* 0원은 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 인수액입니다. 미확인 점유자, 임대차, 신탁계약 등에 따른 실제 부담이 없다고 확정하는 금액은 아닙니다.

대전지방법원 서산지원 2025타경852. 충청남도 서산시 예천동 494 소재 다세대주택 씨동 2층 201호입니다. 전용면적은 51.24㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 건축물은 2020년 6월 15일 준공됐고, 전체 28세대 규모입니다. 소유자는 개인이 아니라 신영부동산신탁주식회사로 등재돼 있습니다.

이 물건의 특이점은 2020년 10월 28일에 집중되어 있습니다. 같은 날 전주복지신용협동조합의 근저당권이 설정되고, 부동산신탁회사 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 근저당권 접수번호는 39399, 신탁을 원인으로 한 소유권이전의 접수번호는 39407입니다. 등기 접수 순서상 근저당권이 앞서지만, 신탁재산의 처분권한과 임대차 관계는 신탁원부까지 확인해야 판단할 수 있습니다.

최저매각가격이 감정가의 절반 아래로 떨어졌다는 사실은 분명한 장점입니다. 그러나 가격 할인과 권리 안전성은 별개입니다. 특히 법원 경매에서는 등기부에 보이는 근저당권의 소멸 여부뿐 아니라 신탁관계, 실제 점유 상태, 매각물건명세서상의 인수 조건까지 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권보다 신탁관계가 중요하다

등기부에서 핵심 말소기준권리는 2020년 10월 28일 설정된 전주복지신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원으로 기재되어 있고, 해당 근저당권 및 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그 이전에 설정됐던 제이에스에셋대부의 근저당권은 채권최고액이 1,200,000,000원이었지만, 2020년 10월 28일 해지로 말소됐습니다. 2020년 5월 13일 접수된 가처분도 다음 날이 아닌 2020년 10월 29일 말소등기가 이루어졌습니다. 이 두 권리는 현재 매수인이 그대로 떠안을 존속 권리로 보기 어렵습니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고 없음과 점유 없음은 다르다

현재 확인되는 실제 임차인 수는 0명입니다. 다만 감정평가 관련 기재에는 임대관계가 미상으로 나타나므로, 이를 곧바로 공실 또는 소유자 점유라고 판단해서는 안 됩니다.

주택임차인이 실제로 점유하고 주민등록을 갖춘 경우에는 전입 시점, 신탁관계, 임대차계약의 유효성 등에 따라 대항력 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 이 물건은 신탁등기가 존재하므로 임대차계약이 있었다면 계약 주체와 수탁자의 동의 여부가 중요합니다.

③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 거래 추세는 하락

가격 판단에서는 과거 전체 실거래 평균 188,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 이 다세대주택의 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건이며, 모두 186,000,000원에 거래됐습니다.

현재 최저매각가격 90,650,000원은 최근 12개월 평균 거래가 186,000,000원의 48.7%입니다. 금액으로는 95,350,000원 낮습니다. 이는 단순한 소폭 할인이 아니라 실거래 비교상 상당히 큰 가격 차이입니다.

그러나 최근 거래 추세는 -2.1%로 하락 방향입니다. 2024년 1월 동일 면적 5층 거래가 198,000,000원이었던 데 비해, 2025년 6월과 8월에는 각각 186,000,000원으로 거래됐습니다. 전체 평균 188,000,000원은 상대적으로 과거 높은 거래가격의 영향을 받을 수 있으므로, 입찰 판단에선 186,000,000원을 비교 기준으로 보는 것이 더 보수적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)

최저매각가격 90,650,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,031,700원을 공제하고, 전주복지신용협동조합 근저당권에 10,000,000원을 배당한 뒤 78,618,300원이 소유자 교부액으로 남는 계산입니다.

다만 이 계산은 등기부에 기재된 해당 근저당권의 채권최고액만 채권액으로 반영한 결과입니다. 신청채권자의 경매청구금액 357,668,698원이 전액 반영된 배당표가 아니며, 신청채권자에 대한 별도의 예상 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 신청채권자의 실제 배당액과 소유자 잔여금은 확정된 금액으로 볼 수 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 배당요구 관계 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 예상배당표는 낙찰자의 채무인수 확정표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮아져도 권리 확인은 동일하다

이 물건은 이미 2회 유찰됐으며 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 최저매각가격이 낮아지는 시나리오도 확인할 수 있습니다.

