대전지방법원 2025타경852. 충청남도 서산시 예천동 494 씨동 3층 302호에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 118,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 57,820,000원입니다. 감정가의 49%까지 가격이 낮아졌다는 점에서 입찰자의 관심을 끌 만합니다.

그러나 권리 흐름은 단순한 일반 소유 아파트 경매와 다릅니다. 현재 등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사이며, 2020년 10월 28일 소유권이전 신탁이 이루어졌습니다. 같은 날짜에 전주복지신용협동조합의 근저당권 10,000,000원이 설정되어 있고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 금융기관은 이후 전주혁신신용협동조합으로 명칭이 변경된 것으로 기재되어 있습니다.

특히 중요한 사실은 신탁등기에 별도의 주의사항이 붙어 있다는 점입니다. 신탁재산의 관리·처분과 임대차 관련 사항을 판단하려면 신탁원부 제2020-956호를 확인해야 합니다. 등기상 근저당권이 매각으로 소멸한다고 해서 신탁 및 점유관계에 관한 검토까지 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 필요

권리의 출발점은 2020년 10월 28일 설정된 근저당권입니다. 을구 3번 근저당권자인 전주복지신용협동조합의 채권최고액은 10,000,000원이고, 해당 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

한편 주식회사제이에스에셋대부 명의의 기존 근저당권 1,200,000,000원은 이미 2020년 10월 28일 말소되었습니다. 같은 회사가 신청했던 가처분도 2020년 10월 29일 말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 말소 권리를 현재 유효한 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 숫자상 할인과 실제 저평가를 구분

실거래가와 비교하면 현재 최저매각가 57,820,000원은 최근 12개월 평균 140,895,000원의 41.0%입니다. 전체 7건 평균 178,970,000원과 비교하면 32.3%입니다. 다만 전체 평균에는 과거 고가 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단에서는 최근 실거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.

특히 거래된 주택의 면적은 51.24㎡·52.85㎡·58.74㎡·70.44㎡로 서로 다르며, 비교 대상 물건의 기준 면적 29.56㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래금액은 주변 거래 수준을 파악하는 참고자료이지, 302호의 직접적인 동일 면적 시세라고 보기는 어렵습니다.

현재 최저가 57,820,000원은 최신 거래가 95,790,000원보다 낮습니다. 그러나 58.74㎡ 거래를 면적 29.56㎡ 물건에 직접 대입하는 것은 적절하지 않습니다. 면적, 층, 내부 상태, 대지권, 신탁관계 등을 조정한 별도의 시세 검증이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 추정입니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 배당액을 계산하였으며, 집행비용은 추정치입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 잔여금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전체 경매 청구금액 357,668,698원과 구분해야 합니다. 공동담보 관계 및 실제 채권액을 확인해야 하며, 소유자 교부 예상액은 확정금액이 아닙니다.

추가 유찰 시 가격 시나리오

가격만 보면 추가 유찰 시 진입금액은 더욱 낮아집니다. 하지만 이는 확인된 인수액이 없다는 계산상 가정이며, 미상 임대차에서 실제 인수할 보증금이 확인되면 실질취득금액은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우, 실질취득금액은 낙찰가 + 인수보증금으로 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 추가 유찰만으로 실질 매입비용이 낮아진다고 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 예천동 소재 충남서산소방서 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020.06.15 준공된 건물로, 철근콘크리트구조에 스톤코트 외벽, 벽지·타일 내벽 및 샷시 창호를 갖추고 있습니다. 일반적인 위생·급배수·난방설비와 승강기설비가 마련되어 있습니다.
• 대지 및 도로. 부정형 평지의 주거용 건부지이며, 남동측으로 폭 약 12m 포장도로에 접합니다. 지목은 대이고 토지면적은 1,040.0㎡입니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역에 해당하며, 중로3류(폭 12~15m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 589,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 비교 단위는 28세대 규모이며, 거래가 확인된 면적과 층에 따라 가격 차이가 큽니다. 최근 거래 추세가 -27.4%인 만큼 매도 시점의 수요와 개별 호실 시세에 주의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 열람. 신탁원부 제2020-956호를 확보하여 수탁자의 처분권한, 수익자, 임대차 승인조건, 신탁재산의 관리·처분 조항을 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 대조하여 점유자와 대항력 가능성, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권 접수번호 39399, 신탁등기 접수번호 39407의 선후관계와 매각으로 소멸하는 권리의 범위를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권은 다른 호실들과 공동담보 관계가 있습니다. 공동담보 일부소멸 내역과 현재 채권관계, 경매 청구금액 357,668,698원과의 관계를 원본으로 대조하세요.
• 동일 면적 실거래 확보. 최근 평균 140,895,000원은 서로 다른 면적의 거래에서 산출된 값입니다. 대상 호실의 기준 면적 29.56㎡와 실제 등기 면적을 확인하고, 이에 맞는 실거래 및 매물 가격을 별도로 비교하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -27.4%를 고려해 과거 거래 평균을 그대로 현재 가치로 사용하지 마세요. 최신 거래 95,790,000원 역시 면적 차이를 조정해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유관계, 인도 절차, 공용부분 관리비 체납 가능성 등을 사전에 확인하세요.
• 매각기일 최종 점검. 2026.10.21 매각기일에 앞서 경매의 진행 여부, 매각조건 변경, 정정공고 및 최신 명세서를 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 무엇을 인수하는가

서산 예천동 302호는 감정가 118,000,000원에서 57,820,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 표면적인 가격 하락 폭은 상당하고, 등기상 확인된 근저당권과 경매개시결정을 기준으로 보면 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 남아 있고 임대관계는 미상입니다. 이 두 가지는 입찰 전 반드시 확인해야 할 권리분석의 핵심입니다. 또한 최근 실거래 추세는 -27.4%이고, 비교 거래와 대상 물건의 면적도 일치하지 않아 현재 최저가를 곧바로 적정가치 대비 할인된 금액으로 평가할 수 없습니다.

결론적으로 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 안전성과 실제 시세는 아직 검증이 필요한 물건입니다. 신탁원부와 점유·임대차관계를 확인해 실질 인수금액을 확정하고, 동일 면적의 최근 거래를 확보한 다음 입찰가를 판단하는 접근이 적절합니다. 낙찰가가 낮다는 사실보다 최종 취득비용과 재매각 가능한 가격이 더 중요합니다.