수원지방법원 2024타경6804. 이천시 호법면의 다세대주택으로, 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.08.27 설정된 국민은행 근저당권 96,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.12.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유·전입 관계에 있습니다. 박승호는 2021.05.10 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다. 2025.04.03 배당요구를 했다는 사실만으로 낙찰자 인수액이 0원이 된다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6804 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 호법면 이섭대천로 865-60, 2동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 |
| 소유자 | 유지근 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.08.27 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 청구액 | 331,673,098원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차관계는 미확정
등기부에는 과거 우리은행 근저당권과 대림산업주식회사 전세권이 있었으나 모두 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.08.27 국민은행 근저당권입니다. 2024.11.20에는 소유자 유지근에 대한 파산선고가 등기됐고, 2024.12.02 국민은행 신청으로 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 박승호가 핵심
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승호 | 2021.05.10 | 2025.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유지근 | 2021.11.15 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 | 미상 | 미상 |
| 유영선 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 | 미상 | 미상 |
유지근은 등기부상 소유자이자 국민은행 근저당의 채무자와 동일인입니다. 현황조사상 전입자로도 확인돼 임차인으로 단정하기보다 관계인 여부를 확인해야 할 대상입니다. 유영선은 2021.09.10 전입으로 말소기준 이후입니다. 반면 박승호만 말소기준 전에 전입해 권리분석의 중심이 됩니다.
③ 시세 비교 — 141,400,000원만 보면 낮다
선경타운빌 동일 면적 59.99㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 163,500,000원, 최신 거래는 2025.10 162,500,000원입니다. 현재 최저가 141,400,000원은 최근 12개월 평균의 86.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.99㎡ | 3 | 162,500,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 2 | 164,500,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 2건 | 163,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,620,400원 |
위 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 수치입니다. 특히 박승호의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 141,400,000원 | 96,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 28,361,148원 |
가격은 유찰될수록 낮아지지만, 박승호의 선순위 전입과 미상 보증금 문제는 유찰로 사라지지 않습니다. 특히 보증금이 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담이 커질 수 있어 최저가만 보고 안전마진을 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사음저수지 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·물류센터·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2014.07.04 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 선경타운빌은 28세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박승호 보증금 확인. 2021.05.10 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당 후 미회수액을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 배당요구일 2025.04.03과 실제 임대차 내용, 대항력 및 인수 여부를 원문으로 확인하세요.
- 유지근 관계 확인. 등기상 소유자·채무자와 현황조사 전입자 유지근이 동일하므로 실제 임차관계인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 계산. 141,400,000원만 기준으로 하지 말고 확인되는 인수보증금이 있다면 이를 더한 실질취득비용으로 최근 시세와 비교하세요.
- 규제·환금성 확인. 자연녹지지역 및 각종 환경·수질 관련 제한과 28세대 규모, 최근 거래 2건이라는 거래량을 함께 보세요.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 임차 확인이 먼저”
현재 최저가 141,400,000원은 최근 12개월 평균 163,500,000원의 86.5%라 숫자만 놓고 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 먼저 풀어야 할 문제가 분명합니다. 박승호가 말소기준권리 이전에 전입했고 보증금이 미상이라는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자의 인수액도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 확인 전 가격 가점 금지가 맞습니다. 임차관계가 해소되거나 인수액 0원이 원문으로 확인된 뒤에야 141,400,000원과 최근 실거래의 차이가 실제 가격 메리트로 바뀝니다.
