대전지방법원 2025타경852. 충남 서산시 예천동 494 씨동 3층 302호의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이며, 대상 전용면적은 29.56㎡입니다. 감정가는 118,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 82,600,000원입니다. 말소기준은 2020.10.28 설정된 전주복지신용협동조합 근저당권 10,000,000원이고, 제공된 배당 시나리오에서는 이 근저당이 전액 배당된 뒤에도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리분석을 단순히 “인수 0원”에서 끝내면 안 됩니다. 2020.10.28 소유권이 신영부동산신탁주식회사로 신탁 이전됐고, 등기기록에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2020-956호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전 신탁원부 원문 대조가 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경852 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 예천동 494 씨동 3층302호 · 도로명주소 충청남도 서산시 호수공원13로 17-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.56㎡ · 5층 건물 |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 357,668,698원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.28 근저당권 · 전주복지신용협동조합 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준근저당은 소멸, 신탁원부는 확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 신탁등기가 존재하고 등기기록 자체가 신탁원부 확인을 요구하고 있어 신탁원부를 보지 않은 채 권리가 완전히 단순하다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인보다 ‘면적 불일치’가 먼저
실거래 자료는 총 7건이 있으나 대상 전용면적 29.56㎡와 면적이 매칭되지 않습니다. 최근 거래도 51.24㎡·58.74㎡ 등 더 큰 면적의 거래여서, 거래금액을 그대로 대상 호수의 시세로 대입하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 140,895,000원이고 최저가는 그 값의 58.6%지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 58.74㎡ | 2 | 95,790,000원 |
| 2025.08 | 51.24㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 2025.06 | 51.24㎡ | 3 | 186,000,000원 |
| 2024.01 | 70.44㎡ | 2 | 201,000,000원 |
| 2024.01 | 51.24㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2023.10 | 70.44㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2022.08 | 52.85㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 140,895,000원 |
최신 거래는 2026.06의 95,790,000원이지만 전용 58.74㎡로 대상 29.56㎡와 차이가 큽니다. 전체 거래 평균 178,970,000원은 과거 198,000,000원·201,000,000원·204,000,000원 거래까지 포함하기 때문에 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 평균이 이전 거래 대비 -27.4%로 내려왔다는 점입니다. 시장 가격 흐름은 하락 추세로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 2. 근저당 · 전주복지신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,713,200원 |
현재 회차 82,600,000원 가정에서는 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충남서산소방서 북동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·관공서 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지·타일 마감, 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함되고 중로3류에 접합니다. 공시지가는 589,800원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 28세대, 2020.06.15 사용승인 자료가 확인됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 면적이 맞는 실거래 확보. 현재 실거래 표본은 대상 29.56㎡와 매칭되지 않습니다. 51.24㎡·58.74㎡·70.44㎡ 거래금액을 그대로 비교가로 사용하면 왜곡될 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 흐름이 이전보다 -27.4%이므로 과거 전체 평균 178,970,000원보다 최신 거래와 최근 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 채권관계 대조. 사건 청구액 357,668,698원과 배당 시나리오상 근저당 채권최고액 10,000,000원 사이의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 회차는 82,600,000원, 2회 유찰 시 57,820,000원, 3회 유찰 시 40,474,000원으로 제시돼 있으나 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 근저당도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 가격 판단에는 두 개의 제동장치가 있습니다. 첫째, 소유권이 신탁돼 있어 신탁원부 확인이 필요합니다. 둘째, 대상 전용 29.56㎡와 실거래 면적이 매칭되지 않아 최저가 82,600,000원을 140,895,000원의 최근 평균과 단순 비교해 ‘싸다’고 결론 낼 수 없습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -27.4%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신탁원부와 동일·유사 면적 시세를 확인한 뒤에야 입찰가격을 정할 수 있는 사건입니다.
