수원지방법원 2024타경6804. 이천시 사음동 선경캐슬2차 106동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가는 252,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 176,400,000원입니다. 등기상 핵심은 2018.01.11. 설정된 국민은행 근저당 162,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.10.14. 강제경매개시결정과 2024.12.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 단순히 “임차인 없음”으로 볼 사건은 아닙니다. 현황조사와 문건접수에는 박승호·유지근·유영선의 전입이 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.01.11.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 유지근은 등기부상 소유자·채무자와 동일 이름으로 조사돼 관계인 여부를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6804 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 양진로 45-26, 106동 4층401호 (사음동,선경캐슬2차) |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택 이용 |
| 대상 면적 | 84.91㎡ |
| 소유자 | 유지근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 176,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 331,673,098원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
2016.12.22. 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재의 말소기준은 2018.01.11. 국민은행 근저당입니다. 2024.10.14. 구다훈의 강제경매개시결정과 2024.12.02. 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 2024.11.20.에는 2024.10.04. 파산선고결정에 따른 등기도 있어, 파산절차와 매각절차의 관계는 입찰 전 최신 등기와 매각서류를 대조하는 편이 안전합니다.
② 점유·전입 조사 — 대항력은 없지만 원본 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승호 | 2021.05.10 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유지근 | 2021.11.15 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유영선 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가도 최근 거래와 거의 붙어 있다
선경캐슬2차는 총 15세대이고, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.08. 전용 84.81㎡ 2층 178,610,000원, 이전 거래는 2021.06. 전용 84.81㎡ 3층 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.81㎡ | 2 | 178,610,000원 |
| 2021.06 | 84.81㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 181,805,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 178,610,000원 |
현재 최저가 176,400,000원은 전체 실거래 평균의 97.0%, 최근 12개월 평균의 98.8%입니다. 최근 시세보다 아래이기는 하지만 차이가 크지 않습니다. 더 중요한 것은 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -3.5%라는 점입니다. 최근 시세가 내려온 상황에서 최저가가 최신 거래에 거의 붙어 있기 때문에, “1회 유찰됐으니 충분히 싸다”고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,130,400원 |
현재 최저가 176,400,000원을 전제로 하면 국민은행 근저당 채권최고액 162,000,000원이 전액 배당되고 11,130,400원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리는 같고 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 176,400,000원 | 162,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 41,048,721원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 86,435,999원 | 84,480,151원 | 77,519,849원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 4층 구조입니다.
- 주변환경. 사음저수지 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·물류센터·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이고 공시지가는 422,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 선경캐슬2차는 15세대로, 확인되는 실거래 표본은 2건입니다. 거래량이 많은 대단지와는 다른 가격·매도 기간 변동성을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 원본 확인. 박승호·유지근·유영선의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 유지근 관계 확인. 전입자 유지근과 등기부상 소유자·채무자 유지근이 동일 이름이므로 실제 점유관계를 확인하세요.
- 파산선고 등기 확인. 2024.11.20. 파산선고 등기가 있으므로 최신 등기와 경매절차 서류를 함께 확인하세요.
- 가격 기준은 최신 거래. 감정가 대비 할인율보다 2025.08. 실거래 178,610,000원과 최근 거래 추세 -3.5%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 15세대이고 실거래 표본이 2건이므로 매도 시점의 매수층과 거래 공백을 감안하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전성은 양호, 현재 가격은 보수적으로”
이 사건의 말소기준은 2018.01.11. 국민은행 근저당이며, 조사된 전입자 3명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로, 권리구조 자체는 비교적 단순한 편입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자들이 있고 소유자와 동일 이름의 전입자도 있어 점유관계 원본 확인은 필요합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 252,000,000원에서 한 차례 유찰돼 176,400,000원까지 내려왔지만, 이는 최근 12개월 실거래 178,610,000원의 98.8%입니다. 최근 거래 추세도 -3.5%이고 실거래 표본은 2건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 양호하지만 현재 회차의 가격 메리트는 얇다”는 결론이 가장 일관됩니다.
