수원지방법원 2024타경6804. 이천시 사음동 선경캐슬2차 106동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2018.01.11. 국민은행 근저당권(채권최고액 132,000,000원)입니다. 이보다 앞선 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 조금 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가 141,400,000원은 최근 12개월 동일면적 거래 178,610,000원보다 낮아 가격상 할인 폭은 존재합니다. 다만 2025년 거래가 2021년 거래보다 낮아 최근·과거 비교 추세가 -3.5%이고, 단지 전체가 15세대에 불과해 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 전체 평균 181,805,000원만 보고 할인폭을 과대평가하기보다, 최신 거래 178,610,000원을 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 양진로 45-26, 106동 1층101호 (사음동, 선경캐슬2차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 84.81㎡ |
| 소유자 | 유지근 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 331,673,098원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.11. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 인수 0원
말소기준은 2018.01.11. 국민은행 근저당권입니다. 전입이 확인된 박승호(2021.05.10.), 유영선(2021.09.10.), 유지근(2021.11.15.) 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 모두 대항력 없음으로 판정되어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 박승호·유영선은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다.
| 관계인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승호 | 2021.05.10 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유지근 | 2021.11.15 | 해당 없음 | 없음 | 소유자 동일인 | 0원 |
| 유영선 | 2021.09.10 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 최신 거래보다 20.8% 낮지만 하락 추세
선경캐슬2차는 15세대 규모이고, 대상 면적 84.81㎡와 일치하는 확인 실거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 오래된 2021년 거래보다 2025.08 최신 거래 178,610,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.81㎡ | 2 | 178,610,000원 |
| 2021.06 | 84.81㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.81㎡ | 2건 | 181,805,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.81㎡ | 1건 | 178,610,000원 |
현재 최저가 141,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 178,610,000원의 79.2%입니다. 금액 차이는 37,210,000원입니다. 따라서 현재 회차 자체에는 가격상 여유가 있습니다. 다만 최신 거래가 과거 185,000,000원보다 낮아 최근·과거 가격 추세는 -3.5%입니다. 전체 평균 181,805,000원 대비 77.8%라는 숫자는 참고값일 뿐, 표본이 2건에 불과하므로 이를 근거로 할인폭을 더 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,779,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,620,400원 |
현재 최저가 141,400,000원 가정에서는 집행비용 2,779,600원과 국민은행 근저당 132,000,000원을 배당하고 6,620,400원이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 141,400,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 35,201,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 64,361,148원 | 0원 |
2회·3회 유찰 시에는 국민은행 채권에 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 제공된 회차 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 향후 유찰 시 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물의 개별 세대입니다. 사용승인일자는 2014.07.04입니다.
- 주위환경. 사음저수지 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·물류센터·공장·농경지가 혼재합니다. 순수 주거단지형 입지와는 성격이 다릅니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 422,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 선경캐슬2차는 15세대이고 동일면적 확인 거래가 2건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 매도 시점의 수요 변동을 크게 받을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 박승호·유영선의 실제 점유 범위와 임대차계약 존재 여부, 보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인하세요.
- 소유자 동일인 전입. 유지근은 소유자·채무자와 동일인입니다. 실제 점유 여부와 명도 대상자를 구분해 인도 계획을 세워야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 181,805,000원보다 2025.08 최신 거래 178,610,000원을 우선 기준으로 잡는 편이 보수적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거보다 3.5% 낮습니다. 현재 최저가의 할인폭을 전부 안전마진으로 보지 말고 추가 가격 조정 가능성도 반영하세요.
- 소규모 단지 환금성. 15세대 규모이고 실거래 표본이 적으므로, 인근 중개업소에서 실제 매도기간·호가·수요층을 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 환금성은 보수적으로”
이 사건은 말소기준권리 이후에 전입한 점유자들만 확인되고 매수인 인수액도 0원이라, 권리분석 자체는 비교적 깔끔한 편입니다. 현재 최저가 141,400,000원도 최신 실거래 178,610,000원의 79.2%여서 가격상 여유가 있습니다. 다만 최신 가격이 과거 대비 3.5% 낮아졌고, 15세대 소규모 다세대라는 점 때문에 환금성 가점은 제한해야 합니다. 결론은 권리 합격·가격 매력 있음·환금성 확인 필수입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 추격 입찰하기보다, 최신 실거래와 실제 현장 매도 가능 가격 사이에 충분한 안전마진을 남기는 접근이 적절합니다.
