73,615,000원
제주지방법원 2025타경1294. 제주시 구좌읍 월정리 ‘머먹젠’ 1,2층 109호의 근린시설입니다. 감정평가 요항상 근린생활시설로, 현황은 공실이며 건물은 2018.01.15 사용승인된 철근콘크리트구조입니다. 본건은 감정가 438,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 73,615,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2018.03.13 접수된 구좌신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당입니다. 이후 김정진 근저당, 신제주신용협동조합·제민신용협동조합 가압류, 제주특별자치도 및 국 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 2025.10.24에는 이 말소기준 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 근저당 자체의 순위 기준일은 2018.03.13입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1294 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층109호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 엄성운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 73,615,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 17% |
| 청구액 | 978,419,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2018.01.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.03.13 구좌신용협동조합 근저당권입니다. 등기부상 이전에 존재했던 제민신용협동조합·농협은행 근저당은 이미 말소됐고, 2018.05.01 성북종합건설 가압류도 2018.05.25 말소됐습니다. 2023년 시작된 종전 임의경매 역시 2024.04.01 취하되어 2024.04.02 말소됐습니다.
② 임차 조사 — 108호 표기와 본건 109호를 반드시 구분
| 조사 명의 | 표기 호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 바람의언덕 | 108호 | 2021.05.14 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사에는 주식회사 바람의언덕이 108호로 기재돼 있습니다. 본건 주소는 109호이므로 호수 표기를 혼동하면 안 됩니다. 해당 조사 내역 자체로는 전입일 2021.05.14가 말소기준권리 2018.03.13보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관련 금액은 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 17%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 73,615,000원으로 감정가 438,000,000원의 약 17%입니다. 다만 중개 시세 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않고, 대상면적 31.59㎡ 역시 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
즉 이 물건은 “4.38억짜리를 7,361만원에 산다”는 식으로 접근하면 위험합니다. 실질취득액은 인수 0원 기준 73,615,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 별도의 임대수익·공실기간·실거래·매물 호가 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,725,070원 |
| 2. 근저당 · 구좌신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 71,889,930원 |
| 3. 근저당 · 김정진 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,733,370,011원 중 예상 배당액은 71,889,930원이며, 미배당액은 3,661,480,081원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액 기준의 추정이며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 73,615,000원 | 71,889,930원 | 3,661,480,081원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 51,530,500원 | 50,202,951원 | 3,683,167,060원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 36,071,350원 | 35,022,066원 | 3,698,347,945원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 하지만 낙찰가가 내려가는 것과 투자 매력이 커지는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 공실 근린시설은 임차수익, 재임대 가능성, 관리비·시설비, 매도 기간까지 함께 보아야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정리해수욕장 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 일주도로인 지방도 1132호가 있습니다. 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용 중이며 현재 공실입니다. 기본 위생·급배수·전기·냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.01.15. 외벽은 스톤코트·인조석·징크 마감, 내부는 페인팅·에폭시·데코타일 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지는 북측으로 폭 약 10m 내외 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며 토지면적은 790.0㎡, 공시지가는 1,166,000원/㎡입니다.
- 규제. 경관보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역 등이 포함되고, 일부 토지는 생태계보전지구4-2등급 또는 5등급에 저촉됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 이미 5회 유찰됐고 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0%입니다. 공실 근린시설인 만큼 주거용보다 매수층이 제한될 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 109호 실제 점유 확인. 현황조사 임차 표기는 108호이므로, 109호 내부 점유자·열쇠·영업 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 튼 상가 구조 확인. 감정요항상 기호(1,2)가 벽체 없이 통으로 사용되고 있어 108호와 109호의 실제 경계·출입구·전기·수도 계량 분리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금 확인. 주식회사 바람의언덕의 보증금은 미상입니다. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 배당요구·점유관계는 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 17%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·월정리 상가의 실제 임대료·공실률·매매 사례와 비교해야 합니다.
- 수익성 계산. 현재 공실이므로 예상 임대료, 공실 기간, 내부 시설비, 관리비를 포함한 보수적 수익률 계산이 필요합니다.
- 세금·관리비. 제주특별자치도와 국 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당과 체납 관계를 매각 전 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 최종 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 현장에서 끝내야 한다
이 사건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 2018.03.13 구좌신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리도 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그럼에도 등급을 높게 보기 어려운 이유는 가격과 환금성입니다. 감정가 438,000,000원에서 73,615,000원까지 내려왔지만 이미 5회 유찰됐고, 현황은 공실 근린시설입니다. 여기에 현황조사 임차 표기는 본건 109호가 아닌 108호이며, 감정요항에는 벽체 구분 없는 튼 상가라고 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 없음”을 확인한 뒤, 실제 점유·공간 경계·임대 가능성·시장가를 현장에서 검증해야 하는 사건입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
