제주지방법원 2025타경1490. 서귀포시 대정읍 구억리 ‘제니스’ 3층 302호로, 용도는 다세대이며 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 834,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 286,062,000원입니다. 공유자는 정성현·호성진으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준은 2023.07.27 제주세무서장이 한 호성진 지분 압류이며, 그 뒤 정성현 지분 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 시세 자료의 전용면적 대응 표본은 124.27㎡·125.8㎡ 거래 2건으로, 2021.08 거래가 800,080,000원, 2021.11 거래가 850,000,000원이며 평균은 825,040,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 34.7%입니다. 다만 거래 표본 자체가 2021년 2건에 그치고 단지는 8세대뿐이므로, 할인율 숫자만으로 현재 환금성과 현재 시세를 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1490 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 대상면적 124.2723㎡ |
| 소유자 | 정성현 2분의 1 · 호성진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 834,000,000원 / 286,062,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른신용협동조합 / 1,950,979,464원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 · 승강기설비 |
① 권리 흐름 — 기준은 2023.07.27 압류
2019년 가처분·신탁·근저당권들은 등기상 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.07.27 갑구 6번 호성진 지분 압류입니다. 이후 2023.08.01 정성현 지분 압류와 2025.07.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 및 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유자 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하영 | 본호 전부분 | 2024.08.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 정기철 | 본호 전부분 | 2024.06.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 정기철의 전입일은 2024.06.03, 이하영의 전입일은 2024.08.26으로 모두 말소기준권리인 2023.07.27보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 순위관계에서는 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으므로 배당·명도와 관련된 사실관계는 입찰 전에 보완 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 거래 표본은 오래됐다
제니스의 대상면적 124.2723㎡와 대응되는 거래는 2건입니다. 현재 최저가 286,062,000원은 표본 평균 825,040,000원의 34.7%로 크게 낮지만, 두 거래 모두 2021년에 이루어졌습니다. 따라서 가격 차이는 분명 크지만 현재 시세를 그대로 825,040,000원으로 단정하는 것은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 125.8㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2021.08 | 124.27㎡ | 4 | 800,080,000원 |
| 평균 | 124.2723㎡ | 2건 | 825,040,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 286,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,868원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 281,257,132원 |
현재 회차 배당 산정에서는 집행비용 4,804,868원 외에 채권자 배당액이 반영되어 있지 않고 소유자 잔여가 281,257,132원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 1,950,979,464원으로 기재되어 있어 실제 배당순위와 채권액은 원본 배당관계 서류로 반드시 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 가격 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 286,062,000원 | 0원 | 281,257,132원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 200,243,400원 | 0원 | 196,639,992원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 140,170,380원 | 0원 | 137,407,995원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구억리사무소 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도와 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층으로, 전기·위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 지적상 폭 약 15m 내외, 현황 폭 약 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 1,421.0㎡, 공시지가는 375,800원/㎡입니다. 토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전3등급·지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구5등급·하수처리구역·가축사육제한구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 총 8세대, 확인 실거래 2건이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 거래 표본이 적어 재매각 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동표시 확인. 공부상 ‘제니스 101동’, 현장표시 ‘제니스 103동’입니다. 현황과 등기 목적물의 동일성을 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 지목 차이 확인. 등기사항증명서의 대지권 목적 토지는 ‘전’, 토지대장은 ‘대’로 표시되어 있습니다.
- 점유자 확인. 이하영·정기철 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않으므로 현황조사와 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 흐름 확인. 2021.01.14 늘푸른신용협동조합 근저당과 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 권리이전 기록의 현재 상태를 최신 등기에서 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 신청채권자 청구액 1,950,979,464원과 현재 예상배당표의 채권자 배당 0원 사이의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인 거래가 2021년 2건뿐이므로, 286,062,000원이 과거 시세 대비 싸다는 이유만으로 현재 시장가를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 확인 난도도 높다”
현재 최저매각가 286,062,000원은 감정가 834,000,000원의 34% 수준이고, 확인된 거래 평균 825,040,000원의 34.7%입니다. 두 점유자의 전입일도 말소기준 2023.07.27 이후여서 대항력은 없고, 명시 인수권리도 없습니다. 표면적인 가격과 임차권 구조만 보면 매력적인 구간입니다.
하지만 이 사건은 할인율 하나로 끝낼 물건은 아닙니다. 실거래 표본은 2021년 2건뿐이고, 8세대 규모라 환금성 검증이 제한적입니다. 공부상 101동과 현장 103동의 차이, 토지 지목의 차이, 그리고 늘푸른신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2026년 권리이전 기록이 함께 존재하는 권리흐름까지 확인해야 합니다. 가격은 매력적이지만 권리·목적물 대조를 끝낸 뒤에야 입찰 판단이 가능한 유형입니다.
