대전지방법원 2025타경852. 충청남도 서산시 예천동 소재 다세대주택으로, 호수공원13로 17-1의 씨동 2층 203호입니다. 감정가는 191,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 93,590,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49% 수준이므로 입찰가격만 보면 큰 폭의 할인입니다.
등기상 권리의 중심은 2020.10.28. 설정된 전주복지신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 이후 2025.09.30. 전주혁신신용협동조합 명의로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 전주혁신신용협동조합은 종전 전주복지신용협동조합에서 명칭이 변경된 것으로 표시되어 있습니다.
특이한 점은 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 존재한다는 사실입니다. 일반적인 개인 소유 다세대주택과 달리 신탁원부에 따른 관리·처분 관계 및 임대차 권한을 확인해야 합니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인 신고가 확인되지 않는 것과 실제 점유자가 없다는 것은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 예천동 494 씨동 2층 203호 도로명: 충청남도 서산시 호수공원13로 17-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상 전용면적 52.85㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 현재 등기명의자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 신탁원부 | 제2020-955호 |
| 감정가 | 191,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,590,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권 관련 | 전주혁신신용협동조합 (변경 전 전주복지신용협동조합) · 청구금액 357,668,698원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.28. 전주복지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21. |
| 등기 발급 기준 | 2026.08.12. |
① 권리 흐름 — 근저당권보다 신탁·점유가 핵심
말소기준권리는 2020.10.28. 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 채무자는 김금자, 근저당권자는 전주복지신용협동조합이며 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이 근저당권과 후순위 경매개시결정등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
그보다 앞서 설정됐던 주식회사제이에스에셋대부의 1,200,000,000원 근저당권은 2020.10.28. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 회사의 가처분등기도 2020.10.29. 말소됐으므로 이를 현재 살아 있는 채무나 매수인 인수권리로 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·임대차 — 신고 임차인 없음, 실제 임대관계 미상
| 구분 | 확인 상태 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고 임차인 없음 | 확인 안 됨 | 확인 안 됨 | 산정 0원 |
| 실제 점유·임대차 | 임대관계 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
현재 확인되는 신고 임차인은 0명입니다. 따라서 예상배당에서도 임차보증금 배당 및 매수인 보증금 인수액은 계상되지 않았습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다.
실제 거주자의 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자 및 신탁에 따른 임대차 권한은 확인되지 않았습니다. 따라서 미확인 점유자의 대항력을 '있음'이라고 단정할 수도 없고, '없음'이라고 확정할 수도 없습니다. 특히 대항요건을 갖춘 임차인이 발견된다면, 말소기준일과의 선후관계, 신탁등기와 임대차계약의 관계 및 배당 여부에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래의 50.3%, 다만 하락 추세
서산시 예천동 494 소재 다세대주택의 비교 거래입니다. 대상 면적은 52.85㎡이며, 확인된 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 평균은 186,000,000원으로, 전체 거래 평균인 188,000,000원보다 낮습니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 거래를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 51.24㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 2025.06 | 51.24㎡ | 3 | 186,000,000원 |
| 2024.01 | 51.24㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.08 | 52.85㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 186,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 4건 | 188,000,000원 |
가장 최근 거래는 2025.08. 186,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 동일한 186,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 금액의 50.3%에 불과합니다. 차액은 92,410,000원으로, 확인된 권리 인수 0원을 전제로 하면 실거래 사례와의 가격 차이가 상당합니다.
다만 최근 거래는 주로 전용 51.24㎡이고, 경매 대상은 52.85㎡입니다. 면적과 층이 완전히 일치하는 비교 사례는 아니므로, 제시된 시세가 대상 호수의 현시점 가치를 확정하는 것은 아닙니다.
이 지역의 해당 주택 거래 표본은 4건이며, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이 사건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자가 매력적이더라도, 왜 응찰과 낙찰이 지연되는지 권리관계와 실제 점유 상황을 통해 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,084,620원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 전주복지신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 81,505,380원 |
| 합계 | — | 93,590,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 배당한 단순 계산입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권계산서 및 공동담보에 따른 배당 조정은 반영되지 않았습니다. 잔여금은 실제 배당 결과를 의미하지 않습니다.
