대전지방법원 2025타경852. 서산시 예천동 494 씨동 2층 203호의 다세대주택입니다. 감정가는 191,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,700,000원입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 비교 대상 실거래 면적은 51.24㎡·52.85㎡, 대상 면적은 52.85㎡로 면적이 매칭됩니다.
권리의 출발점은 2020.10.28. 설정된 전주복지신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고 경매로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그보다 앞선 제이에스에셋대부의 가처분과 1,200,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 다만 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 이루어졌고, 현재 등기상 소유자도 신영부동산신탁주식회사입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경852 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 예천동 494 씨동 2층203호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 호수공원13로 17-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 52.85㎡ |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 357,668,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1,000만원 근저당
임차인 조사 내역은 없습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 2020.10.28. 접수된 전주복지신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이며, 2025.09.30. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 추세는 -2.1%
비교 가능한 실거래는 모두 4건입니다. 전체 평균은 188,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선하면 186,000,000원입니다. 최신 거래도 2025.08. 186,000,000원이며 최근 구간이 과거 구간보다 2.1% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 51.24㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 2025.06 | 51.24㎡ | 3 | 186,000,000원 |
| 2024.01 | 51.24㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.08 | 52.85㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 186,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 133,700,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액도 133,700,000원으로 동일합니다. 이는 최근 12개월 평균 186,000,000원의 71.9% 수준입니다. 전체 평균 188,000,000원 대비 비율은 71.1%지만, 하락장 보정 원칙에 따라 최근 12개월 평균과 최신 거래 186,000,000원을 더 중요한 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 2. 근저당 · 전주복지신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 121,028,200원 |
현재 회차에서는 등기상 배당대상 채권 10,000,000원이 전액 배당되고, 미배당 채권에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 회차별 인수액 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 133,700,000원 | 10,000,000원 | 121,028,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 93,590,000원 | 10,000,000원 | 81,505,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,512,999원 | 10,000,000원 | 53,933,765원 | 0원 |
세 시나리오 모두 등기상 채권 10,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 충남서산소방서 북동측 인근으로 아파트·근린생활시설·관공서 등이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽 스톤코트, 내벽 벽지도배 및 타일, 샷시창호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 주거용 건부지이며 남동측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 589,800원/㎡, 토지면적 1,040.0㎡입니다.
- 거래 표본. 총 28세대, 사용승인일 2020.06.15. 비교 가능한 거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 186,000,000원으로 과거 구간 대비 2.1% 낮아 최근 흐름은 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-955호에서 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항을 반드시 확인해야 합니다.
- 임대차 현황 재확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.10.28. 전주복지신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 기준 권리입니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 186,000,000원이고 최근 추세는 -2.1%입니다. 현재 최저가의 할인폭을 보되 하락 흐름을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당구조 확인. 사건 청구금액 357,668,698원과 배당표상 근저당 채권 10,000,000원 사이에 큰 차이가 있으므로 원본 채권관계와 신청채권자 지위를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 여유, 핵심 확인은 신탁
현재 회차만 놓고 보면 숫자는 분명합니다. 감정가 191,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가와 실질취득액이 133,700,000원으로 내려왔고, 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 186,000,000원이므로 실질취득액은 최근 시세의 71.9% 수준입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘저가 다세대’로만 보면 안 됩니다. 현재 소유자가 신영부동산신탁주식회사이고 등기에도 신탁원부 제2020-955호 확인 필요가 명시돼 있습니다. 또한 최근 가격 흐름은 -2.1%입니다. 결론적으로 등기상 인수는 0원이고 가격 할인은 충분하지만, 신탁관계 원본 확인이 입찰 전 핵심 과제인 사건입니다.
