🔁 2회 유찰 ⚖️ 인수 0원 💰 최근시세 대비 69.1% 📉 최근 추세 -3.5%
수원지방법원 2024타경6804. 이천시 사음동 선경캐슬2차 106동 4층 401호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2018년 1월 11일 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 162,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있고, 과거 주식회사우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
가격은 권리보다 눈에 띕니다. 감정가 252,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 123,480,000원, 감정가의 49%입니다. 같은 선경캐슬2차의 최근 12개월 실거래는 2025.08의 178,610,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 금액의 69.1%입니다. 다만 최근 실거래가 과거 거래보다 -3.5% 낮아진 흐름이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 판단할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 양진로 45-26, 106동 4층401호 (사음동,선경캐슬2차) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 시세 비교 기준 면적 84.91㎡ |
| 소유자 | 유지근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 331,673,098원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.11 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 인수 0원
핵심 기준일은 2018.01.11입니다. 현황조사상 박승호는 2021.05.10, 유영선은 2021.09.10, 유지근은 2021.11.15 전입으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
| 조사대상 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박승호 | 2021.05.10 | 2025.04.03 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 유영선 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 유지근 | 2021.11.15 | 해당 없음 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 소유자와 동일인 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세의 69.1%
선경캐슬2차는 15세대 규모이고, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.08, 전용 84.81㎡, 2층 178,610,000원 한 건입니다. 그 이전 거래는 2021.06, 전용 84.81㎡, 3층 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.81㎡ | 2 | 178,610,000원 |
| 2021.06 | 84.81㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 178,610,000원 |
현재 최저매각가이자 권리상 실질취득액인 123,480,000원은 최근 12개월 평균 178,610,000원의 69.1%입니다. 이 수치만 보면 감정가 신뢰 여부와 별개로 최근 실거래 대비 가격 여유가 있습니다. 반면 최근 거래가 이전 거래 대비 -3.5%이고, 거래 표본이 2건에 불과하므로 가격 메리트를 판단할 때 전체 평균 181,805,000원보다 최신 거래 178,610,000원과 하락 추세를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,528,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 162,000,000원 | 120,951,280원 |
| 미배당 | - | 41,048,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 123,480,000원에서는 집행비용 2,528,720원을 제외한 120,951,280원이 국민은행 근저당에 배당되고, 41,048,720원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 계산된 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 소규모 공동주택으로 보는 것이 맞습니다.
- 주위환경. 사음저수지 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·물류센터·공장·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물의 개별 세대로, 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 422,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 단지에 확인된 실거래가 2건으로 표본이 적고, 최근 가격 추세도 -3.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 대조. 박승호·유영선의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 후순위지만 매각물건명세서와 배당요구 서류를 반드시 확인하세요.
- 유지근 점유관계. 소유자 유지근이 현황조사상 점유자로도 확인됩니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 파산선고 확인. 2024.11.20 파산선고 등기가 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서에서 매각절차에 미치는 영향을 재확인하세요.
- 현재 가격 기준. 실질취득 123,480,000원은 최근 12개월 평균 178,610,000원의 69.1%입니다. 감정가 할인율보다 이 비교를 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래 대비 -3.5%입니다. 전체 평균 181,805,000원을 상단 시세로 단순 적용하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 86,436,000원, 4회 유찰 시 60,505,199원으로 내려가지만, 낮은 가격 자체가 거래 유동성을 보장하지는 않습니다.
- 배당 외 비용. 현재 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제·미납 관리비 등은 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력, 환금성은 보수적으로”
이 물건의 강점은 분명합니다. 2018.01.11 국민은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자들은 모두 그 이후입니다. 현재 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원이어서 권리상 실질취득은 최저매각가 123,480,000원으로 볼 수 있습니다. 최근 12개월 실거래 178,610,000원의 69.1%라는 가격도 충분히 낮습니다.
다만 15세대 다세대, 실거래 2건, 최근 가격 추세 -3.5%, 평균 유찰 2.0회라는 특성은 분명한 경계 신호입니다. 여기에 보증금·확정일자 미상의 점유자와 소유자 유지근의 점유관계, 파산선고 등기까지 원문 확인이 남아 있습니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮고 가격 여유는 있지만, 임대차 확인과 환금성 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정할 물건입니다.
