수원지방법원 2025타경1255. 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-3, 1동 3층301호입니다. 사건상 물건종류는 ‘기타’이고, 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태에는 주차장으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자 김수연은 2021.01.04 매매를 원인으로 거래가액 400,000,000원에 취득했고, 2021.02.08 소유권이전과 동시에 경기화성새마을금고가 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당을 설정했습니다.
등기만 보면 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론을 단순히 ‘인수 0원’으로 끝낼 수는 없습니다. 현황조사에 정종욱이 2019.02.28 전입한 것으로 기재되어 있기 때문입니다. 전입일이 말소기준보다 약 2년 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도 없고 반대로 인수 없음으로 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1255 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-3 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 주차장으로 이용 중 |
| 소유자 | 김수연 (2021.01.04 매매 · 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 277,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기화성새마을금고 / 1,838,788,670원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.08 경기화성새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 확인형
과거 2018.08.03 설정된 경기화성새마을금고·경기서부새마을금고 근저당은 2021.02.08 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 경기화성새마을금고 근저당 2,160,000,000원입니다. 이후 하나카드 가압류와 국·안산시·화성시 압류, 경매개시결정은 등기 순위상 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 301호 선순위 전입이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정종욱 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이태오 | 1층 101호 231.6400㎡ | 2025.05.29 | 100,000,000원 / 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이태오는 전입일이 2025.05.29로 말소기준보다 늦고, 점유부분도 이 사건 목적물인 3층301호가 아니라 1층101호로 기재돼 있습니다. 따라서 301호의 핵심 인수 판단은 이태오가 아니라 정종욱의 실제 임대차관계·점유·보증금에 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,690,600원 |
| 2. 근저당 · 경기화성새마을금고 | 2,160,000,000원 | 273,209,400원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,013,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,690,600원을 제외한 273,209,400원이 경기화성새마을금고에 배당되고, 하나카드와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권액 기준 미배당액은 1,895,804,453원입니다. 국세·지방세 압류 이력은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 요인이 될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 이 배당표만으로 정종욱의 임차보증금 인수 여부를 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 행정초등학교 남동측 인근이며, 주변에 아파트단지·주상용건물·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측 약 20m, 남측 약 15m, 서측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(향남1지구), 지목은 주차장, 토지면적 940.3㎡, 공시지가 1,215,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고상 주차장 이용 중이며, 감정평가 이용상태에서도 일련번호 2·3은 주차장으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 주차장 이용의 기타 집합건물이므로 주거용 실거래 비교 방식으로 가격을 판단해서는 안 되며, 실제 용도와 임대·운영 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정종욱 임대차 원본 확인. 2019.02.28 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가부터 계산. 정종욱의 인수 보증금이 확인되기 전에는 최저가 277,900,000원을 최종 취득비용으로 사용하지 마세요.
- 101호 기록 구분. 이태오의 점유부분은 1층101호로 기재돼 있으므로 대상 301호의 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 경기화성새마을금고 근저당은 1층101호와 4층401호가 공동담보로 기재돼 있어 실제 채무액·배당관계가 다른 담보물 처리에 따라 달라질 수 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있으므로 매각 전 최신 교부청구·배당자료를 확인해야 합니다.
- 용도 재확인. 주차장 이용 상태와 실제 내부 현황, 건축물대장·집합건축물대장상 용도를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 전입이 먼저다”
이 물건은 감정가 397,000,000원에서 한 차례 유찰돼 277,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서 할인율은 권리관계가 확정된 뒤에 의미가 있습니다. 이 사건은 2019.02.28 전입자 정종욱이 2021.02.08 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계의 핵심 결론은 “인수 0원”이 아니라 “인수액 미상”입니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 주차장 이용의 기타 집합건물이라는 용도 특성과 선순위 전입자의 불확실성이 동시에 존재합니다. 277,900,000원이 싸 보이는지보다, 정종욱의 실제 보증금이 얼마이며 매수인에게 얼마가 남는지를 먼저 확정하는 사건입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 실질취득가도, 적정 입찰가도 확정할 수 없습니다.
