수원지방법원 2025타경1255. 화성시 향남읍 행정리 508-3, 1동 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 김수연이며, 2021.02.08 거래가액 400,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 경기화성새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후의 경매개시결정, 가압류, 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 등기된 후순위 채권이 아니라 2019년 전입 기록이 있는 정종욱의 권리입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 확인되지 않아 매수인 부담을 확정할 수 없습니다. 게다가 물건의 이용상태는 일반적인 주거용 아파트가 아닌 주차장으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1255 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-3 1동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 향남읍 행정동로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 주차장 이용 |
| 소유자 | 김수연 · 2021.02.08 소유권이전 · 거래가 400,000,000원 |
| 감정가 | 397,000,000원 |
| 최저매각가 | 194,530,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 경기화성새마을금고 |
| 청구금액 | 1,838,788,670원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.08 경기화성새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특이사항 | 선순위 전입자 조사 필요 · 주차장 이용 · 국세·지방세 압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 이른 전입이 핵심
말소기준은 2021.02.08 경기화성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이며, 등기상 1층 101호와 4층 401호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 금액을 301호에만 설정된 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
2018년에 설정됐던 기존 근저당권과 신탁등기는 이후 말소된 이력이 있습니다. 2021년 근저당권 이후 발생한 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 2021년과 2024년 화성시 압류는 이미 별도 말소등기가 이루어졌으므로 현재 남아 있는 압류와 구분해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 실제 인수액을 확정할 수 없다
| 조사 대상 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정종욱 | 구체적 부분 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이태오 | 1층 101호 231.6400㎡ | 2025.05.29 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 후순위 전입 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
현황조사에 기재된 인물은 2명입니다. 다만 이태오는 1층 101호로 특정되어 있어 본건 3층 301호의 임차인으로 합산할 수 없습니다. 정종욱 역시 본건에 대한 실제 점유 및 임대차관계가 확인되지 않아 본건의 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다.
이태오의 보증금 100,000,000원과 월세 5,000,000원은 1층 101호에 관한 조사 내용입니다. 해당 금액을 301호의 인수보증금이나 임대수익으로 처리하지 않습니다. 또한 두 사람 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 및 배당 결과는 별도 검증이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 49% 낙찰가가 곧 저렴한 가격은 아니다
현재 최저매각가 194,530,000원은 감정가 397,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 상당한 가격 조정이 이루어졌지만, 인근 동일 용도 물건의 실거래 비교 자료가 확인되지 않았습니다. 주차장 이용 물건이라는 특성과 선순위 전입자의 불확실성을 고려하면 이 할인율을 그대로 시장가치 대비 수익률로 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 194,530,000원 | 0원 (잠정) |
| 3회 유찰 가정 | 34.3% | 136,171,000원 | 0원 (잠정) |
| 4회 유찰 가정 | 24.01% | 95,319,700원 | 0원 (잠정) |
3회·4회 유찰은 가정 시나리오이며 확정 매각 일정이 아닙니다. 각 회차의 인수 0원은 배당 계산에 반영된 금액일 뿐, 보증금 미상의 선순위 전입자에 대한 실제 인수액을 확정한 결과가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,523,420원 |
| 1. 근저당 · 경기화성새마을금고 | 2,160,000,000원 | 191,006,580원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,013,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,169,013,853원 | 191,006,580원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,978,007,273원 |
집행비용 3,523,420원을 우선 차감한 단순 배당 추정입니다. 근저당 채권액은 공동담보 관련 채권최고액 기준이며, 실제 채권 잔액·공동담보 배당 조정·국세 및 지방세의 법정 우선순위·임차인의 배당권은 확정 반영되지 않았습니다. 위 미배당액은 채권자의 배당 부족액으로, 매수인이 동일 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 194,530,000원 | 191,006,580원 | 1,978,007,273원 |
| 3회 유찰 가정 | 136,171,000원 | 133,464,606원 | 2,035,549,247원 |
| 4회 유찰 가정 | 95,319,700원 | 93,203,945원 | 2,075,809,908원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 행정초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 주상용건물, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측·남측·서측으로 포장도로에 접하는 입지입니다.
- 건물. 일반철골구조 평슬라브지붕의 건물이며 사용승인일은 2018.07.03입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 건물 일부는 음식점(또와유), 다른 부분은 주차장으로 이용 중입니다. 본건 매각물건명세서 비고에는 주차장 이용 사실이 명시되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구)이며 토지 지목은 주차장입니다. 상대보호구역과 성장관리권역 등의 제한도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주차장 이용 물건은 일반 주거용 공동주택과 수요층 및 가치 평가 기준이 다릅니다. 비교 실거래가와 주차장 운영수익이 확인되지 않아 환금성과 시장가치를 수치로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정종욱의 대항력. 2019.02.28 전입 기록이 실제 301호에 관한 것인지, 점유 개시와 유지 여부, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 선순위 대항력이 인정되는 임차인이 존재하면 배당 이후 미회수 보증금을 반영해 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다. 배당표상 0원만으로 인수 위험을 배제하지 마세요.
- 호실 구분. 이태오의 1층 101호 임대차를 3층 301호의 임대차로 잘못 적용하지 않도록 매각 대상과 점유 부분을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 경기화성새마을금고의 근저당은 다른 호실과 공동담보로 설정되어 있습니다. 실제 채권잔액, 공동담보 관계와 배당 조정 여부를 확인해야 합니다.
- 체납세금 확인. 화성시·안산시·국 관련 압류의 체납세목, 당해세 여부, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 주차장 용도 확인. 건축물대장상 용도, 구분소유 범위, 주차구획 및 이용권한, 실제 운영 형태와 용도변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 유사 주차장 물건의 거래가격, 운영수익, 공실 및 유지비용을 우선 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 임대차자료를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수 위험과 실제 가치
이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 194,530,000원까지 내려왔습니다. 감정가 397,000,000원과 비교하면 큰 폭으로 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 안전마진과 같지 않습니다.
말소기준권리 이후의 등기들은 소멸하는 구조이나, 2019.02.28 전입한 정종욱의 실제 대항력과 보증금이 미확인입니다. 더구나 주차장 이용 물건으로서 비교 시세와 현금흐름이 확인되지 않았습니다. 추가 유찰로 낙찰가가 더 낮아지더라도 선순위 보증금이 인수되는 구조라면 매수인의 총 부담은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다.
결론은 권리·가격 모두 보수적 검토입니다. 현재의 낮은 최저가만으로 입찰을 정당화할 수 없으며, 선순위 전입자의 권리관계와 주차장 물건의 실제 시장가치를 확인한 뒤 실질취득금액 기준으로 판단해야 합니다.
