제주지방법원 2025타경8083. 제주시 해안동 열린곶해안 103동 1층 101호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가에서는 해당 부분을 근린생활시설로 보되 건축물현황도와 현장확인 결과 주택으로 판단했습니다. 감정가는 276,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 94,668,000원입니다.
가격만 보면 감정가의 34.3% 수준까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 선순위 점유관계의 금액이 확인되지 않는다는 점입니다. 본건 101호를 사용하는 주식회사 하늘땅의 전입일은 2019.04.10이고, 말소기준인 대정농업협동조합 근저당 2022.07.25보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “인수 0원”으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8083 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안동 2348 열린곶해안 103동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 해안마을북길 5-9 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 주택으로 판단 |
| 소유자 | 호황건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 94,668,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 526,546,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
등기부상 최초 한라신용협동조합 근저당은 2018.12.31 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.07.25 대정농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 오희부·정남욱·주식회사 유원엔텍·김순민·황보숙자·유진건설 주식회사·주식회사 태림기업의 가압류와 양양군·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 본건 101호가 핵심
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 하늘땅 | 103동 101호 · 사무실 | 2019.04.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양용석 | 103동 301호 | 2019.03.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 현영숙 | 103동 401호 | 2017.11.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지호 | 103동 401호 | 2021.03.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 점유자는 총 4명이지만, 본건 101호에 직접 기재된 점유자는 주식회사 하늘땅 1명입니다. 양용석은 301호, 현영숙·이지호는 401호로 기재되어 있습니다. 본건의 입찰 판단에서는 무엇보다 101호 주식회사 하늘땅의 실제 임대차계약, 보증금, 사업자등록·전입관계와 점유상태를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 하락추세·면적차를 같이 봐야 한다
열린곶해안의 확인 거래는 4건입니다. 대상 면적은 62.92㎡로 표시되어 있으나, 아래 거래들은 49.48㎡·74.81㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 거래금액은 방향성 참고자료로 보되 직접적인 동일면적 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 49.48㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 74.81㎡ | 2 | 232,000,000원 |
| 2023.09 | 74.81㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 74.81㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 240,666,666원 |
전체 4건 평균은 275,500,000원이지만 과거 380,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 자료가 더 중요합니다. 최근 12개월 3건 평균은 240,666,666원, 최신 거래는 2024.02의 200,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래 대비 -36.7% 하락했습니다. 즉 시장 방향은 뚜렷한 하락 추세입니다.
현재 최저가 94,668,000원은 최근 12개월 평균의 39.3%로 낮지만, 이를 곧바로 “실질취득가가 시세보다 싸다”고 볼 수는 없습니다. 101호 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 매수인이 부담하게 될 금액이 있다면 실제 취득비용은 최저가보다 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,104,024원 |
| 을구 3번 근저당권 · 대정농업협동조합 | 600,000,000원 | 92,563,976원 |
| 갑구 3번 가압류 · 오희부 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 정남욱 | 526,527,066원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 유원엔텍 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김순민 | 49,049,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 황보숙자 | 84,499,540원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 유진건설 주식회사 | 15,400,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 태림기업 | 74,255,138원 | 0원 |
| 갑구 13번 · 김순민 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,709,730,744원 중 예상배당은 92,563,976원, 미배당은 1,617,166,768원입니다. 이 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 별도로 확인된 101호 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 인수위험 판단에는 이 숫자를 그대로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차위험은 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 94,668,000원 | 92,563,976원 | 1,617,166,768원 |
| 4회 유찰 시 | 66,267,599원 | 64,674,782원 | 1,645,055,962원 |
| 5회 유찰 시 | 46,387,319원 | 45,152,347원 | 1,664,578,397원 |
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 부분은 공부상 근린생활시설이지만 건축물현황도와 현장확인 결과 주택으로 판단됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상4층이며 사용승인일은 2017.11.03입니다.
- 입지. 무수천계곡 북동측 인근으로 전·단독주택·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,446.0㎡, 지목 대, 평지·자루형이며 공시지가는 307,200원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 장애물제한표면구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 거래흐름. 최근 거래군은 이전 거래 대비 -36.7%로 하락했고, 최신 확인 거래는 2024.02의 200,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호 임대차계약 원본 확인. 주식회사 하늘땅의 보증금·계약기간·점유개시·사업자등록 또는 전입관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인 전 실질취득가 확정 금지. 최저가 94,668,000원을 최종 취득비용으로 간주하면 안 됩니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 판단되어 이용·인허가·대출·향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 비교거래 면적 차이. 확인 거래는 대상 62.92㎡와 면적이 일치하지 않으므로 240,666,666원을 그대로 동일면적 시세로 적용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 대비 -36.7%이므로 과거 380,000,000원 거래나 전체 평균 275,500,000원을 중심으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 등기원본 재확인. 말소기준 근저당 이전·가압류·압류·경매개시결정의 최신 변동을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 가격”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
감정가 276,000,000원이 3회 유찰돼 94,668,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 거래 평균 240,666,666원과 비교해도 39.3% 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 본건 101호 선순위 점유자의 보증금이 결론을 좌우합니다. 주식회사 하늘땅의 전입일은 말소기준보다 3년 이상 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 실질부담을 94,668,000원으로 고정할 수 없습니다.
여기에 공부상 근린생활시설·현황 주택이라는 이용상태 차이, 최근 거래 추세 -36.7%, 대상 면적과 거래사례 면적 불일치까지 겹칩니다. 등기 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차보증금 확인 전에는 가격 메리트 판단 자체를 보류하는 것이 맞습니다. 이 물건의 첫 번째 확인사항은 추가 유찰 여부가 아니라 101호 임대차의 실제 보증금입니다.
