의정부지방법원 2025타경6802. 고양시 덕양구 원흥동 고양아크비즈지식산업센터 9층 F918호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 황원철이며, 2022.06.28. 국민은행 앞으로 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당은 F915호·F916호·F917호와 함께 공동담보로 기재돼 있습니다.
말소기준권리 뒤에는 기술보증기금과 국민은행을 비롯한 가압류 5건, 국민은행의 임의경매개시결정, 동고양세무서장의 압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6802 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 704 고양아크비즈지식산업센터 9층 F918호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 9층 F918호 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 15층 · 사용승인일 2022.06.08. |
| 소유자 | 황원철 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 615,172,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거도 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 저가 단정 금지
현재 최저매각가는 89,180,000원으로 감정가 182,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 조건의 최근 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 부족합니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다 실제 사용 가능성, 입주 업종, 관리비, 부가세 및 취득 관련 비용, 임대수요와 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다. 이미 2회 유찰됐다는 점도 시장이 기존 가격대에서 바로 응찰하지 않았다는 사실로 받아들여야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 938,503,943원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 964,776,372원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 43,698,199원 | 42,511,631원 | 983,167,072원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 153,635,824원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 황건부 | 26,408,427원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박정관 | 26,890,708원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박상희 | 30,743,744원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 1,025,678,703원, 예상 배당은 87,174,760원, 총 미배당은 938,503,943원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액 615,172,273원도 전액 변제되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 고양바이오매스 에너지시설 서측 인근이며 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 15층 건물로 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보 및 주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 대상물건은 서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 원흥보금자리 지구단위계획구역, 원흥공공주택지구, 벤처기업육성촉진지구 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성. 공부상 공장(지식산업센터)이고 2회 유찰된 물건이므로 주거용 부동산과 같은 매수층을 전제로 하지 말고 실제 입주·임대·재매각 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 조사. 감정가의 49%라는 비율만 보지 말고 동일 건물·유사 층·유사 호실의 실제 매매 및 임대 조건을 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당은 F915호·F916호·F917호와 공동담보로 기재돼 있으므로 등기부와 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 공장 용도. 실제 사용 가능 업종과 입주 조건, 관리규약 및 사업자 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 비용 확인. 관리비 체납, 부가세 처리, 취득 관련 비용과 명도·인도 비용을 입찰가와 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래가가 없고, 공부상 공장인 지식산업센터이며, 이미 2회 유찰됐기 때문입니다.
권리는 통과, 가격은 현장 검증. 최종 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 동일 건물의 실제 거래·임대수요, 점유상태, 공동담보 관계와 재매각 가능성을 확인한 뒤 정해야 합니다.
