수원지방법원 2024타경6804. 이천시 사음동 선경캐슬2차 106동 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 98,980,000원입니다. 등기상 핵심은 2018.01.11. 설정된 주식회사국민은행 근저당 132,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 그보다 앞선 주식회사우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유·전입관계는 조금 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 박승호는 2021.05.10., 유영선은 2021.09.10., 유지근은 2021.11.15. 전입으로 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 현재 확인자료상 대항력은 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 박승호만 2025.04.03. 배당요구를 한 상태입니다. 특히 유지근은 등기부상 소유자·채무자와 동일인이어서 임차인이라기보다 관계인 또는 가장임차인 가능성을 점검할 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 양진로 45-26, 106동 1층101호 (사음동,선경캐슬2차) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 84.81㎡ · 철근콘크리트구조 4층 내 1층 |
| 소유자 | 유지근 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 331,673,098원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
현재 살아 있는 담보권 중 말소기준은 2018.01.11. 주식회사국민은행 근저당권 132,000,000원입니다. 확인된 전입일은 모두 그 뒤이므로 박승호·유영선·유지근에게 대항력이 인정되는 구조는 아닙니다. 매각가 98,980,000원 가정 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 2024.11.20. 파산선고 등기가 존재하므로 경매 진행·말소관계는 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서로 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
② 전입·점유관계 — 대항력은 없지만 내용 확인은 필요
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|
| 박승호 | 2021.05.10 | 2025.04.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유영선 | 2021.09.10 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유지근 | 2021.11.15 | 확인 필요 | 대항력 없음 관계인 확인 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 얇다
선경캐슬2차 동일면적 84.81㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 2025.08. 2층이 178,610,000원, 2021.06. 3층이 185,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 2025.08. 거래 1건과 같은 178,610,000원이며, 현재 최저가 98,980,000원은 그 금액의 55.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.81㎡ | 2 | 178,610,000원 |
| 2021.06 | 84.81㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.81㎡ | 1건 | 178,610,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 202,000,000원에서 98,980,000원까지 내려온 현재 회차는 최근 거래보다 상당히 낮습니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이라 평균의 신뢰도는 높지 않고, 최근 가격 추세도 기존 거래 대비 -3.5%입니다. 전체 단지가 15세대에 불과한 점까지 고려하면, 할인율을 그대로 환금성으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 96,798,360원 |
| 미배당 | - | 35,201,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 국민은행 근저당 채권최고액 132,000,000원 중 96,798,360원이 배당되고 35,201,640원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사음저수지 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·물류센터·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 박승호·유영선·유지근의 실제 점유 여부와 사용관계를 현장에서 확인합니다.
- 유지근 관계 확인. 소유자·채무자와 동일한 전입자이므로 일반 임차인인지 관계인인지 구분이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 확인된 전입자들의 보증금과 확정일자가 명확하지 않으므로 매각물건명세서 최신본을 대조합니다.
- 가격 기준. 현재 98,980,000원은 최근 12개월 실거래 178,610,000원의 55.4%지만, 비교거래가 1건뿐이라는 점을 감안합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 69,286,000원, 4회 유찰 시 48,500,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 환금성은 확인형”
이 물건은 말소기준보다 뒤에 전입한 사람들만 확인되고, 예상 인수액도 0원이라 권리 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 98,980,000원은 최근 12개월 실거래 178,610,000원의 55.4%까지 내려와 가격 할인폭도 분명합니다. 다만 최근 실거래 표본이 1건뿐이고 전체 15세대의 소규모 다세대이며, 최근 추세도 -3.5%, 경매 평균 유찰횟수도 2.0회입니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수 위험 때문에 피할 물건”이 아니라, 충분히 낮아진 가격이 낮은 환금성과 점유 확인 부담을 보상하는지를 따져볼 물건에 가깝습니다.
