제주지방법원 2025타경8083. 제주시 해안동 열린곶해안 103동 1층 101호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이지만 건축물현황도와 현장확인 결과 주택으로 판단된 물건입니다. 등기상 핵심은 2022.07.25. 대정농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 101호에는 주식회사 하늘땅이 2019.04.10.부터 점유 신고되어 있어 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 인수 가능성 확인 필요입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안동 2348 열린곶해안 103동 1층 101호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 주택으로 판단 |
| 소유자 | 호황건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 66,268,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 526,546,509원 |
| 말소기준 | 2022.07.25. 대정농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2017년 한라신용협동조합 근저당은 2018.12.31. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.07.25. 대정농업협동조합 근저당입니다. 이후 오희부·정남욱·유원엔텍·김순민· 황보숙자·유진건설·태림기업의 가압류와 양양군·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 101호 선순위 신고가 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 하늘땅 | 103동 101호 · 사무실 | 2019.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 양용석 | 103동 301호 | 2019.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본건 101호 직접 점유 아님 |
| 현영숙 | 103동 401호 | 2017.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본건 101호 직접 점유 아님 |
| 이지호 | 103동 401호 | 2021.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본건 101호 직접 점유 아님 |
| 하늘땅 | 호실 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 확인 필요 |
본건 101호에 직접 특정된 점유자는 주식회사 하늘땅이고, 별도로 “하늘땅”이라는 주거 점유 기재도 있으나 호실과 신고일이 확인되지 않습니다. 301호·401호의 점유자는 같은 103동의 다른 호실로, 본건 101호의 인수채무와 그대로 합산해서는 안 됩니다. 핵심은 101호 점유자의 보증금·사업자등록 또는 전입·점유 개시·확정일자·배당요구 여부 확인입니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 ‘확정 실질취득가’는 아니다
열린곶해안의 실거래 표본은 4건입니다. 전체 평균은 275,500,000원이지만 과거 380,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단에는 이를 앞세우기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 240,666,666원, 최신 거래 200,000,000원, 최근 대비 이전 구간 추세 -36.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 49.48㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 74.81㎡ | 2 | 232,000,000원 |
| 2023.09 | 74.81㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 74.81㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 240,666,666원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 27.5%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 비교 대상 면적 62.92㎡와 실거래 면적이 일치하지 않고, 본건은 공부상 근린생활시설·현황 주택이라는 차이도 있습니다. 더구나 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 66,268,000원을 곧바로 확정 취득가로 놓고 “시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,592,824원 |
| 2. 근저당 · 대정농업협동조합 | 600,000,000원 | 64,675,176원 |
| 3. 가압류 · 오희부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정남욱 | 526,527,066원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 유원엔텍 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김순민 | 49,049,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 황보숙자 | 84,499,540원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 유진건설 주식회사 | 15,400,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 태림기업 | 74,255,138원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,709,730,744원 중 배당되는 채권액은 64,675,176원이고, 미배당액은 1,645,055,568원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자의 보증금·우선변제·배당요구 관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 인수위험과 동일한 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 해안동 무수천계곡 북동측 인근으로, 전·단독주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 101호는 공부상 근린생활시설이지만 건축물현황도와 현장확인 결과 주택으로 판단됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층, 사용승인일 2017.11.03이며 승강기·난방·급배수 설비가 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구, 토지면적 2,446㎡, 공시지가 307,200원/㎡, 남측 약 6m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 환금성. 열린곶해안은 19세대이고 경매 평균 유찰 2.6회, 낙찰률 25.0%로 집계돼 있습니다. 본건도 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 점유관계 최우선 확인. 주식회사 하늘땅의 보증금, 점유개시, 사업자등록 또는 전입, 확정일자, 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- “배당표 인수 0원”을 최종 인수 0원으로 오해하지 않기. 점유 보증금이 확인되지 않아 실제 실질취득가는 아직 확정할 수 없습니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 근린생활시설·현황 주택이라는 차이가 금융·사용·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 면적 차이. 비교 대상 면적 62.92㎡와 실거래 면적이 일치하지 않으므로 단순 평균가를 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -36.7%와 최신 거래 200,000,000원을 기준으로 보수적인 환금가를 잡는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 27.5%”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 276,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 66,268,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 240,666,666원과 비교하면 숫자상으로는 매우 낮습니다. 하지만 가격이 낮아진 이유만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 101호 점유 신고가 말소기준보다 앞서며, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 등기권리는 비교적 정리되지만 실질취득비용은 아직 미확정입니다. 여기에 최근 가격 추세 -36.7%, 4회 유찰, 19세대 규모, 공부와 현황의 용도 차이가 겹칩니다. 결론은 “등기 소멸은 확인, 가격은 매력적으로 보이지만 점유 보증금 확인 전에는 보류”입니다.
