의정부지방법원 2025타경6802. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 고양아크비즈지식산업센터 9층 F916호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이용 상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 182,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 89,180,000원, 감정가의 49%입니다.
권리 구조는 단순한 편입니다. 2022년 6월 28일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 기술보증기금·국민은행·개인 채권자들의 가압류, 임의경매개시결정 및 동고양세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6802 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 704 고양아크비즈지식산업센터 9층 F916호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 63 |
| 물건종류 / 이용 | 대지·집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층·지상 15층 · 9층 · 사용승인일 2022.06.08 |
| 소유자 | 황원철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 615,172,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2022.06.28. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며 F916호뿐 아니라 같은 건물 9층 F915호·F917호·F918호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 실제 채무로 단정해서는 안 되지만, 경매 매각으로 근저당권 자체는 소멸합니다.
말소기준 이후 설정된 가압류 5건과 압류 1건, 임의경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다. 조사상 확인된 임차인은 없고 매수인이 떠안을 것으로 명시된 권리도 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 입찰 전 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 부족하다
현재 회차 최저가는 89,180,000원으로 감정가 182,000,000원의 49%입니다. 권리상 인수액이 없으므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 권리상 실질취득액도 89,180,000원입니다.
그러나 이 사건에는 같은 물건군의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 공부상 공장인 지식산업센터이고, 이미 2회 유찰됐다는 점은 환금성과 실수요를 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 153,635,824원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 황건부 | 26,408,427원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박정관 | 26,890,708원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박상희 | 30,743,744원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계 1,025,678,703원 중 87,174,760원이 배당되고, 미배당액은 938,503,943원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 관계와 실제 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인의 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 938,503,943원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 964,776,372원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 43,698,199원 | 42,511,631원 | 983,167,072원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 615,172,273원입니다. 현재 회차 예상 배당액은 87,174,760원, 3회 유찰 시 60,902,331원, 4회 유찰 시 42,511,631원으로 어느 시나리오에서도 신청채권이 전액 충족되지 않습니다. 다만 배당 부족은 채권자 측의 문제이며, 명시된 인수권리가 없는 이상 낙찰자의 실질취득액에 미배당액을 더해서 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 고양바이오매스 에너지시설 서측 인근으로 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장인 지식산업센터입니다. 주거용 부동산과 달리 입주 가능 업종, 실제 사업장 사용 가능 여부 및 수요층을 별도로 검토해야 합니다.
- 건물·설비. 사용승인일은 2022.06.08이며 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보 및 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구· 벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 집행관 조사기록을 통해 점유자, 영업 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 F915호·F916호·F917호·F918호 공동담보입니다. 다른 공동담보 물건의 경매·매각 진행과 배당관계를 함께 점검해야 합니다.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 49%만으로 적정가를 판단하지 말고 동일 건물과 인근 지식산업센터의 최근 매매가, 보증금, 임대료 및 공실 기간을 확인해야 합니다.
- 관리비·부가비용 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 주차비, 시설사용료 등 낙찰 후 부담 가능 비용을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 입주 업종 검토. 공부상 공장이므로 건축물대장상 용도, 관리규약, 입주 가능 업종, 사업자 등록 및 사용 제한을 대조해야 합니다.
- 세금·대출 조건 검토. 지식산업센터 취득에 적용되는 세금과 금융조건은 주거용 부동산과 다를 수 있으므로 자금계획을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 물건의 권리 결론은 명확합니다. 2022년 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류는 모두 소멸하며, 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 89,180,000원입니다.
그러나 투자 판단은 보수적이어야 합니다. 이 물건은 공부상 공장인 지식산업센터이고, 감정가 182,000,000원에서 2회 유찰돼 49%까지 내려왔습니다. 비교 가능한 실거래나 임대수익을 확인하지 않은 채 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없고, 반복 유찰은 환금성과 수요를 다시 점검해야 할 근거입니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 검증 후 판단. 이것이 이 사건의 결론입니다.
