제주지방법원 2025타경1490. 서귀포시 대정읍 구억리 ‘제니스’ 2층 201호로, 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 정성현·호성진 각 2분의 1 공유입니다. 권리상 가장 중요한 점은 임차인 두 명의 전입일이 각각 2024.06.03, 2024.08.26으로, 사건에서 말소기준으로 표시된 2023.07.27 압류보다 늦다는 점입니다. 따라서 두 임차인은 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있고, 매수인이 떠안을 임차보증금도 현재 계산상 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘최저가가 많이 내려왔다’는 사실 하나만으로 판단하기 어렵습니다. 2021.02.02 늘푸른신용협동조합 명의의 채권최고액 771,600,000원 근저당권이 설정되었고, 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 존재합니다. 또 예상배당 계산에서는 신청채권자 배당이 0원으로 나타나므로, 담보권의 현재 상태·배당관계와 말소기준 표시를 최신 등기 및 매각서류에서 반드시 서로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1490 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1 제니스 101동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정성현 2분의 1 · 호성진 2분의 1 |
| 단지 / 준공 | 제니스 · 8세대 · 2019.09.23 |
| 거래비교 면적 | 125.8025㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 845,000,000원 / 289,835,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른신용협동조합 / 1,950,979,464원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원, 담보권 이전관계는 재확인
2019년 가처분과 복수 근저당권은 이후 해제·말소되었고, 2019년 신탁 역시 2021.02.02 신탁재산 귀속으로 정리되어 정성현·호성진 공유로 돌아왔습니다. 이후 같은 날 늘푸른신용협동조합의 채권최고액 771,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정기철 | 본호 전부분 · 2024.06.03 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이하영 | 본호 전부분 · 2024.08.26 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인은 모두 전입신고가 2023.07.27 말소기준 표시일보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류되어 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 낮지만 ‘현재 시세’라고 단정할 표본은 아니다
거래비교 면적은 125.8025㎡로 매칭되어 있고, 확인되는 실거래는 2건입니다. 다만 거래월이 2021.08과 2021.11에 집중되어 있어 현재 가격 판단에는 보수적으로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 125.8㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2021.08 | 124.27㎡ | 4 | 800,080,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 825,040,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 289,835,000원으로, 실거래 평균 825,040,000원의 35.1%입니다. 숫자만 보면 큰 차이가 있지만, 비교거래가 두 건뿐이고 모두 2021년 거래입니다. 따라서 이 35.1%를 근거로 “현재 시세보다 65% 싸다”는 식의 결론을 내리는 것은 금물입니다. 최신 거래 자체도 2021.11의 850,000,000원으로, 현 시점의 시장가격을 직접 보여주는 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,857,690원 |
| 신청채권자 · 늘푸른신용협동조합 | 1,950,979,464원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 284,977,310원 |
현재 회차 계산에서는 매수인 인수액이 0원이고, 집행비용 4,857,690원을 제외한 284,977,310원이 소유자 잔여로 표시됩니다. 그러나 신청채권자 청구액은 1,950,979,464원이고, 별도로 근저당권 및 그 이전등기도 존재하는데 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 표는 확정 배당결과로 보지 말고 당해세·최우선변제 여부와 함께 실제 배당요구·담보권 관계를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대정읍 구억리 ‘구억리사무소’ 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도와 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 지적상 폭 약 15m 내외, 현황 폭 약 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급·4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제니스는 8세대의 소규모 단지이고 확인되는 실거래도 2건에 그칩니다. 평균 유찰횟수 2.7회, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계까지 감안하면 재매각·환금성은 보수적으로 평가하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동 표시를 현장에서 확인. 공부상 101동과 현장표시 103동이 다르므로 201호의 실제 위치·출입구·표찰을 직접 대조해야 합니다.
- 대지권 지목 차이 확인. 등기상 ‘전’, 토지대장상 ‘대’로 표기가 다르므로 대지권 목적 토지와 공부 정합성을 원문으로 확인하세요.
- 근저당권 이전관계 대조. 2021.02.02 늘푸른신용협동조합 근저당과 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 현재 상태를 확인하세요.
- 배당표를 그대로 믿지 말 것. 신청채권자 청구액 1,950,979,464원과 담보권 내역이 존재하지만 예상배당은 0원으로 계산되어 있으므로 실제 배당요구 및 채권관계를 재확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 정기철·이하영 모두 대항력 없음으로 정리되어 있으나 실제 점유자, 보증금, 확정일자, 명도 협의 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 과거 거래가를 현재 시세로 오인하지 말 것. 800,080,000원·850,000,000원 거래는 모두 2021년입니다. 응찰가는 별도의 현재 거래·매물 조사 없이 이 두 건만으로 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 환금성 보수적 산정. 8세대, 평균 유찰 2.7회, 현재 3회 유찰이라는 특성을 감안해 취득 후 매각기간과 할인 가능성을 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 장점은 분명합니다. 실제 임차인 2명은 모두 기준일 이후 전입이고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없어 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 게다가 3회 유찰로 최저가는 289,835,000원까지 내려왔습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 실거래 평균 825,040,000원과 최신 거래 850,000,000원은 모두 2021년의 2건 표본에 불과합니다. 현재 최저가가 그 평균의 35.1%라는 사실만으로 지금 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 8세대 소규모 단지·3회 유찰·공부상 101동과 현장 103동의 표시 차이·대지권 지목 차이·근저당권 이전과 배당표의 불일치까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 현장 특정과 현재 시세·담보권 원문 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
