제주지방법원 2025타경1294. 제주 구좌읍 월정리 ‘머먹젠’ 1,2층 108호 근린시설입니다. 감정평가상 벽체 구분 없는 튼 상가 형태의 근린생활시설이며 현황은 공실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 엄성운이고, 말소기준은 2018.03.13 구좌신용협동조합 근저당권 1,040,000,000원입니다. 이후 설정된 김정진 근저당, 신제주신용협동조합·제민신용협동조합 가압류, 제주특별자치도·국의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 주식회사 바람의언덕이 108호 임차인으로 조사돼 있지만 전입일은 2021.05.14로 말소기준권리인 2018.03.13보다 늦습니다. 보증금은 미상이고 월 차임은 1,000,000원이지만, 대항력은 없어 이 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1294 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층108호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 벽체 구분 없는 튼 상가 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 엄성운 · 2018.01.29 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 73,615,000원 (5회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 구좌신용협동조합 / 978,419,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2018.01.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
말소기준은 2018.03.13 설정된 구좌신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.10.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐지만 말소기준의 선후관계 자체가 바뀌는 것은 아닙니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.05.01 주식회사 성북종합건설 가압류는 이미 말소됐고, 2023.04.28의 종전 임의경매개시결정 역시 2024.04.01 취하되어 2024.04.02 말소됐습니다.
임차인 — 실제 신고 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 바람의언덕 | 108호 | 2021.05.14 | 보증금 미상 · 월 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2021.05.14는 말소기준 2018.03.13 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 보증금, 배당요구 여부는 확인되지 않지만 대항력이 없는 이상 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 다만 현황조사에는 임차인이 확인된 반면 감정평가 이용상태는 현황 ‘공실’이므로, 실제 점유 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·환금성 — 16.81%여도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 73,615,000원으로 감정가 438,000,000원의 16.81% 수준입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 핵심 시장 신호는 낮아진 가격 자체보다 5회 유찰입니다. 머먹젠 경매 통계 역시 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 근린시설이고 현황 공실인 만큼 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 곤란합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 438,000,000원 | — |
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 73,615,000원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 51,530,500원 | 11.76% |
| 7회 유찰 시 | 36,071,350원 | 8.24% |
| 머먹젠 경매 통계 | 평균 유찰 3.0회 | 낙찰률 0.0% |
③ 예상배당표 (매각가 73,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,725,070원 |
| 2. 근저당 · 구좌신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 71,889,930원 |
| 3. 근저당 · 김정진 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 3,733,370,011원 중 71,889,930원이 배당되고, 미배당은 3,661,480,081원입니다. 신청채권 청구액은 978,419,140원이며 현재 회차에서는 71,889,930원이 배당되는 구조입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정리해수욕장 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 지방도 1132호가 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1,2층 108호는 벽체 구분 없는 튼 상가 형태의 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 공부와 현황 사이에는 벽체 구분 없이 통으로 이용되는 차이가 적시돼 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2018.01.15이며 외벽은 스톤코트·인조석·징크, 내벽은 페인팅, 바닥은 에폭시·데코타일, 창호는 폴딩도어·샷시창 마감입니다.
- 토지. 3필지 일단의 토지는 790㎡, 평지의 부정형 상업용 토지이며 북측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,166,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구, 가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰을 ‘저가’로 오해하지 않기. 현재 최저가 73,615,000원이 감정가의 16.81%이지만 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 점유 상태 재확인. 현황조사에는 주식회사 바람의언덕이 임차인으로 조사됐지만 감정평가 이용상태는 공실입니다. 실제 점유자와 영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 공부상 구획과 현황 경계 확인. 벽체 구분 없는 튼 상가로 이용된다고 적시돼 있으므로 108호의 실제 경계와 이용범위를 현장에서 확인하세요.
- 배당 외 세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 환금성 검토. 머먹젠 경매 통계 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%, 본건 5회 유찰이라는 신호를 낙찰 후 재매각 가능성과 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 유찰 횟수만으로 판단하지 않는다”
이 물건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현황조사상 임차인도 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 감정가 438,000,000원에서 현재 최저가 73,615,000원까지 5회 유찰됐고, 감정평가상 현황은 공실 근린생활시설입니다. 머먹젠 경매 통계도 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다.
권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 확인 가능한 실거래 없이 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 내려왔나”보다 “이 근린시설을 얼마에 취득해야 다시 팔거나 사용할 수 있는가”가 핵심입니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적 검토가 필요한 사건입니다.
