의정부지방법원 2025타경6802. 고양시 덕양구 원흥동 고양아크비즈지식산업센터 9층 F917호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 177,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,730,000원, 감정가의 49%입니다.
등기 권리의 기준은 2022년 6월 28일 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 기술보증기금과 국민은행 등의 가압류 5건, 경매개시결정, 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역과 명시된 인수권리가 없어 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건의 국민은행 근저당 채권최고액 720,000,000원은 F917호 단독 담보가 아니라 같은 건물의 F915호·F916호·F918호와 함께 설정된 공동담보입니다. 현재 회차 예상배당에서도 국민은행은 84,768,860원만 배당받고 전체 채권 미배당액은 940,909,843원에 이릅니다. 채권자의 미배당은 낙찰자가 승계하는 금액과는 구별되지만, 공동담보 물건의 매각·배당 진행상황은 반드시 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6802 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 704 고양아크비즈지식산업센터 9층 F917호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 63 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 15층 · 대상 9층 · 사용승인 2022.06.08 |
| 소유자 | 황원철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 615,172,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 모두 소멸
말소기준권리는 2022년 6월 28일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며 채무자는 황원철입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하므로, 등기 순위만 놓고 보면 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차 관계 — 인수 0원, 현장 확인은 필요
임차인 신고 내역은 없고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·유찰 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 86,730,000원으로 감정가 177,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 60,710,999원, 4회 유찰 시 42,497,699원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 86,730,000원 | 0원 | 940,909,843원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 60,710,999원 | 0원 | 966,460,502원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 42,497,699원 | 0원 | 984,345,963원 |
그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 최근 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서 최저가 86,730,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 공장인 지식산업센터는 주거용 부동산과 수요층·대출·세금·임대수익 구조가 다르므로, 동일 건물 및 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 먼저 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,140원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 153,635,824원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 황건부 | 26,408,427원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박정관 | 26,890,708원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박상희 | 30,743,744원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,961,140원을 제외한 84,768,860원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액은 1,025,678,703원, 총 미배당액은 940,909,843원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고양시 덕양구 동산동 소재 고양바이오매스 에너지시설 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설·물류창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 지하 2층·지상 15층 철근콘크리트구조 건물로, 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며 토지는 공장·근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 계획. 준주거지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·벤처기업육성촉진지구· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 두 차례 유찰된 공부상 공장 물건이므로 주거용 부동산처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하지 말고, 동일 건물의 공실과 실제 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 동일 건물 F917호와 유사 면적 호실의 실제 매매가·임대료·공실 기간을 확인해 86,730,000원이 시장가보다 낮은지 검증하세요.
- 공동담보 확인. F915호·F916호·F918호의 경매 진행 및 배당관계, 공동근저당의 잔존채권을 등기와 사건기록에서 함께 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 관리사무소 확인, 사업자등록·전입·점유 현황 조사를 통해 실제 사용자와 명도 가능성을 확인하세요.
- 공부상 용도 확인. 사건 용도는 대지, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기부·집합건축물대장·매각목록을 대조해 매각 대상의 토지지분과 전유부분을 확인하세요.
- 국세 배당 확인. 동고양세무서장 압류의 조세채권 금액·법정기일·교부청구 여부를 배당요구종기 관련 서류에서 확인하세요.
- 관리비·부가비용. 관리비 체납액과 공용부분 승계 가능액, 취득 관련 세금 및 부가가치세 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 투자 매력은 별개”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 놓고 보면 선순위 임차보증금을 떠안는 유형보다 단순합니다.
하지만 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 86,730,000원이지만, 이미 두 차례 유찰됐고 공부상 공장인 지식산업센터이며 임대관계도 미상입니다. 여기에 국민은행 근저당이 다른 3개 호실과 공동담보로 설정돼 있습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 실제 거래가격·임대수익·공실·점유와 공동담보 진행을 확인한 뒤에만 응찰가의 적정성을 판단할 수 있는 물건입니다.
