129,500,000원
대전지방법원 2025타경852. 서산시 예천동 494 씨동 2층201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2020.10.28. 전주복지신용협동조합의 근저당권이고 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이 근저당권과 2025.09.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인도 조사되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 1회 유찰을 거치면서 감정가 185,000,000원에서 129,500,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 최근 거래는 2025.06과 2025.08에 모두 186,000,000원이었고 최근 12개월 평균 역시 186,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 69.6%입니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 -2.1% 낮아진 추세이므로, 전체 평균 188,000,000원보다 최근 가격을 우선해 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경852 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 예천동 494 씨동 2층201호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 호수공원13로 17-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.24㎡ · 5층 건물 중 2층201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 357,668,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원
임차인 없음. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으나, 별도의 임차인 신고 내역은 없고 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2020.10.28. 전주복지신용협동조합 근저당권입니다. 앞선 주식회사제이에스에셋대부의 가처분과 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 69.6%
동일 면적 51.24㎡의 최근 거래는 2025.08 186,000,000원, 2025.06 186,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 186,000,000원이며, 현재 최저가 129,500,000원은 그 가격의 69.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 51.24㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 2025.06 | 51.24㎡ | 3 | 186,000,000원 |
| 2024.01 | 51.24㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.08 | 52.85㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.24㎡ | 2건 | 186,000,000원 |
전체 거래 평균은 188,000,000원이지만 과거 198,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 하락장 보정 원칙상 최근 12개월 평균 186,000,000원과 최신 거래 186,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -2.1% 흐름입니다. 그럼에도 현재 최저가는 최근 평균보다 충분히 낮은 69.6% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 2. 근저당 · 전주복지신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 116,887,000원 |
현재 최저가 129,500,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 116,887,000원이 소유자 교부로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 129,500,000원 | 10,000,000원 | 116,887,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 90,650,000원 | 10,000,000원 | 78,618,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 63,454,999원 | 10,000,000원 | 51,912,809원 | 0원 |
어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차부터 말소기준 근저당 10,000,000원이 전액 배당되는 구조라, 추가 유찰은 권리 문제를 해소하는 과정이라기보다 매입가격을 더 낮추는 과정에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충남서산소방서 북동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·관공서 등으로 이루어진 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지도배 및 타일마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 589,800원/㎡, 토지면적 1,040.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고, 중로3류에 접합니다.
- 규모. 2020.06.15 준공, 총 28세대이며 확인된 실거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-954호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 188,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 186,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -2.1%이므로 낙찰가 산정 때 추가 가격 여유를 두는 접근이 합리적입니다.
- 거래량 확인. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건이므로 개별 호수의 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 내려왔다
이 물건의 핵심은 인수 0원과 현재 최저가 129,500,000원입니다. 말소기준인 전주복지신용협동조합 근저당 이후의 경매개시결정은 소멸하고, 임차인도 없어 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 가격도 최근 12개월 평균 186,000,000원의 69.6%까지 내려왔습니다.
다만 등기상 소유권이 신영부동산신탁주식회사에 있고 신탁원부 확인 주의사항이 명시돼 있으며, 시장도 최근 거래군 기준 -2.1% 흐름입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 간격은 확보됐지만, 신탁원부와 실제 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건으로 정리됩니다.