현재 회차의 단순 배당 계산에서는 집행비용 2,084,620원, 근저당권 배당 10,000,000원을 차감한 후 81,505,380원이 잔여금으로 계산됩니다. 하지만 신청채권의 청구금액은 357,668,698원이므로 이 결과만으로 신청채권자가 충분히 변제받는다거나 실제 소유자에게 해당 잔여금이 전액 귀속된다고 판단할 수는 없습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 구분 | 최저가격 | 채권배당 | 예상 잔여 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 93,590,000원 | 10,000,000원 | 81,505,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 65,512,999원 | 10,000,000원 | 53,933,765원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 45,859,099원 | 10,000,000원 | 34,633,635원 | 0원 |
현재 최저가 93,590,000원에서 추가 유찰될 경우 3회 유찰 시 65,512,999원, 4회 유찰 시 45,859,099원으로 낮아지는 시나리오입니다. 각 회차의 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있지만 현재 확인된 권리관계가 그대로 유지된다는 전제가 필요합니다.
또한 회차별 예상 잔여금이 상당하다는 점은 청구금액 357,668,698원과 배당채권 10,000,000원의 차이를 다시 확인해야 하는 이유입니다. 공동담보를 포함한 실제 배당구조가 예상과 다를 수 있으므로, 단순 계산 결과를 최종 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 예천동 충남서산소방서 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 관공서 등으로 이루어진 주택지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 다세대주택으로, 외벽은 스톤코트 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다. 일반 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 감정평가상 남동측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접합니다. 토지는 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류(폭 12~15m)와 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가는 589,800원/㎡이며, 토지 관련 면적은 1,040.0㎡입니다. 이는 개별 호수의 대지권 면적을 뜻하지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 연혁. 준공일은 2020.06.15.이며, 전체 세대수는 28세대입니다. 대규모 아파트단지보다 비교거래 표본이 제한적이라는 점을 유의해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세는 -2.1%로, 거래 표본이 제한된 가운데 하락 흐름도 확인됩니다. 단기 재매각 시에는 보수적인 가격 산정이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 제2020-955호 원부를 열람해 신탁의 목적, 수익자, 임대차 승인 권한 및 매각에 따른 권리처리 조건을 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 조사. 현재 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현장방문, 전입세대 관련 서류, 현황조사 및 매각물건명세서를 통해 점유자와 대항요건을 확인해야 합니다.
- 신청채권 검증. 경매 청구금액 357,668,698원과 등기상 채권최고액 10,000,000원의 차이를 경매신청서 및 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 다른 호수에 대한 공동담보가 기재되어 있고 일부는 말소되었습니다. 남아 있는 공동담보 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 권리 선후관계. 2020.10.28. 근저당권을 말소기준으로 하되, 같은 날 접수된 신탁등기의 접수순서와 관련 신탁 조항까지 대조해야 합니다.
- 최신 시세 확인. 최근 실거래가 2025.08. 기준이므로, 2026.10.21. 입찰 전에 실제 매도호가와 동일·유사 면적 거래를 새로 확인해야 합니다. 가격 추세 -2.1%를 반영한 보수적 접근이 필요합니다.
- 명도·관리비. 실점유자 확인 및 명도 가능성을 검토하고 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 부담할 수 있는 항목을 점검해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 최신 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 판단”
서산 예천동 203호는 두 차례 유찰을 거쳐 191,000,000원에서 93,590,000원으로 최저매각가가 내려온 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래 평균인 186,000,000원과 비교하면 50.3% 수준이어서, 확인된 시세상 가격 할인 폭은 분명히 큽니다.
그러나 거래가격은 -2.1% 하락 추세이고, 최근 시세 표본도 많지 않습니다. 그보다 중요한 것은 신탁 소유 구조와 미확인 임대차, 그리고 신청채권과 등기상 채권최고액의 불일치입니다. 이는 단순히 최저가격이 낮다는 이유로 넘어갈 문제가 아닙니다.
현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원이고, 이를 전제로 한 실질취득원가는 93,590,000원입니다. 다만 실제 점유자 및 신탁원부를 확인하지 않은 상태에서 이 금액을 확정적인 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
결론은 조건부 관심 물건입니다. 시세 대비 할인은 충분하지만, 신탁원부·점유관계·배당구조 확인이 입찰의 선행조건입니다. 이 사항이 모두 해소된다면 가격 경쟁력을 검토할 만하지만, 확인되지 않는다면 큰 할인율만을 근거로 응찰하는 것은 신중해야 합니다.
