전입자의 대항력 문제 역시 등기상 말소만으로 해결되지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 핵심은 정종욱의 보증금과 점유 부분
현황조사에 나타난 인원은 정종욱·이태오 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없지만, 이태오는 매각대상 401호가 아닌 1층 101호와 연결되어 있습니다. 따라서 두 사람을 모두 401호의 실제 임차인으로 확정하거나, 보증금을 한꺼번에 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
정종욱 점유 부분 미특정 |
2019.02.28 | 미상 |
가능·미상
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미상
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해당 없음
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이태오 1층 101호 · 231.6400㎡ |
2025.05.29 |
100,000,000원 월세 5,000,000원 |
전입 후순위
|
미상
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해당 없음
|
대항력 판단은 전입일과 말소기준권리의 선후관계뿐 아니라 해당 매각목적물에 대한 실제 점유, 적법한 임대차, 권리 존속 여부 등을 함께 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 임차인의 우선변제권은 확정할 수 없습니다.
현재 최저가 기준 = 194,530,000원 + 확인되지 않은 잠재 인수액
정종욱에게 유효한 대항력이 인정되고 매수인이 미배당 보증금을 인수해야 하는 경우라면, 낙찰가 외 추가 부담이 생깁니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금이 그 보증금 변제에 충당되는 인수형 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현 단계에서 최저가 194,530,000원을 확정적인 총취득금액으로 보아서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 대비 저평가는 다르다
현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 상당하지만, 감정가가 곧 현재 거래 가능한 시장가격을 의미하지는 않습니다. 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 주차장으로 이용 중인 집합건물로 기재되어 있으며, 동일한 용도와 권리구조를 가진 최근 실거래가격을 확인하기 어렵습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 397,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 194,530,000원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 136,171,000원 | 감정가 34% 수준 |
| 4회 유찰 시 | 95,319,700원 | 감정가 24% 수준 |
| 실질취득금액 | 미확정 | 잠재 보증금 인수액 확인 필요 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 시세 대비 가격 우위 판정 보류 |
과거 소유권이전 당시 등기부에 기재된 거래가액은 400,000,000원입니다. 그러나 이 금액은 2021년 거래 이력이므로 2026년 현재 시세의 대체지표로 사용할 수 없습니다. 최근 거래가격과 가격추세를 확인하지 못한 상태에서는 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,523,420원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 경기화성새마을금고 | 2,160,000,000원 | 191,006,580원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 하나카드 | 9,013,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 194,530,000원 |
위 산출에서는 집행비용 약 3,523,420원을 먼저 공제하고, 나머지 191,006,580원을 경기화성새마을금고에 배당합니다. 하나카드 가압류에는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여금도 없습니다. 산출 기준 채권액 합계는 2,169,013,853원, 예상 미배당액은 1,978,007,273원입니다.
단, 근저당권의 2,160,000,000원은 공동담보 채권최고액으로, 해당 401호에 귀속되는 실제 채무잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 신청채권자의 청구액은 별도로 1,838,788,670원이며, 배당은 실제 채권액, 공동담보 관계 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 194,530,000원 | 191,006,580원 | 1,978,007,273원 |
| 3회 유찰 시 | 136,171,000원 | 133,464,606원 | 2,035,549,247원 |
| 4회 유찰 시 | 95,319,700원 | 93,203,945원 | 2,075,809,908원 |
유찰이 반복되면 입찰에 필요한 금액은 감소합니다. 하지만 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 보증금은 낙찰가 인하와 무관하게 별도 검토해야 합니다. 산출상 각 회차의 인수액은 0원이지만, 이는 미확인 보증금에 대한 면책이나 인수액 확정이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 향남읍 행정리 소재 행정초등학교 남동측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 주상용건물, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 20m, 남측 약 15m, 서측 약 12m의 포장도로에 각각 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 건물 상태. 2018.07.03 사용승인된 일반철골구조 건물입니다. 외벽은 판넬 마감 등이며 승강기, 급배수, 화재탐지 및 소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지 이용. 지목은 주차장, 토지이용상황은 주차장 등으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 940.3㎡이며, 공시지가는 1,215,000원/㎡입니다. 이 면적을 401호의 전유면적이나 단독 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 주차장, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 구체적인 이용 가능 범위는 규제 내용과 공부를 대조해야 합니다.
- 위반·공부 현황. 감정 관련 자료에 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 물건의 실제 이용상태와 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주차장 용도의 개별 집합건물은 일반 주거용 아파트와 매수 수요 및 평가 기준이 다를 수 있습니다. 독립적인 이용 가능성, 운영수익, 수요층과 재매각 가능성을 검토해야 하며, 현재 최저가만으로 높은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정종욱의 권리관계 확인. 2019.02.28 전입과 관련하여 실제 임대차계약, 점유 호수, 보증금, 확정일자, 임대차 존속 여부, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 401호와 무관한 전입인지가 가장 중요한 분기점입니다.
- 매수인 인수액 재산정. 현재 산출 0원만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다. 선순위 대항력이 성립하는 보증금이 확인되면 예상배당과 미배당 보증금 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 101호와 401호 구별. 이태오의 보증금 100,000,000원 및 월세 5,000,000원은 1층 101호 조사내용입니다. 401호의 임대차로 잘못 합산하거나 해당 보증금을 매수인 인수금액으로 확정해서는 안 됩니다.
- 공동담보 관계 확인. 경기화성새마을금고 근저당권은 1층 101호와 3층 301호를 공동담보로 포함합니다. 실제 채권액, 각 담보물의 처분·배당현황 및 이번 경매의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 체납 확인. 동안산세무서장, 안산시 및 화성시 관련 압류 내역을 검토하고 당해세와 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 주차장 용도 검증. 집합건축물대장, 건축물현황도, 등기부, 매각물건명세서를 대조하여 4층 401호의 전유부분, 용도, 실제 운영형태 및 사용 제약을 확인해야 합니다.
- 수익성과 실거래 확인. 동일하거나 비교 가능한 주차장 관련 거래, 운영수익과 관리비, 공실·사용 현황, 처분 가능성을 조사해야 합니다. 일반 아파트 실거래가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 명도 및 기타 부담. 실제 점유자, 점유권원, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 및 기타 인수 가능 채무를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 2026.10.26 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 종기 관련 서류와 매각조건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 실질취득금액”
이 사건은 감정가 397,000,000원에서 최저가 194,530,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 경기화성새마을금고 근저당을 말소기준으로 하는 등기상 권리 흐름은 확인되지만, 2019년 선순위 전입자 정종욱의 보증금과 실제 점유관계가 밝혀지지 않았습니다. 매수인 인수액 0원이라는 계산 결과를 최종적인 권리 안전 판정으로 받아들여서는 안 됩니다.
여기에 주차장 이용이라는 특수한 용도, 공동담보 근저당, 국세·지방세 압류, 2회 유찰, 최근 실거래가격에 근거한 시세검증 부재가 겹쳐 있습니다. 2021년 거래가액 400,000,000원이나 감정가 대비 49%라는 수치만으로 현재 시장가치보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급 — 보수적 접근 대상입니다. 이 등급은 확인된 매수인 인수액이 크다고 단정한 결과가 아니라, 인수액 자체를 확정할 수 없고 목적물의 이용·환금성 및 시장가격 검증이 충분하지 않다는 점을 반영합니다. 401호에 대한 정종욱의 권리관계, 주차장 이용범위, 실질취득금액이 확인되기 전까지는 가격 메리트 판단과 응찰 결정을 보류하는 편이 합리적입니다.
