73,615,000원
제주지방법원 2025타경1294. 제주 구좌읍 월정리 ‘머먹젠’ 1,2층 115호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설, 현황 공실입니다. 감정가 438,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 73,615,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 직접 비교 가능한 실거래 근거가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.03.13 설정된 구좌신용협동조합 채권최고액 1,040,000,000원 근저당입니다. 이후 김정진 근저당, 신제주신용협동조합·제민신용협동조합 가압류, 제주특별자치도·국 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당은 2025.10.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으나 말소기준 시점 자체는 2018.03.13입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1294 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층115호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 엄성운 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 73,615,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 978,419,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2018.01.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 을구 5번 구좌신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원이고 공동담보로 머먹젠 108호·109호가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 김정진 근저당 1,080,000,000원, 신제주신용협동조합 가압류 86,850,000원, 제민신용협동조합 가압류 1,526,520,011원, 제주특별자치도 및 국의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — 신고는 있으나 호수가 다르다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 바람의언덕 | 108호 | 2021.05.14 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 임차인 신고는 주식회사 바람의언덕 1건이지만 점유부분은 108호로 기재돼 있습니다. 본건은 115호이므로 그대로 본건 임차인으로 단정하면 안 됩니다. 신고된 전입일 2021.05.14는 말소기준일 2018.03.13보다 늦어 해당 신고 자체는 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금은 미상이고, 감정평가의 115호 이용상태는 현황 공실이므로 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서의 호수별 점유관계를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 16.81%까지 내려왔지만 ‘시세’는 별개
현재 최저매각가 73,615,000원은 감정가 438,000,000원의 16.81% 수준입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태이고, 다음 시나리오는 6회 유찰 시 51,530,500원, 7회 유찰 시 36,071,350원입니다.
그러나 여기서 가장 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다르다는 것입니다. 머먹젠 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 본건은 이미 5회 유찰됐습니다. 본건과 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 73,615,000원이 싸다는 표현이나 가격 가점은 근거가 부족합니다. 근린시설의 실제 매출 가능성·임대료·공실기간·관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,725,070원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 구좌신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 71,889,930원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 김정진 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,725,070원을 제외한 71,889,930원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 3,733,370,011원 대비 미배당은 3,661,480,081원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정리해수욕장 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 일주도로(지방도 1132호)가 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 본건 115호는 근린생활시설로서 현황 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.01.15이며 기본적인 위생·급배수·전기·냉난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·소로한면입니다. 토지면적은 790.0㎡, 공시지가는 1,166,000원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전4등급·경관보전지구5등급·가축사육제한구역 등에 포함되고 일부 생태계보전지구에 저촉됩니다.
- 환금성. 머먹젠은 9세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 본건은 이미 5회 유찰돼 시장 수요 검증이 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 115호 점유 재확인. 현황조사 임차인 표기는 108호입니다. 본건 115호가 실제 공실인지 현장과 원본 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 월정리 인근 근린시설의 실제 거래·임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 감정평가상 현황 공실이므로 취득 후 임차인 확보까지의 관리비·보유비용과 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 108호·109호 공동담보가 기재돼 있으므로 배당 및 채권관계의 원본 등기를 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 108호·109호·115호 표기를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 438,000,000원에서 5회 유찰돼 73,615,000원까지 떨어졌지만, 직접 비교할 실거래 근거가 없고 근린시설·현황 공실이라는 특성이 있습니다. 여기에 현황조사 임차인 표기가 108호로 본건 115호와 맞지 않는 점까지 있어, “유찰이 많으니 싸다”가 아니라 “권리 인수는 0, 가격은 현장과 시장으로 다시 검증”하는 접근이 맞습니다.
