제주지방법원 2025타경1490. 서귀포시 대정읍 구억리 제니스 102호로, 공부상 용도는 다세대, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 감정가 810,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 277,830,000원입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 이 사건은 가격 숫자 하나보다 권리기준·점유자·현장표시·비교거래의 시점을 함께 봐야 합니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2023.07.27 호성진 지분 압류입니다. 이후 2023.08.01 정성현 지분 압류와 2025.07.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1490 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정성현 2분의 1 · 호성진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 277,830,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,950,979,464원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 현장표시 | 공부상 제니스 101동 · 현장표시 제니스 103동 |
| 토지 지목 | 등기사항증명서상 대지권 목적 토지는 ‘전’ · 토지대장상 ‘대’ |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수권리는 없다
2019년 가처분과 신탁, 다수의 근저당 설정 기록은 등기 과정에서 말소된 내역이 확인됩니다. 제공된 말소기준 산정은 2023.07.27 국의 호성진 지분 압류이며, 2023.08.01 정성현 지분 압류와 2025.07.11 늘푸른신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 둘 다 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하영 | 본호 전부분 | 2024.08.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정기철 | 본호 전부분 | 2024.06.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 이하영은 2024.08.26, 정기철은 2024.06.03 전입으로, 모두 2023.07.27 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이 부분은 매수인 인수와는 별개로 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 33.7%라는 숫자만 믿으면 안 된다
등록된 제니스 비교거래는 전용면적이 유사한 2건입니다. 평균은 825,040,000원, 최저 800,080,000원, 최고·최신 거래는 850,000,000원입니다. 현재 최저가 277,830,000원은 이 평균의 33.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 125.8㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2021.08 | 124.27㎡ | 4 | 800,080,000원 |
| 평균 | 124.2723㎡ | 2건 | 825,040,000원 |
하지만 거래 시점은 2021.08·2021.11입니다. 따라서 현재 최저가가 과거 거래 평균의 33.7%라는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 66% 이상 저렴하다는 의미로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 이 단지는 총 8세대이고 등록 거래도 2건뿐이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 0.0으로 표시돼 있습니다. 현재 시세 확인이 선행되어야 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,689,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 273,140,380원 |
현재 계산에는 집행비용 4,689,620원과 잔여 273,140,380원이 반영돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권액 1,950,979,464원과 등기상 근저당권 이전 기록이 별도로 존재하므로 실제 배당은 원본 배당요구·채권신고 내역을 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 277,830,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 194,481,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 136,136,700원 | 0원 |
두 임차인 모두 대항력이 없고 명세서상 인수권리가 없어, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 ‘실질취득 고정형’이 아니라, 현재 계산상 낙찰가 자체가 실질취득액을 좌우하는 구조입니다.
⑥ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 구억리 구억리사무소 북동측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지방도와 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대이고 실제 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 구조입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 지적상 폭 약 15m 내외, 현황 폭 약 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며 연립주택 건부지 등으로 이용 중입니다. 토지면적은 1,421.0㎡, 공시지가는 375,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동 표시 대조. 공부상 제니스 101동이지만 현장표시는 제니스 103동입니다. 현황 위치·출입구·호수 표시와 등기 목적물이 실제로 일치하는지 확인하세요.
- 대지권 토지 지목 대조. 등기사항증명서에는 ‘전’, 토지대장에는 ‘대’로 표시되어 있습니다. 관련 공부를 함께 확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 이하영·정기철 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최우선변제 여부와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2020.12.23 늘푸른신용협동조합 근저당권과 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 기록을 최신 등기에서 대조하세요.
- 현재 시세 재확인. 등록 실거래가 2021년 2건뿐이므로 277,830,000원이 실제 현재 매매가보다 얼마나 낮은지는 별도 시세조사가 필요합니다.
- 환금성 확인. 제니스는 총 8세대이고 경매 평균 유찰 횟수 2.7회로 표시돼 있습니다. 낙찰 후 매도까지 고려한 수요를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔지만, 현재 시세 확인이 먼저다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 3회 유찰로 최저가는 277,830,000원까지 내려왔고, 명세서상 인수권리는 없으며 실제 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 권리만 놓고 보면 부담이 크지 않습니다.
반대로 가격 판단에는 보수적 접근이 필요합니다. 감정가 810,000,000원과 등록 실거래 평균 825,040,000원에 비하면 현재 가격은 매우 낮지만, 비교거래가 2021년 2건뿐이고 단지는 총 8세대입니다. 여기에 공부상 101동과 현장 103동의 표시 차이, 대지권 목적 토지의 지목 차이까지 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원이나, 현재 시세·현장 동일성·등기 권리 이전을 확인한 뒤 가격을 판단할 물건”입니다.