추가 유찰이 발생한다면 예정된 최저매각가격은 각각 63,454,999원, 44,418,499원까지 내려갑니다. 그러나 다음 회차로 진행되는 것은 현재 회차의 유찰이 확정된 경우에 한합니다.

다세대주택은 유찰 횟수가 증가할수록 가격만 낮아지는 것이 아니라, 매수 수요 부족이나 물건별 권리·환금성 문제를 함께 살펴봐야 합니다. 이 건과 관련한 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 확인된 매각성공률은 0.0%입니다. 통계 표본의 한계가 있으므로 이를 장래 낙찰 가능성의 확정적 예측으로 사용할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 예천동 소재 충남서산소방서 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 관공서 등으로 이루어진 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 건물 남동측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 외벽은 스톤코트 마감, 내부는 벽지와 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 감정 당시 다세대주택으로 이용 중인 건물입니다. 아파트 단지와는 거래 규모 및 매수 수요가 다를 수 있습니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 감정요항표상 부정형 평지의 주거용 건부지입니다. 토지 공시지가는 589,800원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 포함되며 중로3류 도로에 접합니다. 감정요항표상 공부와 현황의 차이는 별도로 지적되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 전체 28세대 규모로, 최근 12개월 동일 면적 실거래는 2건입니다. 대규모 공동주택보다 거래 표본이 적고, 최근 가격 추세도 -2.1%로 하락해 재매각 시 매수자 확보와 매각기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 제2020-954호 확보. 신탁계약의 목적과 수익자, 수탁자 처분권한, 임대차 승인 조항 및 경매 후 권리 정리 관계를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2020.10.28 접수번호 39399 근저당권과 같은 날 접수번호 39407 신탁 소유권이전의 선후관계를 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
• 공동담보목록 확인. 근저당권에 기재된 공동담보 부동산과 2022.05.24 일부소멸 부기 내용을 확인하고, 현재 담보범위와 채권 잔액을 점검해야 합니다.
• 청구금액 검증. 근저당권 채권최고액 10,000,000원과 경매 청구금액 357,668,698원 사이의 차이가 발생한 이유를 경매신청서, 채권계산서 및 배당 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 현장 점유조사. 실제 거주자, 임대차계약 당사자, 전입일, 점유 개시일과 보증금 여부를 확인해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 공실을 단정하지 않아야 합니다.
• 매각물건명세서. 매각으로 소멸하지 않는 권리, 점유관계 및 특별매각조건이 존재하는지 최종 명세서를 통해 확인해야 합니다.
• 실거래 재점검. 최근 비교 거래가 2025.08이므로, 매각기일 전까지 추가 실거래와 현재 매도 호가를 확인해야 합니다. 최근 거래 추세는 -2.1%로 하락 방향입니다.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 가능성, 내부 수리 필요 여부, 누수 및 설비 작동상태 등 별도 비용이 발생할 사항을 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 산정. 최저가 90,650,000원 외에 실제 인수액, 취득 관련 세금, 명도 및 수리 비용 등을 반영해야 합니다. 현 단계의 인수 0원 추정만으로 총취득비용을 확정하지 않아야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다”

이 사건의 가격은 분명 주목할 만합니다. 185,000,000원의 감정가가 2회 유찰로 90,650,000원까지 낮아졌고, 최근 12개월 동일 면적 평균 거래가 186,000,000원과 비교하면 48.7%에 불과합니다. 신고된 임차인도 없고, 현재 배당 계산상 인수액 역시 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 반값 다세대주택으로 보기는 어렵습니다. 신영부동산신탁주식회사가 소유자로 등재돼 있고, 신탁원부를 통해 처분권한과 임대차 관련 조건을 확인해야 합니다. 또한 10,000,000원의 근저당권 채권최고액과 357,668,698원의 경매 청구금액 사이의 차이는 배당관계 검증이 필요한 중요한 신호입니다.

최근 거래도 -2.1%의 하락 추세를 보이고 있으며, 전체 28세대 규모에서 최근 비교 거래는 2건에 그칩니다. 따라서 과거 거래가와 최저매각가격의 차이를 전부 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급, 48점입니다. 가격 할인 폭은 긍정적이지만 신탁계약과 점유관계가 확정되지 않았고, 청구금액과 배당 추정에도 검증할 부분이 있습니다. 권리 확인 전 입찰은 보류, 신탁원부·점유·배당관계가 해소되면 가격을 재평가하는 접근이 적절합니다.